［趋势］“地荒”推高房价？

　　“地荒”推动房价的观点，在地产界广为流传。但国土资源部副部长贠小苏却认为，目前不存在“地荒”问题。地方政府从土地出让中获取的收益也仅占房价的10％以下。相反，是房价抬高了地价。

　　“房价就像坐上了火箭！”北京东北三环的“太阳星城”项目售楼处里，胡先生对记者边抱怨边后悔。这个项目目前均价在9800元左右，且全是200多平米的大户型。而在2004年开盘时的均价仅为6600元。

　　针对这两年房价的猛涨，地产商及相关人士不约而同地指向因供应明显减少引起的高地价。那么，房价与土地供应又有着怎样的关系？房价高企是“地荒”导致的吗？

　　拿地成本大幅增加

　　“自‘8·31大限’以来，实际的有效土地供应量的确在减少，开发商拿地的成本在大幅度增加。”一位多年从事房地产咨询的圈内人告诉记者。

　　不少人认为，在各部委这两年陆续出台的调控措施中，对地产界影响深远的当属“8·31大限”。

　　所谓“8·31大限”，简言之就是把以前土地的协议转让改成政府主持下的公开拍卖，由政府获得溢价部分。从某个角度来讲，在协议转让时代，地产商拿到土地的能力在于它与地方政府关系的亲疏，而不在于囊中资本的多寡。“8·31大限”之后，公开拍卖的规则意味着，开发商能否获得土地，大多数情况下将以其自身财力来决定。

　　但从另一个层面来讲，“8·31大限”之后，以前多个开发商可以和多个城市土地供给者多方谈判、多方询价的模式，从理论上彻底不被允许，取而代之的是：政府成为土地供给的源头和真正掌控者，在一级市场上垄断了所有城市土地。

　　政府征收土地出让金始于1989年。当时规定，在进行必要扣除后，土地出让金实行中央与地方四六分成。但是，由于无法核实土地开发的成本，中央所得实际很少。从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。

　　在此情况下，部分地方政府为“经营城市”，开始采取所谓的“饥饿法”供地，从而使土地拍卖成交价格不断创出新纪录。

　　经济学家周其仁对此的分析是：“地方政府垄断土地一级市场，往往能在需求集中、经济景气的时期加速地价上涨，因其完全可以通过控制土地供应量，把地价‘憋’成天价。地价越高，政府的家底就越厚实，投资城市建设的实力就越强，城市的发展又会进一步带动城市地价的上涨，如此循环往复，这是地方政府愿意看到的结果。”

　　由是，“地王”层出不穷，2005年8月1日，由华润、顺驰、富力等九家房地产企业共同参与的清河之战就是经典案例之一。据记者了解，在竞拍之前，地处北京北五环之外的清河平均地价只在每平方米2000元左右，而华润的最终拿地成本每平米超过3600元，加上建筑成本和税费等，不把价格卖到六七千元就会赔本。一年之后，这个项目如约开盘，均价达每平米9000元，销售异常火爆，而且带动周边房价整体走高。

　　上半身，下半身

　　在2004年“8·31大限”之后，2005年和2006年是国家密集出台房地产各项政策的调控年。

　　然而，在密集的政策下，一些城市的房价不跌反涨，而且气势汹汹，不见丝毫下跌的趋势。

　　对于争论不休的“地荒论”，国土资源部国家土地副总督察甘藏春在接受中国政府网采访时表示，房地产价格主要是需求拉动的，土地成本和建安成本在价格当中所占的比重，特别是土地比重，占的不大。房地产用地供应也是通过市场配置的，是通过公开的市场机制来运作的，不会因为建设用地取得成本的变动而影响市场价格。

　　《新地产》杂志主编张文豪的观点有所不同。他撰文指出：“供求关系要能对价格起到关键作用，前提在于市场的各种要素是‘充分竞争’的。但中国的房地产市场却是个‘不完全竞争’市场，其‘下半身’———终端产品（住宅）市场已相当市场化，竞争比较充分；但其‘上半身’———原料（土地）市场却长期以来处于控制之下。

　　虽然现在实施了市场化的招拍挂制度，但政府把所有的交易都把在自己手里，而能力上（如有关部门的操作能力、资金配套能力、土地收储难度过大，特别是中央企业用地和拆迁难等）又不能满足市场需求，最终结果只能是一个失败的庄家，导致了整个市场运行效率的低下。“

　　由于土地供应量的不足，且是由政府完全垄断，房价在很大程度上被地价所决定。供求双方通过博弈来平抑房价的可能性越来越小。“手边有粮，心里不慌，土地就是我们的粮食啊！”一位开发商感叹道，“现在真快到了饥荒年月，吃了上顿没下顿。”

　　据中国房地产协会原秘书长顾云昌提供的数字，“2004年比2003年的土地开发量下降了40％，2005年比2004年下降了50％。”

　　据记者了解，现在即使是一些规模大、品牌好的开发商也不得不为自己的土地储备担心，特别是上市公司，压力就更大。“你想想，那些证券分析师天天盯着你的地，没有地，预期收益都算不出来，股票只会哗哗往下跌。”而一些中小型开发商面对不堪紧绷的资金链，已经通过高息拆借获取资金，金融风险陡增。

