【房改转向】检讨十年房改：行政调控，用多了不灵

    房改应该说带来了非常积极的变化，至少有六个方面：第一，房地产业通过房改成了国民经济的重要组成部分；第二，住宅建设投资体制发生了重大的变化；第三，住房消费方式发生了重大变化；第四，金融与房地产业的信贷关系越来越密切；第五，住宅管理由过去的房管局和房管署管理，转变为物业公司来管理；第六，土地使用制度改革为房地产业的发展、住房制度改革等提供了重要的载体。这是房改以来六方面积极的变化。
    但是住房制度改革也还存在不足，我归纳了几个方面。
    第一，住房制度设计上有待进一步完善。要建立梯度消费的方式，有钱的买房居住，没有钱的租房居住，要建立起适合每个收入阶层的住房消费模式。这在制度设计上还需要进一步完善。
    第二，财税政策的配套改革未能同步进行。现在实际上是以一种行政的方式来调控房价，我觉得这个方式用多了不灵，尤其现在在推进市场经济时用这种方式不灵。世界各国普遍实行不动产税对房屋进行征税，而我们国家到现在还没出台。现在一方面是很多有钱人买房闲置，浪费了资源，另一方面却是很多人住房得不到改善。征收不动产税后，他就会考虑买这么多房值不值得。另外还可以通过增值税来调整开发商的利润空间。对开发商合理利润之外的超额利润部分征税，完全可以把房价降下来。开发商的开发成本是多少，合理利润是多少，这是很容易计算的，也是完全能控制的，关键是我们怎么解决这个高房价问题，怎么想这个问题。老靠限制户型、限制造价、限制房价这样的措施是起不了什么作用的。
    第三，产权制度需要进一步完善。产权制度方面，虽然现在物权法出台了，但我感觉分量还不够，国有土地、集体土地从法律地位上讲都是公有制，但实际操作当中集体土地不是独立的完整的产权，动不动就征用集体土地。我们不能从法律上、从操作上把农民的利益剥夺了，当然土地的利用是要有规划，国土利用规划权在政府，只要符合这个规划，财产的利益是谁的就应该归谁。   
    谈几点建议。
    第一，住房供应的主体应该多元化。现在的模式基本上就是开发商供应房子。供应主体太单一，就缺少制约和竞争，这种情况不应继续下去。
    第二，租赁房要多建一点。买商品房的有一套制度，住租赁房的也有一套制度和办法。包括租赁房的价格是多少，都要有一套制度来管住。
    第三，财税制度改革应该尽快出台。
    第四，房地产之间的法律关系应该尽快建立起来。