【房改转向】检讨十年房改:住宅市场化并未过头
不是住宅的市场化过了头,而是在市场经济的发展过程中,其他配套政策没跟上
假如说房改是从1998年开始,那么到现在正好十年,其中发展了五年,调控了五年,正好是一半对一半,这是挺值得反思的。
从1993年到2000年这段时间,我基本上都在搞住宅科技和住宅产业化,没有考虑政策问题,最近五年才比较深地考虑这个问题。房改当中最大的问题是不是就是住宅的商品化、市场化?商品化、市场化是不是过了头?我认为没有过头。
首先,不是住宅的市场化过了头,而是在市场经济的发展过程中,其他政策没跟上。住房和两件事情有密切关系:一个是金融,一个是土地。
我们的金融体制改革落后于房改五到六年,中国经济体制改革当中最慢的就是金融体制改革——银行上市就是最近一两年的事情,这和房地产市场就不匹配,一大堆问题就跑出来了。另外土地制度的改革太落后。这两块拉得整个市场化走得很慢,政策跟不上,所以造成这么多的不和谐。
第二,现在的房改应该深化,应该推进房改的房改。怎么深化?我不主张老在商品房市场里折腾,我认为已经进入怪圈了。
在三亚的一次会上任志强讲了两件事,他是讲结果,当然他的潜台词很多。他说我不懂什么宏观经济,我只知道两件事:第一件事情,宏观调控2003年开始,那时候没买房子的等着降房价的全亏了,越等越涨,而那时候买了房子的现在全赚了;第二件事情,调控一次开发商赚一次钱,利润增加一次。
我的观点是,别去折腾商品房。“八条”、“十五条”、“六条”都是围绕商品房折腾,但是这块奶酪做得非常大了,而且已经形成了利益集团。它已经不能轻易动了,越动越麻烦。它不是泡沫,而是皮球,这个皮球越拍越高,那么应该怎么做?应该补缺。我们在房改当中缺失的部分要赶紧补,比如政策性住房、保障性住房。
第三,金融、土地、税收这三个政策要有突破,我特别同意土地政策的突破,成都现在是允许政策性突破的地方,国家允许你做试验,就别去争论小产权合不合法,我寄希望于把农村这块土地释放出来多做奶酪,如果把这块突破了,房价肯定下来。
金融产品一定要出来,我们的金融产品非常落后,房改以后的金融产品最大的突破就是按揭,但是按揭的证券化并没有解决。为什么不证券化呢?证券化了可能就可以很好地减轻银行体系的压力。
税收得突破,不能老是加税,中国是全世界税率最高的国家之一。加税一定会传递到房价,去年土地增值税那么强大的力度结果最后全部传递到房价上,二手房交易要加税,结果还是传递到买家,还是把二手房市场价格提升了。
我觉得土地、金融、税收的政策要好好研究,不突破是没有出路的,多做几个奶酪,问题也许就全解决了。