楼市调控：手段市场化，预期明确——加拿大镜鉴

金融危机爆发后，美国和加拿大楼市可谓“冰火两重天”。“山姆大叔” 陷入衰退泥潭中难以自拔，加国楼市却炙手可热，房价屡创新高。用加拿大房地产协会主席戴尔·瑞普林格的话说：“简直就像一个是白天一个是黑夜。”

实际上，笼罩在美国楼市上空的阴霾曾越境飘到加拿大，但其之所以未出现美国式的危机，主要在于拥有稳健的金融市场及信用市场。加拿大次级贷款的比例只占整个银行按揭的约5%，而美国的次贷比例却高达25%以上。

在避免衰退的同时，新的问题随之而来。由于长期的超低利率的刺激，加国房地产近两年呈现出过热迹象，市场上争抢Offer的现象屡见不鲜，多伦多、温哥华等城市房价已大幅超越金融危机前的水平。

同中国类似，加拿大政府自2010年4月起，几度出手为火热的楼市“降温”。但其调控楼市的手段和方法与中国存在巨大差异。实际上，如何调控楼市是一门“艺术”，如果措施不当，将起到相反作用。

市场手段调控楼市

在西方一些发达国家，政府也会在必要时干预房地产市场，但绝不会出现限制外地人购房、买房查验结婚证这样的调控手段。综合美国、加拿大等国家的经验，一般政府会通过利率和税收来调节市场。

提高利率无疑是抑制房地产泡沫的利器。但加国央行陷入两难境地，因为加息很可能会毁掉该国脆弱的经济复苏前景。在利率杠杆暂时无法使用的前提下，调节楼市的任务落在了财政部身上。

加拿大财政部主要通过房贷调控“组合拳”，预防国民负债失控，避免泡沫的出现。

这些措施主要包括：一、2008年以来，加国政府四度收紧按揭贷款，并将房贷的最长偿还年限从最早的40年缩短至25年；二、提高首付比例，由首付一成提高至两成，新移民的首付比例则由35%上调至45% ；三、再贷款（refinancing）的融资上限最近几年不断下降。目前，以房屋作抵押申请贷款时，由之前能取得的相当于房产价值的95%，降至80%。此举令消费者用房子抵押去作其它消费的难度加大。

从2012年11月开始，加拿大各银行及财务机构采取了新一波的缩紧房屋按揭措施。由于自雇人士（Self-employee）存在的贷款违约风险较大，若这部分人群无法提供足够证明其收入的文件，需提供35%的首付，银行才予放款（此前只需20%—25%的首付）。

由此可见，加拿大政府并未采用任何行政手段，基本围绕房贷做文章。但2012年夏天以来，炙手可热的加国楼市出现冷却迹象。加拿大主要城市的楼市交易量均呈下降趋势，温哥华部分地区的房价缓慢下跌。加拿大房贷暨房屋公司（Canadian Mortgage and Housing Corp.）最新报告称，10月全加拿大新屋开工量与9月相比，跌幅达9%。

相比之下，中国调控楼市的手段令人眼花缭乱，房地产市场成为名副其实的政策“实验场”。

在这个市场，“摸着石头过河”的理论被挥到极致。2005年以来，每年都有不少针对房地产行业的调控措施出台，但一些政策，如大幅提高流转环节的税赋，在实际效果上甚至起到了助推房价上涨的相反作用。

在运用金融、税收等手段对房价进行几轮“围剿”后，政府越来越倾向于行政手段。限购、限价、限售、限利……本轮调控以来，中国楼市可谓“限”字当头。

尽管行政手段能在短期内取得显著效果，但这种违背市场规律的强力干涉，由于治标不治本，一旦放松，很容易令房价报复性反弹，这在历次调控中已被充分证明。限购等政策如何退出也是一大难题，如难以找到相应替代政策，中国楼市将继续在“越调越涨、越涨越调”的怪圈中循环。

明确的政策预期

在调控政策出台之前，加拿大政府会对房价上涨过快所带来的潜在风险进行反复提示，并对即将出台的政策发出明确信号。最近两年，加拿大央行行长马克·卡尼和财政部部长吉姆·弗拉赫蒂曾多次接受媒体采访，表示“对加拿大楼市过热的担忧”。

卡尼曾表示：“极低的利率正在吸引加拿大人借贷太多钱，银行则大幅度增加放款，或许他们将来都会追悔莫及，因为央行迟早要提升利率。”而弗拉赫蒂也几次提醒消费者，如果必要，财政部会考虑出台一些措施为房屋市场降温，如考虑收紧购房者申请政府担保的贷款条件。

部长级官员多次暗示要收紧按揭贷款，目的是为避免部分购房者看不清形势，从而令个人财务状况陷入到危险境地。在加拿大，几乎没有媒体和公众为即将出台什么政策、还有多少只靴子要落下而争论不休。

但在中国，房地产市场的信号却很混乱。由于信息不透明及预期不明确，竟出现业内人士屡设房价赌局的情况。

而官方对不少即将出台的政策 态度都相当“暧昧”，此次的房产税改革尤为典型。继重庆、上海之后，房产税究竟将在哪些城市扩大试点范围，目前传言满天飞。房产税改革作为一项涉及很多人利益的公共政策，公众却无法获得其确切的推进信息。这不仅可能造成购房者对市场的误判，也会引发很多无谓的猜测和争议。

当然，这并不是说，政策出台前一点信号都看不到。“新国十条”出台前新 华社连发6篇社论，央视主持人提出尖锐质问“房价是总理说了算还是总经理说了算”，这些都是具有中国特色的信号。

此外，在对待每一项可能影响市场的调控政策，加拿大政府都会以谨慎的态度反复论证，并致力于“未雨绸缪”，而不是“亡羊补牢”。弗拉赫蒂此前曾强调：“尽管并无确切证据表明加拿大房地产市场已出现泡沫，但政府需要未雨绸缪。”

众所周知，房地产泡沫一旦形成，再去刺破就会为时已晚，届时整个国家会付出巨大的代价。

但仔细观察中国调控政策出台的时间节点不难发现，“新国十条”颁布于部分城市房价暴涨之后，而2007年那轮宏观调控也是在部分城市房价翻一番之后才出台。也就是说，中国政府几乎从未在房价刚开始燃起“火苗”时就将其扑灭，而是等其烧成“熊熊火焰”时才找来灭火器。

殊不知，房价涨上去容易降下来难。尽管本轮调控被称为“史上最严厉的调控”，但北京等城市房价只是在 2011年出现小幅下跌，今年房价再现上涨压力。由于过去几年“狼来了”的故事上演了三遍，购房者对调控甚至出现了“审美疲劳”。

实际上，与前几轮调控相比，本轮调控并无特别之处，该行业所有深层次矛盾几乎都被回避。从调控目的来看，依然是抑制房价过快上涨；从调控思路来看，仍从抑制需求入手；从调控手段看，基本上延续了过去的老路，缺乏任何严格意义上的制度创新。

而中国楼市的种种问题，目前大有依靠房产税进行最后清算的趋势，这不能不说是种悲哀。有专家称，美 国、加拿大等国家的房产税本质上也是“土地财政”。在这里，其忽略了一点：中国政府垄断一级土地市场，地价的逐年走高，意味着政府从出让环节就开始推涨房价。而在国外，由于土地私有，房产需要在二三级市场交易后，政府才能获得税收。

正是由于中国房地产存在的深层痼疾，才导致在调控时市场手段经常失灵。必须斩断围绕土地而生的巨大利益链，中国楼市才能健康发展。