【土地改革（三）】清理小产权房的正道

土地管理法修法也在研究集体土地入市的问题。切不可干今天对小产权房严格取缔、要拆房、判刑，明天又允许建造、销售，朝令夕改，损害政府公信力的傻事。

国土资源部传来消息：年内要清理小产权房。于是对小产权房又掀起一片挞伐声。小产权房有何过错，该如何治理？这要从小产权房的来历说起。

小产权房的来历

1980-1983年推行家庭联产承包制的同时，也释放了农村剩余劳动力，一部分劳动力进入乡镇企业，使乡镇企业异军突起，一部分劳动力进城务工经商，于1985到1989年掀起了农民外出就业高潮。1989年进城务工经商的“农民工”就达到3000万人；另外上世纪八九十年代实施沿海发展战略，大批中西部城镇居民也到东部谋生就业。流入城市的两种人口1996年底达到7222.6万人。

大量农民工和外来人口进入城市，但是城市并没有给他们准备好住房。这时城市规划的规模只考虑城市户籍人口，而农村倒是允许农民和城镇居民建房的。1982年《村镇建房用地管理条例》规定：“回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨”以及“集镇内非农业户”经过批准都可以在农村取得宅基地建房。1988年版土地管理法第41条也允许城镇非农业户口居民使用集体土地建住房，只不过要限制面积、经过审批和有偿使用。起初大部分农民工租住城郊农民的闲置房，很快闲置房不够住了，于是农民，有的是农民集体，抓住商机自发地建造租赁房或商品房来满足农民工和外来人口的住房需求。所用土地有农民自家的宅基地、有集体的建设用地或“留用地”（征地时留给农民集体允许自行开发的土地），有的占用了耕地；也有的使用名义上已收归国有但未办征地手续、村民并不认可的国有土地（如深圳），并兴起了基于集体土地的房屋租售市场。

这些变化的实质，是在集体土地上自发地创设了意定的（当事人双方合意确定的）建设用地使用权（相当于大陆法系的地上权、英美法系的开发权），并形成集体土地的房地产市场。它提高了集体土地的利用效率，增加了农民集体财产性收入