地产暴利时代终结

　　国家税务总局清算土地增值税不仅是割地产商的肉，还有助于化解目前中国房地产市场中低档商品房供应不足的大问题，并将经营能力不善，单纯靠囤地生财的房地产企业清理出市场

　　1月17日，沪深两市68只地产股中62只下跌，其中26只跌停，连地产龙头股万科A，也遭遇了2000年以来的首次跌停。这与一天前国税总局发出清算房地产企业土地增值税的通知有关。

　　土地增值税早在1993年就已经出台。当年国家针对海南地产泡沫中的土地炒买炒卖现象，颁布了《地产增值税条例》。不过1993年之后，地产业陷入低潮，1996年甚至出现全行业亏损，这个条例就一直没有被贯彻，从2000年后，各地才开始象征性的征收。

　　不过，这个为1993年房地产调控准备的政策，却用在今年房地产调控上。经过2005年和2006年的房地产调控，全国各地房价的涨幅并没有减缓，反而有愈演愈烈之势。

　　2006年末，中国社科院发布了2007年世界经济形势分析与预测黄皮书，强调要吸取当年日本楼市崩盘的教训。今年初的中央经济工作会议上，中央政府十分重视房价依然上涨过快的现象，并表示要改善和加强房地产调控。两周前，国家建设部刚刚出台放松90平米户型限制的通知，结果这个通知当天就被废止。种种迹象表明，新一轮的房地产调控措施即将出台。

　　然而，无论是货币工具还是土地政策，过去两年的调控经验都已证明其效果不佳，但中央政府手中依然有几张牌没有出，其中最主要是税收手段还没有充分施展，对此，北京的学者早有议论。果然，国税总局低调出手了。

　　其实，2006年的3月2日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于土地增值税若干问题的通知》，再次明确了土地增值税征管中若干政策，当时已经清晰地表明了国家利用土地增值税政策调控房地产市场的意图。

　　在国税总局出手之后，据统计，1月17、18日两天沪深两市地产股总市值损失510.34亿元，前十大地产股市值损失342.80亿元。沪深两市地产股的跌幅甚至超过2006年“国六条”调控政策出台之时的跌幅。

　　1月21日，今典集团董事长张宝全接受记者采访时感慨：“地产商的平均利润时代来临了。”换句话说，地产暴利时代即将终结。

　　从预征到清算

　　按照国税总局的通知，从2月1日起，全国各地区将对房地产企业项目的土地增值税进行全面清算。这意味着，“地产商不能再像过去那样，分享土地增值所带来的高额利润了。”1月17日，上海隆瑞投资执行董事尹中余告诉记者。

　　1月18日，国税总局对外界表示：土地增值税征收办法在各地早已执行。由于对房地产开发项目此前有预征，清算只是在房地产开发项目基本销售完毕后才进行。且按照相关条例还有相应的免征和减征条款。因此，国税总局声称这次清算“不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担”。

　　其实，这个通知的最厉害的杀手锏是征收方法的调整———从以前的预征改为清算，这将极大地加重开发商的税收负担。

　　华远集团董事长任志强在他的博客中回忆，自1993年宏观调控之后，全国的房地产行业进入了低潮期，也于1996—1997年连续两年出现了全国全行业的亏损，1998年才扭亏为略有盈利。因此1994—1998年期间，全国的土地增值税征收极低，几乎为零（五年合计为8.2亿元）

　　随着房地产的升温，各地在2000年逐渐恢复征收土地增值税，但因为没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，采取了预征的方式：按照预销商品房收入1％－2％的比例缴纳。2007年前很多地区的预征比例仅为0.5％，预征之后，也往往再无下文。

　　这种征收方式还有其它弊端。比如，在过去的政策条件下，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，上海隆瑞投资执行董事尹中余介绍：“过去只要项目公司不注销，公司就可以长期不结算土地增值税。”

　　根据记者获得的成都地税局一份关于土地增值税的报告显示：“从2003年起成都市按比例预征土地增值税，土地增值税收入大幅增长。 2003~2005年土地增值税收入平均同比增长115.33％，2006年1~8月同比增长184％。但是，与实际税源相比还存在相当差距。”

　　报告中所说的“差距”实际是按此前的预征方式和目前清算方式不同所产生的差距。

　　一位地产商这样给记者算了笔账：假定某项目的毛利率为30％，一个项目收入10亿元，成本7亿元，毛利润为3亿元，按照新的征税办法，假定7亿元成本全部可以扣除，增值额未超过扣除项目金额50％的项目，将按最低30％的税率计算，应交纳3亿元×30％＝0.9亿元的土地增值税，约占销售额的 9％，远远高于销售额的1％（0.1亿元）的预征。

