房屋产权争夺战

本报记者 潘晓凌 发自广州

自打从中介手中购入这套房产,丁湄就陷入无休无止的焦虑。从广州大道中到番禺区法院,再到大石镇交易所,这之间两小时的车程,她来回跑了不下20趟。还有她人生中无数的“第一次”:第一次拨打110,第一次在墙上泼墨,第一次花两万元请了律师,第一次打官司,第一次彻夜地失眠……
通过“满堂红”,丁湄以60.5万元的价格从黄莹珲处购得一套120平方的房产,而黄莹珲在收到丁湄24万元的首期款后,又以70万元的高价放盘。丁湄吃惊地发现,原是满堂红员工的黄莹珲辞职后是一职业炒房客,4个月前他以52万的价格买入该房产,为了规避税费,黄莹珲并未进行产权过户,只办理了全权委托公证。这一切都是因为:广州的房价天天在涨。 

 

这套有纠纷的住宅在丁湄付出首期房款后仍接待了不少买楼者  钟跃均/图

 

    入住新家,业主丁湄(化名)没有宴请朋友,操办“开灶”仪式——在她的老家,这仪式叫“烧锅底”。眼下,客厅没法招待客人,就连她自己,回家时也不愿多望卧室一眼。客厅的墙上,朋友帮她用粗头毛笔刷了两行刺目的大字:此房纠纷中,交易有后患。
    要在平常,爱整洁的丁湄连一小块污斑都容忍不了,可现在,她已顾不上更多的忌讳。每次回到这个还不知道属不属于自己的家,泪水都在眼眶里打转,她强忍着,暗地里叹气。
    远在贵阳的父母隐约知道女儿买房子“出了点纰漏”,至于纰漏有多大,丁湄不敢告诉他们,父母年事已高,“经不得这刺激”。事实上,这两个月来,她正常的工作和生活已被弄得一团糟,她的全部情绪,连同辛辛苦苦积攒多年的24万元积蓄,全被拖入一场争夺房产的纠纷中。


“他想卖更高的价格”
    今年6月4日,丁湄通过满堂红中国置业有限公司广州分公司吉祥道分店(以下简称“满堂红”),约定以60.5万元的价格,从卖方黄莹珲处买下广州碧桂园一套三室一厅的住宅,在交付了2万定金和22万元首期楼款后,她开始入室装修。
    房产过户当天,黄莹珲却要求她付清未交的5000元首期款,否则就解除合同。“5000元是经双方约定,在卖方解决天花板漏水问题后交齐。如无约定,我怎会拿到钥匙?”丁湄没理会,继续装修。
    天花板漏水,是在她交了两万元定金,第二次去看房时才发现的。之前,丁湄从看房到交付定金,只花了几小时,“像买一棵白菜那么简单”。“眼下房价像发了酵的面包,再犹豫,只会是自己吃亏。”丁湄说。此前,她曾两次看中房子,本想“故作矜持”,以争取砍价余地,没料两次均是次日致电中介,就被告知已有人出手下了定金。
    7月28日,丁湄接到装修工人的电话时,差点没气晕,“房门锁居然被换了,工人进不去!”
    中介协调未果。8月10日,丁湄与同事前往碧桂园一看究竟,却迎面碰上“满堂红”的物业顾问与一拨看房的客人,双方冲突骤升至顶点,并招来了110和小区保安。警察也叫来了卖方黄莹珲,屋内骂声、劝架声混成一片。
    陪同丁湄前往探房的朋友傅海嵩告诉南方周末记者,当时,黄莹珲提都不提5000块钱押金的事了,直截了当地说,要想买下这套房,就得再加5万块。“很明显的,他要求终止合同的原因,并不是首期楼款没有交完,而是想卖出更高的价码。”傅海嵩说。
    闹得不可开交,看房的客人却一直没走,仔细打量房间的同时,他们告诉丁湄,中介报的房价是70万元。“看样子,如果我同意解除合同,他们会立即买下来!”丁湄说。