　　“逼地”策略

　　北京市土地的实际供应量为何两年来都只占计划供应量的半数左右？据圈内人士向记者介绍，“8·31大限”之后，全市所有的土地出口只有一个，就是“北京市土地整理储备中心”，该中心是北京市国土资源局的直属事业单位。北京市有关土地整理、土地储备、开发管理、市场交易方面的工作均由该中心完成。它下属的土地开发部是具体负责土地储备的主要业务部门之一，土地储备开发计划、土地一级开发的征地、拆迁和市政基础设施建设的具体实施以及北京市土地一级开发的招投标工作，均由该部完成。

　　“你可以想象，以前土地的供求双方是多对多，而现在政府自己要把地买过来，进行平整后，委托一级开发商开发，这是项非常繁重的综合性工作，再有效率的政府也需要逐步来实现供地计划，而不可能一步到位。”在伟业控股公司总经理林洁看来，招拍挂政策需要假以时日，完善其具体实施手段，才能逐渐解决土地按计划供应的问题。

　　除了技术操作外，北京市国土局副局长兼新闻发言人张维在2006年年初对媒体表示，减少商品房土地供应量也是为更好地促进目前存量土地的利用， “新的商品房供地减少，开发商才会将目标转向存量土地上，从而有效促进存量土地的利用”。据张维介绍，当时北京市存量土地规模大约在4000公顷左右，完全可以满足一到两年的建设使用。

　　这一思路是希望通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地以尽快形成有效供应。但数字显示，在地产新政下，房地产开发商的施工进度明显放慢。官方报告显示，北京市上半年商品房竣工面积仅有798.6万平方米，比上年同期下降27％。

　　预期旋涡

　　那么，“逼地”策略为什么没能实现土地管理者的初衷呢？

　　伟业顾问总经理林洁认为，持有这批存量土地的大多数开发公司，并不是在“捂盘”，而是出于各种原因无法投入市场。政府很难按照自己的意愿将这部分存量土地纳入到供地计划中来。关键是要看有效供应量，即指“七通一平”的熟地。实际上，目前有效供应面临着重大的压力。

　　即使对于一些符合二级开发条件的熟地来说，也没有人愿意轻易地把它卖掉。“这是预期旋涡，也就是说有地的人都知道土地的珍贵，都想卖个好价，或者自己留着开发，而且所谓的存量土地，其中有相当一部分是‘8·31’抢关抢出来的。如果没有特别‘到位’的关系，是不可能在千军万马中走上独木桥的。” 一位知情者告诉记者。

　　在这种严重供不应求的境况下，地产商们开始策略地使用“惜售”或者“囤房”的策略，圈里人告诉记者，对于开发商而言，如果一段时间内涨价增加的利润可能会超过储备房子占用资金所产生的成本，就会有意放缓销售进度甚至封盘待沽。

　　“在今天这个时代，囤房行为靠行政手段是永远不可能打压完的。”一位房地产观察者对记者说，“今天不比五十年代，市场的力量太强大了。全国有几千家开发商，政府怎么去时时监控谁‘囤房’了？这是不可能完成的任务！”

　　在惜售的同时，需求却是疯狂的。“中国城市化的进程才刚刚起步，外地人对北京的向往也正在起步，这样的需求，配上这样的供应，楼价怎么会不涨？”这位业内人士反问道。

　　从银根到地根，这两年来针对房地产出台的这些紧缩性政策，在新华信正略钧策管理咨询公司董事长赵民看来，可能会加剧房地产供求中的矛盾。“我个人认为，在缓解房地产供求矛盾的过程中，关键因素不仅仅是政府的态度，而是正视市场的力量。”“归根到底，房地产是一个市场，它是由市场规律在发挥作用的。住房是需要发挥社会保障功能，这是政府的责任。但一味通过行政手段打击需求，控制供给，恐怕是扬汤止沸的做法。开仓放粮，平抑粮价，这是中国几千年的实践真理啊。”一位不愿透露姓名的专家对记者分析道。

　　不过，国土资源部副部长贠小苏却并不认同业内及部分开发商的观点。在前不久的一次会上，她说，从全国看，近几年来房地产业用地占到了全国供地总量的30％左右；从重点城市来看，比如北京市，2002年－2005年已供土地但尚未形成实际住房供应的土地面积，相当于北京市近两年的房地产用地总量。这充分说明了房地产业开发用地是有保障的，在现实中也不存在地荒问题。

　　至于地方政府从土地出让中获取的利益，贠小苏说，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作典型性分析发现，无论是2004年8月31日以前的协议供地，还是其后的招、拍、挂供地，地价占房价的比例平均在25％－30％左右，并未发生明显变化。招、拍、挂地价中，政府获取的土地出让金也只占到地价的 25％左右，占房价的10％以下，比如北京市取得的政府土地纯收入只占到房价的6％－8％。

　　相反，她认为，是出现有些开发企业对房价预期过高而盲目哄抬地价的情况。“比如年初北京有几块地，周边房价均价只有每平米8000，而地价炒到了每平米6000.从这个角度看，我觉得是房价拉动了地价。”（感谢《新地产》杂志的协助）