　　这样的“差距”，以前是地产商的合理利润，清算之后将上缴给国家。

　　难以承受的暴利

　　更令开发商头痛的是，土地增值税征收实行“四级超额累进税率”，因此增值幅度越大，税率也越高。因此利润率高的公司受的影响更大。张宝全指出：“这使得房产行业的高利润受到抑制，变相平衡了企业的经营利润。”

　　光大证券研究员赵强分析认为：土地增值税有四个征收临界点，所对应房地产企业的毛利率分别是：23.1％、48.7％、61.5％、 74.4％，当毛利率低于23.1％时，实际上不需要缴税。但是目前房地产项目的平均毛利率在25％－30％之间。因此，土地增值税清算通知出台后，对这些项目净利润的影响大约是“下降5％－13％”。而对部分毛利率超过了50％的项目，影响则将超过27％。

　　因此，开发中高档住宅的房地产公司，受土地增值税清算的影响相对较大，这些企业必须调整自己的经营战略。

　　国内主要的地产上市公司比如万科A、金地集团、中华企业已经预提了土地增值税，所受影响有限，但是华侨城所受的影响巨大。根据房价和开发成本的数据，估计华侨城所开发的波特菲诺项目的毛利率在50％以上；按最近售价，毛利率可能超过70％。

　　“对所有开发商都不是好事情的增值税却对住房结构调整非常有效。”中国社会科学院金融研究所尹中立博士表示，重税之下，开发商开发高档住宅以及别墅项目的热情将会降低，开发商出于收益考虑将更多地推出低档楼盘。

　　对此，张宝全为记者举了一个例子。比如以前的房子本来可以卖1万元每平方米的，后来改卖1.2万元每平米了，虽然卖得慢但是利润高，但是现在征收土地增值税后，2000元的差价实际并没带来更多的利润。以前可能是需要快速回笼资金的地产商才采用的定价技巧，今后将成为普遍方式。

　　“温和的定价政策将被广泛采用。”张宝全承认，“为了合理避税，地产商的开发利润率将进入到一个均衡时代。”

　　房地产投资将受遏制

　　各路资本纷纷进入房地产的热闹景象也将有所缓解。因为今后投资风险将由企业独自面对，投资成功的收益将以增值税的形式分成给政府。

　　“地产商对上市公司壳资源的热情正在下降，行业外的资金进入地产的热情更是降低。”上海隆瑞投资执行董事尹中余告诉记者。他正在进行的两个房地产企业买壳上市项目在近日已经停止。去年，买壳成功上市的154家企业中，30家来自房地产企业。

　　另外，越是房价高的地方，受到增值税清算影响越大。张宝全分析，二线城市或者低于5000元售价的项目基本上都可以合理免税。但是房价涨幅高的地区，普遍都是土地增值快的地区，比如北京、上海、深圳、杭州等城市，受到土地增值税清算的冲击将会更大。

　　此次土地增值税清算通知的出台的确令开发商们措手不及。上周末，上海的地产商们秘密聚会，打算联名上书上海市政府，反对清算土地增值税。有地产商公开表示：“清算是革地产商的命”。

　　2006年11月9日，财政部发布公告称：财政部组织检查了39户房地产开发企业2005年度的利润情况，共查出资产不实93亿元，收入不实 84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22％，而实际利润率高达26.79％。清算土地增值税只会影响地产商的利润，并不会影响他们的生存。

　　由于土地增值税属于地方税种，具体的效果还有待各地方政府出台相关细则。尹中立表示：“突然在开年之后宣布清算，应该是有关方面对2006年房地产在投资和价格方面调控不力的一种补救措施。”

　　■资料链接

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

　　土地增值税征收范围为：单位转让房地产和个人转让非普通住宅。其计算依据是增值额。增值额＝转让收入－应扣除项目金额。

　　土地增值税具体计算税率采用四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的：增值额×30％＝税金；增值额超过扣除项目金额50％未超过 100％的：增值额×40％－扣除项目金额×5％＝税金；增值额超过扣除项目金额100％未超过200％的：增值额×50％－扣除项目金额×15％＝税金；增值额超过扣除项目金额200％的：增值额×60％－扣除项目金额×35％＝税金。

　　扣除项目金额包括：

　　1.购、建未满五年的房地产为取得时的成本费用；购、建已满五年的为该房重置成新折旧评估价。

　　2.应补交的国有土地使用权出让金。

　　3.与转让房地产有关的营业税、印花税、评估费等。

　　4.个人转让非普通住宅按成交价90％为以上的综合扣除金额。