【观察】楼市并未回暖

判断房地产是否触底回暖的关键并不在于“价”、“量”的短期回升，而在于分析其原因和是否具有持久性

如果单就一些机构统计的数据看，我必须承认，全国楼市在5月伊始上演了令人百思不得其解的一幕。全国很多城市，不仅交易量大幅攀升，开发商对价格也迅速做出上调的反应。最典型的是广州，“五一”小黄金周，不仅成交量不菲，价格也迅速上涨。根据广州焦点地产网对全市46个主流楼盘的监测，75%的楼价已经回到2007年水平，不仅如此，50%的楼盘的开盘价已超过2007年水平。

而与成交的火爆形成鲜明对照的则是仍然处于高位的空置面积，根据北京市统计局的数字，截至3月末，北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5%。其中，商品住宅空置面积514.6万平方米，同比增长33.1%。这使得北京商品房空置率居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍，消化周期长达一年以上，为1997年至今历史次高点，仅次于1999年的13.8个月，高于近12年来8.33个月的平均水平。这样，一方面是所谓的“小阳春”行情，另一方面却又是创纪录的空置率，这房子都卖给谁了？

看不懂，真的看不懂，即使任志强等开发商也认为楼市回暖的根基不稳，可如此火爆的交易量，逆势上涨的价格，又该如何解释呢。一季度楼市的表现该如何解读，而下半年楼市又该到哪里去。

笔者认为，鉴于当前房地产市场的信息仍然为开发商垄断的事实，对于目前楼市的真实生态，的确有仔细分析之必要。是真涨，还是假涨，在房地产统计数据混乱的情况下，根本没有一个可以采信的统计指标。而所谓的房地产指数，全国更是混乱一团。国家发改委统计的是36个大中城市的价格指数，而房地产企业协会用的是中房指数，各地又有自己的价格指数，一些房地产经纪机构更是各取所需，自编指数，造成了信息和价格的乱象。在这种“指数”失真的乱象下，即使判断3月份的楼市是“真涨”还是“假涨”都不易，遑论什么由此判定楼市底部已现，开始反弹回暖了。

抛开信息的真实性不论，实事求是而言，自2008年10月22日以来，中央和地方一系列促进楼市发展的政策措施，的确对房地产的“回温”起到了一定的作用，这个不容否定。笔者对前4个月全国房地产成交量的放大没有异议，这种成交建立在价格下降和政策扶植的基础上，有一定的可信度。但要说政策的力量能够逆房地产市场的周期，使得成交量和价格出现如此火爆的状况，显然有点夸大其辞。而各地曝光的假按揭和高退房率更是说明，所谓热销，所谓量价齐升很可能又是开发商自导自演的假想。判断房地产是否触底回暖的关键并不在于“价”、“量”的短期回升，而在于分析其原因和是否具有持久性，而5月份北京楼市交易量的大幅下滑就是一个明证。

而且，就宏观经济本身而言，欧美深度衰退尚未见底，中国经济一季度虽然增长了6.1%，但一些关键指标依旧很不乐观，4月份进出口依旧下跌24%,CPI和PPI连续3个月双双在负数阶段运行，发电量继续下跌，就业形势依旧严峻。在宏观经济尚未触底，美国房地产依然喋喋不休的情况下，纵有万般理由，也编造不出中国房地产在价格调整不到位的情况下一枝独秀的故事。

按照OECD的数据，房价周期一般是10年左右，其中6年为上升期，上升的幅度大约为40%，4年左右为下跌期，下跌的幅度为25%左右。而从国际上房地产泡沫破灭见底的规律看，只有在价格大幅下跌，开发商大面积倒闭的情况下，才意味着泡沫的真正见底。很显然，我国的房地产市场无论就调整时间，还是价格幅度而言，都依然明显处于下降通道，所谓的小阳春，所谓的回暖，最大也只是政策效应中的正常反应，并不具有持续性。

再从房地产的供求状况而言，2009年国家关于房地产市场的最大变化将是大量的保障性住房的入市，保障性住房客观起到打压房价的“平准基金”作用。另外，高达近1.6亿平米的空置面积和依然严峻的资金缺口，根本无法支撑价格的上涨趋势。单就北京来说，在空置面积高居全国第一，房价没有真正调整的情况下，房市有什么理由回暖，而房价又有什么理由继续上涨。如果说天量的信贷资金是支撑房价上涨的理由的话，一旦国家收缩信贷，严查资金入市，则房地产所谓的“回暖”立即见光死。因此，在目前这种情况下，制造人为的繁荣，诱导民众入市，无疑属于自欺欺人的自杀式行为。

鉴于以上诸多理由，笔者对于广州、北京和上海等城市目前弥漫的楼市回暖气氛一点都不看好。我倒是觉得，在4月份的信贷投放额和前3个月比较大幅下降的情况下，支撑楼市回暖的最后一根稻草将不复存在。在经历短暂的所谓的“回暖”的快感之后，一旦他们制造的“通胀”的预期没有如期而来，那些已经预谋涨价的开发商肯定将面临比2008年更严峻的局面，我甚至认为，一旦信贷收紧，中国房地产的寒冬才会真正到来。