他们为何疯狂

在目前的喧嚣声中，没有人再提起顺驰，也没有人愿意预测，谁会是下一个顺驰


囤地，上市，增发
　　在“地王”频出的波浪下面，洋溢的是资本的力量。
　　以浙江绿城为例，2006年7月，这家公司成功登陆香港股市融资3.9亿美元；同年11月，上市不过4个月的绿城就再次发行了7年期4亿美元的高收益债券；2007年，绿城又接连增发新股及可转债，融资四五十亿元。
　　上市一年间，绿城从资本市场已经圈到了超过100亿元的“热钱”！
　　“热钱”为囤地提供了支撑，而囤地则意味着能够圈到更多的钱。
　　潘石屹无疑是最能明白土地价值的房地产开放商。从2002年到2007年，从今年6月推到9月，等了五年的潘石屹终于盼到SOHO中国登陆香港的一刻。而此前，就传出SOHO中国以35亿元购得三里囤一块面积为47万平方米的土地的开发权，之后，SOHO中国又取得北京前门多处的土地证。可见，拿地是上市的关键。
　　房产大佬万科一方面极力扩大融资规模，另一方面迅速增加土地储备。目前，万科的全国版图已经颇具规模。据悉，2000 年万科项目主要分布在上海、北京、深圳等6 个城市，到2003 年万科项目增加到20多个，而截至目前，万科项目开发涉及全国29 个城市100 多个在建项目。
　　“2006－2008年，万科既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。万科到了2009年才真正发力！”8月23日，在万科A股增发路演时，万科董事长王石表示。
　　地王纪录不断被刷新，这些上市的地产企业也变得蛮不在乎，它们只关心能不能拿到地。要知道，在地产市场紧缩政策频出的背景下，拿得到地才是硬道理，花多少钱是次要的，反正可以通过上市、增发等途径圈钱。
　　据统计，房地产业是二季度基金增仓力度最大的产业，56家基金公司的323只基金在A股地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136%。
　　更多上市房企选择了疯狂增发。今年以来，万科、金地集团、保利地产、上实发展等房地产业的上市公司频现增发。7月28日，它们成为A股市场上第一个被批准通过公开增发融资超过百亿元的上市房企。
　　某财经媒体报道，“为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，截至9月17日的统计，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。不久的未来，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。”
　　而另外一项统计说明，今年以来，房地产业上市公司通过公开增发、定向增发和配股等方式，合计募资接近1300亿元。
　　一些公司增发的频率与额度令业界瞠目。接连大规模地增发，全面摊薄万科的每股盈利。有业内人士和股民提出质疑——万科是否会陷入股权融资，摊薄负债率，继续发债，又增加负债率的不断循环中。
　　当然，作为上市公司，也不得不考虑到对股东有所交代，而在目前的情景下，增加土地储备是建立投资者关系的重要指标。人们开始在嘀咕，一向坚持小本生意、批评“地王”的SOHO中国总裁潘石屹在上市之后，是否会变成另一个“地主”？

“股地拉扯”：地王推高房价与股价
　　全国的房价与地价“并肩上升”。上市的房地产企业在土地拍卖市场上不断高价“收地”、在金融市场上不断增发融资，而高价购入的土地也直接反映在企业的市值上，形成“良性互动”；到了终端市场，高地价“暗示”并推动着现售房价的上涨。上市房产企业便成了大赢家。
　　7月24日，长沙，建筑面积为380万平方米的长沙新河三角洲地块拍卖。一个小时内，来自北京的北辰实业和北京城建联合以92亿元价格将该地块拿下，创下国内单个地块的价格之最，高出挂牌底价(46.38亿)45.62亿元。
　　“楼面地价已达到3500元/平方米，这个价格已经很高了！”长沙长大房地产开发有限公司陈爱武总经理说。
　　但是，在地价拉动房价思路影响下，92亿元的“地王”拍卖锤声刚落，临近的“湘江北尚”均价已经从3850元／平方米，上调为4400元／平方米。