交易惊现短期炒家
    这一次冲突后,双方曾在“满堂红”的牵头下谈判,不到两分钟,黄莹珲扭头就走。“他的底线是最少加价至62万,”丁湄说,“我在法律上无过错,一分钱也不愿多给他。”丁湄清楚地记得黄莹珲当时甩下一句话,“要告你就告去”。
    “我就是不工作了,也要去告他!”丁湄决定“豁出去了”。咨询过律师,她却发现,在法律的逻辑里,黄莹珲竟是一个追不着的“影子”。
    广东法则明律师事务所李瑾律师告诉本报记者,黄莹珲并非业主,而是业主代理人,如买方就这起房产纠纷申请仲裁,只能以原业主作为被申请人。
    “黄莹珲在法律上不承担责任。”满堂红高级法务主任龙慧珠介绍,黄莹珲与原业主交易时,没有将产权过户到自己名下,而是办理了全权委托公证,“以代理人身份买下这套房子”。
    丁湄的代理律师、广州美联律师事务所律师陈新志说,卖方以代理人身份交易,其间一旦产生纠纷,买家通过法律追责,只能追究原业主责任;而原业主如陷入经济纠纷,房产遭冻结,代理人将血本无归。“这一般是小炒家使用的手段,购进笋盘(低于市场价的楼盘),短期内高价售出。办理全权委托公证,可规避庞大的税费。”
    “满堂红”运作部总监何皓雯称,2007年,随着卖方以代理人身份进行二手房交易情况的增加,相关纠纷也比往年要多。合富置业的一位高管认为,这种交易方式在二手房交易过程中最容易引起纠纷。
    纠纷仍在加剧。丁湄接二连三地遭遇“超乎想象的怪事”。8月底,她被法院告知,黄莹珲在未退还她22万元楼款与两万元定金的情况下,竟将房子以49万的价格,卖给一名叫汤作能的男子。而此人,则是丁湄交付首期楼款时,黄莹珲指定打入的银行账户户主。
    在南方周末记者的陪同下,丁湄前往广州市番禺区大石交易所查询这笔交易情况。在熙熙攘攘的交易所大堂里,又戏剧性地与卖家黄莹珲撞个正着。本报记者上前打探,得知他正在出售另一套二手房。
    此后,本报记者通过“满堂红”的物业顾问,在其内部网上查到,黄莹珲与汤作能交情匪浅。2006年1月,二人在满堂红吉祥道分店任见习顾问,后陆续离职。直到买房时,汤作能一直是“满堂红”下属的亿达按揭公司番禺区的见习信贷顾问。本报记者从“满堂红”员工处了解到,黄莹珲离职后,以炒楼为职业,碧桂园这套房子,是他在今年2月份,同样通过“满堂红”,以52万元价格买下,4个月后,以60.5万元卖给丁湄,现在又以70万元的高价放盘。
    “满堂红”高级法务主任龙慧珠接受南方周末记者采访时称,没查到公司曾有这两名员工,即使有,他们离职后的行为,也属于个人行为,与公司无关。
    “在这起纠纷中,满堂红无法律上的责任,但在职业道德上,他们有问题。”律师陈新志告诉本报记者,其一,在明知该房有纠纷的情况下,满堂红仍带客人看房;其二,满堂红法务主任龙慧珠亲到番禺区人民法院,替黄、汤二人提交材料,明显偏袒卖方。
    龙慧珠答复本报记者,黄莹珲最初在吉祥道分店放盘,房源信息当时已输入公司内部系统,市桥分店的员工不知该房已经交易,才会带客人前去看房。
    她解释,楼盘一旦进行交易,公司内部系统内的相关信息会隐蔽,但员工习惯将房源信息抄在本子上,因此往往没及时更新信息。而她不知自己名字与联系方式被留在番禺法院,也从未参与此事。


“已不是钱的问题了”
    在番禺法院看到黄莹珲与汤作能两人提供的交易证据,丁湄才发现对方“速度之快,交易之专业”。两人没有通过中介,而是在14、15号两天,分三次交付共49万元房款及各项税费。如果不是被法院查封,房产将很快会过户到汤作能名下。
    申请查封房产,这是代理律师陈新志的建议,法院也及时予以查封。但不久,陈新志告诉丁湄,对方已向番禺区人民法院提请解封,基于三点理由:汤作能已实际占有房产,已支付全额楼款,且在本案中不存在过错。要说服法院继续查封,得驳倒这三点。
    在广州市仲裁委员会办理完这一手续后,丁湄又马不停蹄地张罗搬家,她用相机拍下浴室、卧室作为证据提交法院。但她不愿每天都回这个家,没一个晚上睡得着,“感觉不是回家,而是占地盘,一离开马上就会被人抢走。”
    这位公司白领甚至还预想如何应对N场可能碰到的争端,如果有人找上门来,她就振振有词地一条条反驳。“结果,没人来找茬,我先神经衰弱了。”丁湄一脸苦笑。“这明显是一桩虚假交易。”律师陈新志对打赢这场官司成竹在胸,黄莹珲与汤作能不但曾是同事,且关系密切,否则黄莹珲也不会指定丁湄将首期款打入汤作能的账号。黄莹珲因60.5万元的价格太低而强行与丁湄终止合同,怎么会愿意以49万元的价格出售?作为买方,汤作能明知此房有纠纷,仍愿意交易,明显存在过错。且两人的交易凭证只有三张总金额为49万元的印有两人手印的收据与一张15万元的银行转账凭据,不足以证明他们进行了真实交易。
    让丁湄感到“不幸中的万幸”是,在黄莹珲与汤作能完成购房交易前两天,她及时通过广州市仲裁委查封了该房产。目前,广州市番禺区人民法院已向律师陈新志表示,鉴于双方提交的证据材料,如黄莹珲与汤作能未提供更充分的证据,法院暂时不予解封。
    陈新志曾受理过数桩二手房交易纠纷,类似纠纷随房价飙升而增多。广州市中介服务管理所书记史小明也证实,今年到中介管理所的投诉,与买方反价及与全权委托代理人交易有关的案例有所增加。
    律师陈新志向南方周末记者介绍,买方向卖方支付楼款,应直接打入对方账号,而非第三方,或打入中介的专用账号,以确保交易安全。如房子仍在分期付款,房产证押在银行,赎契后,房产证不能落在卖方手上,而是由被指定委托的中介代管。这两点,“满堂红”都有失职之嫌,尤其是该房房产证始终掌握在黄莹珲手中,一旦陷入纠纷,对买方非常不利。“如果丁湄晚两天申请查封,房产就正式过户到汤作能名下,她之前给付的24万元楼款也很有可能打水漂了。”陈新志说。
    等待法院做出裁决期间,黄莹珲曾两次联系律师陈新志,请求赔付5万元以求私了,律师询问丁湄的意见,后者坚决回绝。“现在已不是钱的问题。”丁湄眼袋浮肿,一脸憔悴,这两个月,她的同事还以为她在外兼职或休假了。只有她自己清楚,从广州大道中到番禺区法院,再到大石交易所,这之间两小时的车程,她来回跑了不下20趟。她还做了N件“人生第一次”:第一次拨打110,第一次在墙上挥墨,第一次花两万元请律师,第一次打官司,第一次彻夜地失眠……
    在律师的鼓励下,丁湄渐渐对结果乐观起来。她开始打算,夺回房子后,她要亲自一遍一遍地打磨墙壁,刷上油漆,直到把墙上的墨汁刷得不留一丝痕迹。

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