兴润置业资不抵债 24亿银行贷款面临违约

日前，浙江宁波奉化最大房地产企业——兴润置业投资有限公司（以下简称兴润置业）资金链断裂事件引起了社会的极大关注。3月18日，有外媒报道称，央行紧急讨论救助小型房地产公司。央行官微“@央行微播”18日晚上发布消息，称个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》与事实不符，人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置。

据《21世纪经济报道》消息，有媒体向作为兴润置业主要借款人的建行求证得知，“紧急会议”实际上是由当地政府牵头，地方银监局和人民银行奉化支行以及建行共同参加的一个沟通协调会。

据奉化官方3月13日消息，兴润置业及关联企业总负债35亿元，银行逾24亿，有证据证实的民间借贷7亿多元。浙江省奉化市政府认为，兴润置业及关联企业经营管理混乱，导致资金链条断裂，初步核实已经资不抵债。

兴润置业实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇父子两因涉嫌非法吸收公众存款罪已移送至奉化检察机关审查起诉。

房地产项目资产缩水

据前述《21世纪经济报道》，此次事件的主角沈财兴是宁波象山人，从奉化起家做房地产生意，在宁波奉化的房地产开发历史已经超过12年，目前奉化高档的住宅小区大部分都是沈财兴的兴润置业开发建造的。包括江口“甬山新村”、高档法式别墅区“桃源府邸”，长汀村旧村改造项目。据不完全统计，截至目前，该公司已开发房产面积100多万平方米。

2006年，兴润公司完成营收25.01亿元，在宁波百强企业中位列第33位，跻身宁波本土房产建筑类企业前5位。但辉煌背后危机暗涌，当地银行人士透露，4年前兴润置业资金链即已开始全面承压，这和该公司此前高价拿地、高端项目回款慢、银行信贷收缩等不无关系。

2010年1月，兴润置业以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧总建筑面积为8.404万平方米的土地，折合楼面价7852元/平方米。2013年12月，另一家房产公司以5.756亿元拍得同样地段总建筑面积为17.96万平方米的土地，折合楼面价3204元/平方米。

前后对比可见，4年不到，同样地段的地块楼面价跌幅达59.2%，这意味着“兴润置业”仅在这一地块上，土地价值就缩水了3.9亿元左右。

而更大的资产蒸发在兴润置业参与的长汀村旧村改造单个项目，由于地价下跌让该公司的资产缩水至少10亿元。据奉化市一位知情官员介绍，目前兴润置业在长汀项目中还有估值约6亿元的土地，其估值参考了去年底绿城集团在该地块周边拍得的328万元/亩而定。然而，当年“兴润置业”在获得该地块时，花费的综合成本约为1000万元/亩。

据悉，兴润置业总资产约30亿，即使全部用于还债，还欠5亿元。兴润置业“崩盘”也被视为楼市特别是中小开发商逐渐转向的一个样本。据腾讯财经消息，野村证券的分析师表示，对过热的房地产行业实施的过度投资是中国在今明两年所面临的首要风险。野村证券经济学家张志伟（音译）表示：“在三、四线城市，这样的风险尤为明显。在2013年，三、四线城市在在建房地产市场中的占比达到了67%。”

张志伟表示：“如今，市场还未充分认识到这种风险，部分原因在于这些城市的相关数据难以获得，且部分投资者可能被一线城市的繁荣现象所误导。”

多家银行卷入其中

《21世纪经济报道》称，兴润置业及相关公司涉案银行有19家，其中最大债权银行为中国建设银行，约12亿元；浦发第二，近3.8亿元。

而《每日经济新闻》报道称，兴润置业还存在近2.4亿元的“疑似假按揭”，涉及7家银行。分别是工行1327万元，农行83万元，中行5394万元，建行8318万元，招行863万元，光大1948万元，华夏6057万元。这2.4亿元是包括在银行欠贷金额内，还是单独一笔金额，目前尚无法得到确认。

根据奉化市金融办的预计，2014年度奉化市由于兴润置业会新增19亿元不良资产，使不良贷款率达到5.27%的高位，居浙江全省之首。

消息透露，兴润置业大部分的不良资产由于各种原因没有办法清偿，这包括了抵押优先权不明、空壳公司关联担保、楼盘已销售未优先归还项目贷款等情况。这可能会增加后续的资产处置难度。

另外根据记者的了解，由于兴润置业的案件非常复杂，涉及政府部门人员较多，且时间跨度很大，因此政府部门对于该案件要求各银行机构集体“保持沉默”，等待市里统一处理。之前奉化官方通报的非法吸收公众存款所涉及的7名机关事业人员外，非本人名义、而以家属等出面的，当地暂时未予追究。

在银行停止房地产贷款传闻之后，兴润置业的问题被视为是继“超日债”成为国内首单公司债违约之后，国内房地产企业违约的第一单。目前关于兴润置业债务究竟如何处理，奉化官方尚未公布具体措施。