地价活生生地拉动了房价
　　这就是所谓的“地王效应”——由于大企业在行业内拥有较重的话语权，其行为特征对市场定价有着相当的影响力，高价拿地之后，周边的房价便会迅速上涨，即便有的楼盘没有迅速跟涨，也是捂盘虚售，蓄势待发。
　　对于一些手中有大量土地的房地产企业来说，它们并不惧怕、甚至希望“拍高地价”，这不但塑造了企业的品牌价值，也拉升了手中的存量土地的价格。而且，更重要的是，直接拉升了企业的股价。
　　第三季度里，保利地产取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，总价款近100亿元人民币，但保利的股价同期也翻了两倍多。而自去年8月7日起截至今年8月30日，万科股价升幅为792.82%。
　　政府通过增加土地供应调控房价的尝试一再遭到资本力量的嘲讽。9月、10月，成都、广州、青岛等地的土地价格一再被上市大企业刷新。地产商们之间争夺土地的战争愈演愈烈。在土地的供需关系严重失衡的背景下，任何一个有“野心”的房地产商都不敢在“拿地”方面松懈。
　　任志强曾坦白，自2002年实行土地招拍挂制度以来，华远地产仅仅用挂牌的方式取得了一块土地，此后的数年之中，屡战屡败。其重要的原因就在于自有资本有限，捉襟见肘，无法大展才华。直到2007年2月15日，他成功解壳了幸福实业。
　　地，越来越贵。每一个“地王”的出现，对购房者都是一次巨大的冲击。当然，那些中小开发商也同样面临“地王”打击，正迅速被挤出行业之外。实际上，房地产行业正在迅速洗盘，表现出寡头特征。
　　业内最近创造了一个新名词，“股地拉扯”，这“地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之上。这是地王的心理基础。
　　有人认为，在当前的市场氛围下，土地拍卖制度诱发“房价上调”，成为推高房价的“帮凶”之一。也有媒体指出，土地拍卖，可能成为开发商挟“地王”以令房价的重要方式。 
　　在质疑声中，某些地方政府已经开始对土地拍卖制度进行修正。比如，广州推出了“限价地”、“双限双竞”、“三限双竞”等土地拍卖形式；上海也推出了“有限区间内价高者优先”措施。

危险如影随形
　　囤地圈钱之路，一直都布满陷阱。
　　2004年，一路高歌猛进的地产“狂人”孙宏斌高调宣布要坐上中国开发商的第一把交椅。第二年，顺驰资金链紧绷，经过“裁员、收编、换帅”，依然难以为继。2006年，孙宏斌把顺驰55%的控股权贱卖给他人，而仅仅是为了获得12亿的救命钱。最后，顺驰惨遭更名之痛。
　　在相当长的时间里，开发商对银行贷款的依赖度一直相当高。但2003年起，国家对房地产业进行宏观调控，调控的重点是紧缩“银根”，国内开发商普遍面临资金紧张的现象。
　　目前，那些能够上市拿钱的房地产企业没有这方面的苦恼了。然而，大量囤地的房地产商却又有新的焦虑：地价处于高位，手上控制大规模的土地，对日后市场是有主动权，但万一政策变动时，大量的土地同样也会是“致命伤”。
　　所以，房地产商一方面是“欢欣鼓舞”拿地，另一方面却满心焦虑，战战兢兢，面临产业利润以及政策变动的双重危险。
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿左右，未来三年房价必须保持15%—18%的增长率才有可能支撑如此价格。光大证券房地产行业分析师赵强则测算说，在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30%的房价上涨才能保证三年后10%的盈利水平。
　　问题是，未来房价能保持如此增速吗？
　　我们能看到的是，9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发通知，命令金融机构不得对囤积土地、囤积房源的房地产开发企业发放贷款，同时提高居民购买第二套商品房的首付款比例和利率水平。
　　此后，市场开始出现观望情绪，黄金周之后，各地的房地产商开始采取各种暗中打折的方式。即使如此，购房者的热情也从之前的“高昂”转入“冷淡”。一位广东的房地产商接受采访说，“我们也担心房子卖不出去，但房价不能明着降，因为房子是买涨不买跌。”
　　对于房地产商来说，政策层面的压力不断袭来。
　　从11月1日开始，国土资源部“39号文”正式施行。按照规定，今后，房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。彻底改变了原来的“借鸡生蛋”的房地产开发模式。房地产商不得不调整规划，放慢拍地的节奏。
　　而关于房地产企业股价被高估的讨论，不时传来。
　　那么，房地产商们的圈地游戏还能继续么？在政策压境和需求下行的情况下，原来的游戏链条——拿地，上市，为了企业利润和股价大量囤地，地价飞涨，房价飞涨——是否从某一环断开？
　　一旦房价高企的预期被改变，地产业将会因为透支未来迅速走向冬天，而风险，则会从开发商转移向银行、资本市场以及购房者和股民。
　　在目前的喧嚣声中，没有人再提起顺驰，也没有人愿意预测，谁会是下一个顺驰。

