【房改转向】检讨十年房改:宪法并未禁止集体土地转让
宪法第十条规定土地使用权可以流转,但并没有说农村土地使用权不能流转
房地产市场目前最引人关注的是高房价问题,我认为解决这一问题需从改变对房地产市场的预期开始,这包括六方面内容:
一是统一地权的问题,城市国有土地跟集体土地使用权该如何统一。许多人一提到集体土地入市就说先得修宪,其实这是个误解,宪法并没有说农村土地使用权不能流转。我们在国务院房改办工作的时候,曾经遇到过一个惊天动地的事情。1986年推进房改碰到了困难,1987年小平同志下决心试验。1987年1月上海市率先搞了土地使用权流转的规定,到当年12月深圳也推出了流转规定,以后海南和珠海也这样做了。这是一次伟大的试验,因为根据当时的宪法,土地使用权是不能依照法律的规定转让的。到1988年,宪法果断进行了修改,在第十条加入了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的条款。回想起来,20年前的这一改革魄力值得借鉴,今天应该认真研究前人的成果,把国有土地使用权跟农村土地使用权统一起来。
二是房地全流通应该运作起来。120亿平方米的城市住宅价格一直在上涨的原因之一,就是270亿平方米的村镇住宅不能流通。物权法开了个口子,允许村镇住宅在村内流通,但这还不够,村镇住宅不流通是没有宪法依据的,房地全流通应该运作起来,在解决这个问题过程之中把小产权宅基地问题一并解决了。
三是先期试点郊区村镇住宅的流通。最近汪洋搞的重庆方案,总书记去的时候也直接汇报了,方案很简单,农民宅基地的20%拿出来建设农民的住宅,80%置换成城市的建设用地,城市建设用地农民做股东,分享收益,从而解决农民的社保和其他问题。现在很多人谈用地紧张,这是完全错误的观念。现在农村的非农用地是3.83亿亩,即使不动18亿亩耕地的红线,这3.83亿亩集约使用,特别是走重庆的路子,把农民住宅集中建起来,大概也有一两亿亩的回旋空间,用这部分解决中华民族的生存基础是有条件的。
四是国家要对住房合作进行激励。世界的主要国家,包括美国和欧洲都有过国家对住房合作的激励。我建议发行3万亿特别国债,由国家成立住房合作机构,直接营建100亿-300亿平方米的住宅,凡是有城市户口的人,不管收入多少都可以申请限价房,就是双禁以后的房子。如果每年都建造这样的住房,估计会极大地平抑现在社会的需求。
五是房地产金融问题。现在有一种理论,认为房价下跌30%会对金融造成很大破坏。我的问题是,为什么不去研究房价再涨30%、50%对金融体系有什么破坏呢?
六是如何对地方政府进行赎买的问题。房价居高不下,是因为地价高,但是地方政府没有动力把地价降下来,因为要影响到地方财政。我认为现在可以考虑征收财产税或物业税的方法。广义来说我们有300多亿平方米房产可以作为财产税或者物业税的征收对象,狭义一点来说是城市的100多亿平米,再狭义一点是一定面积以上的,大概也有30亿-50亿,30亿-50亿的住宅每平方米收100块钱的话一年也是三五千亿的规模,足以置换地方政府在经营土地过程中的收入。
如果我们把这六个方面的基础情况说清楚,就会改变目前房地产市场的心理预期,房价就有希望降下来。