回望二十年

中国房地产业二十年的市场化发展，与中国改革开放密切相关，与波澜壮阔的城市化进程密切相关。经历过迷茫与阵痛，也背负过骂名与荣耀。回首这二十年，这清晰的脉络告诉我们未来要走的方向。未来，房地产业仍旧会是中国经济的发展中坚和晴雨表。一路走好，中国房产。 

疯狂的海南泡沫

1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，“为建立可流转的房地产和房地产市场奠定了基础”，被普遍认为标志着中国房地产业的肇始。

自此，中国的房地产业首先从南方的深圳、广州等城市起步，并逐渐扩张到整个中国。地产行业的第一个热点来自海口、广西北海等数座城市。各地数千亿资金蜂拥进入这些城市，一时间，这些地区房地产价格扶摇直上。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至六百多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％。海南建省和特区效应得到全面释放，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。

高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。房地产泡沫引发了政府的担心。时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布全面控制银行资金进入房地产业。

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而退。这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

房改大幕启动

在海南的房地产泡沫破裂后，连续多年，中国实行的都是紧缩的政策，防止通货膨胀。但1997年亚洲爆发金融危机之后，严峻的外部经济局势使得中央决定催热房地产拉动内需。

第一个政策措施就是完善个人住房信贷制度。1998年5月，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划，倡导贷款买房。自此之后，个人的按揭贷款购房逐步成为中国人购房最主要的一种方式。

同年7月，国务院正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，福利分房在全国各地逐步停止。房地产零售时代来临，个人购房的比例持续上升。银行发放的个人住房贷款总量增长，贷款门槛则越降越低。

这一系列政策极大地催生和改变了中国房地产业的发展，延续5年的房地产颓势就此得以扭转，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。

招拍挂政策助力

2002年另一项影响深远的政策出台了：国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。

之后，国土资源部、监察部联合下发了“71号令”，规定国有土地使用权必须要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。从此之后，原先占据市场供应主流的协议出让土地方式逐渐消失，取而代之的是招拍挂方式。

此举通过引入市场竞争机制，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题，制度创新意义不容否认。但多年的实践表明，“招拍挂”制度的执行偏差和“副作用”也同样不容忽视。

由于土地只有唯一的供给方，土地供应极大缩减，直接引发全国各地每年频现“地王”，而随之而来的是不断攀升的房价。

因此，有评论直接将高房价的矛头指向土地招拍挂制度：现在实行的招拍挂土地出让方式是房价高的重要原因。

以2009年为例，根据国土部的统计，当年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式的占2%，而根据“价高者得”原则确定买家的出让方式——拍卖和挂牌，则分别占交易地块总数的18%和80%。

事实上，在实行招拍挂制度以前的15年，房价平均年增长率为5.1%，低于收入增长和GDP增长。从2004年到2010年的6年间，平均房价每年上涨10%左右，涨幅是十多年前的3倍左右。遏制腐败的效果是达到了，规范市场的目的也达到了，但产生的副作用是土地价格一再推高。

挑白菜一样挑房子

2005年，一度被认为调控房价最严厉政策的“国八条”和“新八条”等接连出台。政策包括“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，被称为房地产新政。为打击投机，还实行对营业税征收采取差异征收制度。但是，这一系列政策在节节攀升的房价面前，显得非常尴尬，房价在调控声中节节上涨。可以说，2005年开始，中国楼市进入了疯狂的周期，而“上海时代”、“北京时代”、“深圳时代”则纷纷成为这个周期的代名词。

当2004年底2005年初上海一手房成交均价破万，已经被惊呼天价，但这还只是一个疯狂时代的开始。五年后，这个数字竟翻了一番。

这是一个像挑白菜一样挑房的疯狂年代。疯狂在2007年达到了高潮，以领跑者深圳为例，这一年，深圳的房价上涨了近70%。

同样火热焦灼的，是经济学家、政府官员、开发商、购房者们自说自话的原因分析，那时候，但谁也没有说清楚，房价为什么暴涨，涨到什么时候。

2007年1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行，新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。城镇土地使用税额提高2倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

暴涨的不仅仅是房价，还有政府的税收和财政，以及房地产富豪的队伍。

1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。

当市场处于高峰时期，各大房地产商开始竞相圈地和上市筹资。2007年初，碧桂园在港上市，缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额，25岁的杨惠妍也因此跃升内地女首富。

史上最严调控

史上最严调控2008年，在全球经济大环境的影响下，房地产价格出现转折。根据统计，2008年70城市住房均价降0.3%，为近10年来首次下跌；

针对这一轮下跌的分析普遍认为，2008年房市转淡，是因为全球金融危机爆发，各界的悲观预期逐渐深入，宏观调控使市场观望情绪浓厚，资本市场也基本被关闭。一些开发商面临到资金链断裂的局面，包括中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭。

舆论普遍出现了乐观判断，认为2008年将是中国房地产的转折之年。

然而，转折并未真正到来。2009年，中央4万亿刺激政策“及时”挽救了开发商。在政策利好、信贷支持、通胀预期等多种因素影响下，2009年楼市的疯狂出人意料。房价上涨的速度，远远快于人们的预期。

面对逐渐再次“疯狂”的房地产市场，2010年起政府再一次加大了调控的力度，“史上最严厉”调控政策，包括“限购”、“限贷”等相继出台。

其间，央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在诸多限制性手段的作用下，至当年底，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇到地产寒潮。

时间来到2012年，坚实的市场需求再次推动市场缓步复苏。同时，中小房企负债率逐步上升，大型房企则依靠高周转、融资优势和以价换量进一步扩张。在国内上市渠道关闭后，房企开始在香港“借壳”上市，并开始“国际化”道路。到一线城市拿地的基本只剩下龙头房企，行业集中度进一步提高，行业大洗牌逐步加速。