房贷新政冲击了谁

发展商总体上钱松、地贵、存货不多。新政可能导致开发商拿地和新开工意愿下降，但降价的意愿和压力也不显著，带来的最先冲击，可能是交易量的逐步滑坡。

房贷新政更多地起到的是引导市场预期的作用，以及加速中等收入阶层的“市场挤出”，对富裕群体、对低收入群体没有太大的直接冲击。

人口算术

供应：2000－2008年间，中国商品房销售总面积为40亿平米，其中住宅为35.8亿平米，即便假定这些商品住宅全都是90平米以下的商品房，那么总套数约4000万套，也就是每年约450万套的供应量。中国目前户均人口不足3人，因此这些商品住宅每年可多容纳约1350万城镇人口。

需求：2000－2008年间，中国城镇人口从4.59亿人增长到6.07亿人，增加了1.48亿人。大致年均增加城镇人口1640万人，至少550万户（之所以用“至少”二字，是因为这样的估算，假定了所有新增城镇人口，在进入城市当年就立即结婚并立即生育，也假定了原城市居民不存在任何改善居住需求）。

未来：依据这样的城市化进程，未来20年，中国人口约16亿人，其中城市人口可能为9.3亿人，城市化率水平仍然不高。

最简单的供求关系：中国城市化进程，始终伴随着商品房供不应求的缺口，这不可能不推高房价。

中国商品房市场长期以来面对供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房价，是相当困难的。

交易量将滑坡

平衡市场供求的方式，既需要增加土地供应，也需要抑制住房需求，尤其是投资性、投机性需求。

这次房贷新政的主要思路，出自增加供给和抑制需求的双管齐下，在土地供应方面大幅度放量至年供地计划16万公顷，这几乎