【2007产业回顾】房价见顶

地产银根紧缩，市场转冷，房地产行业的游戏规则已然改变，2008年，地产商们将从以前依靠土地竞争转变为凭借资金竞争

北京房价经过连续三年的暴涨,终于进入观望期　CFP/图

    和年初令人焦虑的中国股市一样，对2008年房地产业的判断在新年伊始也出现了多空这两种截然不同的态度。
    不久前，中国最大的房地产商万科率先启动楼盘降价，其董事长王石也表示中国楼市开始出现拐点。此前，在去年前三季度房价出现火箭式拉升的深圳，在最后三个月内，房价开始下跌。
    不仅是深圳，整个珠三角地区以及北京等大中城市的房价都进入了调整期。房价疲软的迹象令没有购房的消费者对2008年充满期望。
    就宏观数据而言，今年房地产供需紧张依旧存在，但随着宏观调控的措施逐渐落实，各地房价固然不会飞流直下，但再也无力暴涨。
    房价如果不再暴涨，对许多小房地产商实在是个坏消息。毕竟，好年头是谁有地谁牛，坏年头是谁有钱谁牛。随着银根紧缩，市场转冷，房地产行业的游戏规则已经发生改变。
    2008年，地产商们将从以前依靠土地竞争转变为凭借资金竞争，具有资金优势的大企业不仅可以顺利度过冬天，而且可以更容易地吞掉小房地产商。

2008依旧供不应求
    从2007年6月开始，房价涨幅逐月增加，国家发改委发布的数据显示，去年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，创下近两年房价增幅新高。
    其中深圳和北京最为显眼，2007年1至10月，这两个城市房价涨幅排名多次包揽冠亚军。2006年以来，深圳房价已经连续23个月涨停（接近或超过10%），而北京也连续20个月涨幅超过了8%。
    房价暴涨是地价暴涨的直接结果。2007年，全国70个大中城市地价前 3季度平均同比上涨12.8%，高于同期房价涨幅，有些地块的竞拍价竟然超过了房屋售价，出现了“面粉价格高过面包”的现象。
    2007年令人兴奋的宏观经济形势也是房价上涨的一个重要原因。人民币升值、流动性过剩以及中国地产市场全球化这些因素，也成为房价上涨的推力。
    但推动房价上升最主要的原因依旧是供求不平衡。全国工商联房地产商会的一份报告指出，去年前9个月，有效供给的商品房施工面积同比只增长了18.2%，远远小于同期商品房预售面积40.6%的增幅。北京市房地产市场供给已经连续两年负增长，深圳市房地产市场供给连续三年负增长。而从需求方面看，北京市、广州市和深圳市房地产市场需求增长强劲，商品住宅空置率逐年下降，2007年上半年商品住宅空置面积则维持负增长。
    据建设部统计，2006年，中国户均住宅为0.86套，还远未达到户均一套的供需平衡格局。在总量短缺的前提下，房地产卖方市场的特性在2008年不会有根本的改变。
    国家发改委的数据显示，去年全年房地产开发投资25280亿元，增长30.2%。虽然这些房子要到2009年才能供应到市场上。

政策大转弯
    不过，值得注意的是，中央政府对房地产业的宏观调控手段越来越严。
    通观2007年全年，政府直接针对房地产的调控政策就达14条之多，涉及房地产税收、外商直接投资、房地产信贷、土地供应管理以及廉租房等方面。这并不包括2007年一年内央行连续6次加息、10次上调存款准备金率所带来的影响。
    这容易让人想起1990年代出现在海口、北海等地的房地产过热，导致中央重拳整顿国内房地产秩序，最后的结果是这些地区房地产泡沫破裂。
    去年9月，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，随后12月11日又下发了《补充通知》，严格个人住房贷款、房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理。这项被称为“房贷新政”的政策，导致去年第四季度北京、深圳等大城市的房地产中介纷纷关闭门店，成为全国楼市大降温的重要信号。
    对2007年房地产有重大影响的还包括更早时候出台的进一步完善经济适用房和廉租房的政策。
    在2007年末，建设部副部长姜伟新明确表示，低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。
    经过5年之后，经济适用住房再次被政策确定为住房供应主体而非2003年18号文中的“具有保障性质的政策性商品住房”。这是房地产政策中一个重大转型，这意味着中低收入者住房问题与富裕人群住房问题将不再纠缠在一起，很大一部分需求将不再通过商品房市场得到满足，将在一定程度上缓解供求矛盾。
    同时对土地供应的监督更加严厉。国土资源部在去年9月提出，土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。随之而来的，便是全国各地展开的闲置土地清理活动。
    闲置土地清理影响最大的是不具备开发能力或者开发能力较弱的中小公司，由此带来的是房地产行业的进一步整合。
    事实上，政策效应在2007年最后一个季度就得到了体现，各个城市住宅需求增长和房价涨幅都有所减缓。而这个效应在2008年将继续得到体现，成为制约房价上涨的最主要的力量。

地产业整合加速
    贯穿整个2007年，房地产行业一个最重要的特征就是“钱多”。
    2007年是中国房地产企业与资本市场全面对接的一年，也是房地产企业财富集中爆发的一年。万科、保利、富力等企业，实现了股票增发；碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等成功登陆香港联交所，上市已经成为各大开发商主要的融资方式。因为上市，碧桂园的大股东、25岁杨惠妍成为新一代内地女首富。
    因为有充足的资金，各个房地产企业比拼着拿地，天价“地王”频现。但是在2008年，资金问题将成为房地产企业最为头疼的问题。
    从中国房地产资金来源情况来看，预付款、银行贷款、自筹资金占到了房地产业融资方式的70%，开发商资金来源仍然以银行信贷为主。但是去年实施的房贷新政以及2008年从紧的货币政策，使得房地产领域的银行贷款，将被重点看管。
    这意味着房地产企业2008年还得继续在资本市场长袖善舞，拓展多元化的融资渠道，以保证开发资金链的完善，应对节节攀升的地价和金融调控风险。
    去年10月开始，证监会实质暂停审批地产股增发，上实发展42亿元定向增发方案即未能获得通过。
    在银行贷款和上市融资都走不通的情况下，私募基金对地产企业也是一种选择。部分房地产开发商实际上已经变为或是逐步变为房地产投资商的角色，大量跟投资基金合作，或是替投资商来管理房地产开发基金。
    去年12月，亚洲最大的一笔私募基金落户大连正源地产旗下，这笔7亿美元私募投资属于打包投资，其中包括多家机构投资者，投资形式以债务投资为主。这并不是去年唯一一笔海外资金，此前，摩根大通还以债券融资方式帮助广州方圆地产成功发行2亿美元可转债。
    在资金紧张的背景下，房地产行业的整合就不可避免。2007年的行业竞争集中表现为土地竞争，2008年行业竞争将集中表现为资金竞争。具有资金优势的大企业将毫不犹豫地吞掉小企业。