处理闲置土地何时动真格？
　　按照国土资源部的要求，已签订土地使用权出让合同的土地，超过合同约定的动工日期满一年未动工开发的，将征收相当于出让金20％的土地闲置费；满两年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书。
　　但房地产企业一直处于“普遍违法”的状况，对闲置土地的处置呼声由来已久，一直是“只听雷声不见下雨”。
　　现在，有关部门已经在行动。
　　11月23日，北京市国土局撤销了本市8块住宅、商业用地直接上市交易的资格。原因即是拿到规划意见书后开发商久久不对土地进行开发，无法在市场上形成有效供应。这也是今年土地交易市场推出直接入市项目红黄牌制度以来，首批被“红牌”撤销的项目。
　　市国土局有关负责人表示，北京的房地产市场存在的问题并不是像外界所说的无地开发，而是有地供不出来，这主要是存在着项目用地通过审批后，部分土地一级开发商延迟上市，变相囤积土地。
　　广州市国土房管局发言人多次重申，对于企图囤积土地的行为，政府部门将采取多项措施强化全程监管并切实打击。坚持“应查尽查、应收尽收”的原则，清理和处置闲置土地。
　　一些大企业也面临这样的监管。据香港媒体报道，在10月27日，国土资源部土地利用司的三名人员，视察了碧桂园在重庆长寿湖地区储备6300亩土地的情况。
　　但相关的规定，在实践中有极大的弹性，当面临真正有实力的房地产商时，还能落到实处么？
　　11月11日，一向低调的杨国强出现在中山大学，面对“囤地”的质疑，他说，“我们在香港上市后取得150亿现金，买了些便宜的土地。有媒体说我们囤地多，土地可以开发27年，但他是按照我们以往的发展速度来算的。我们上市后发展的速度很快，明年我们计划开发1000万平方米，近两年要开发2000万平方米。我们也希望尽快地把土地建好，房子卖出去，这也是调整房价的一个办法。”
　　按照南方周末的调查，碧桂园在张家界风景区外的罗家岗地块的拿地程序，不仅规避了“招拍挂”的程序，规避了国家从2006年5月30日以来禁止别墅类房地产项目工地和办理的相关政策，而且按照双方的《协议》，这块地全部都不算闲置土地，也就规避了“不能囤地，马上建”的政策。
　　有能力大量囤地的开发商，三令五申的中央政策，以及急于发展的地方政府之间的互动关系，将极大影响中国房地产行业的状况。从罗家岗地块的操作来看，政策之下，总有例外。

2007地王创设录
　　9月11日广州富力地产以18729元/平方米的楼板价刷新广州“地王”纪录，夺得广州白云区云祥路地块。
　　8月24日南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元，折合66930元/平方米的楼板价拍得上海南京路步行街宝地——黄浦区163#街坊地块，成为内地“单价地王”。　
　　7月26日  上海郎达和宝静置业以17.85亿元总建筑高价竞得面积近60万平方米的南京市江宁区牛首山地块，而此前该地块5.82亿元的挂牌价已经创下了江宁单幅地块出让价格的新高。
　　7月24日  国内最大金额单宗土地——湖南省长沙市新河三角洲地块被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元联合拍得。
　　7月19日香港嘉华集团下属公司以10.9亿元竞得广州市珠江新城一地块，最终价格比2亿多的起拍价高出近5倍，以11912元/平方米的楼板价成为当时广州“地王”。
　　7月12日万科取得广东省东莞市塘厦大坪村地块使用权，以其15243元/平方米的楼板价跃居为广东省新科“地王”。
　　5月22日南京圣和科技以3.85亿元的总价、28865元/平方米的楼板价拿下南京市汉府街地块。