万达“失”重
万达有四次转型:走出大连,转型商业地产,转型文化企业,跨国发展。如今,这四次转型的成果正被逐一抛售。
“万达现在等于资产全都摆在‘货架’上。有钱你就可以买,价格也足够低。”
2017年起,股债双杀、回A失利、对赌到期。那年王健林63岁,对这场危机的处理持续到了他70岁。
“三流企业卖产品,二流企业卖品牌,一流企业卖标准。”2021年至2023年,万达商管的利润在逐年增加。
发自:北京、天津、深圳、珠海
责任编辑:张玥
位于北京东三环的国贸桥,是北京最为忙碌的交通枢纽之一。每天,有超过30万人从四面八方经由这座立交桥,涌入总面积仅7.04平方公里的国贸CBD办公。
在国贸CBD的核心区,紧邻“全球店王”SKP购物中心和北京第一高楼“中国尊”,是一座由三栋高楼组成的大型城市综合体,其中有五星级酒店、5A级写字楼、百货商场等业态。
这就是王健林在18年前拿下的万达集团首个CBD项目,被内部定义为标志性战役。2008年,王健林将万达总部迁至这里的B座大厦,他也长期在此办公。
在长达十六年里,这栋大厦从未对外出租、出售过。但随着万达不停地“卖卖卖”,这座大厦也在2024年4月卖出,新华保险、中金资本成为万达CBD的新主人。
“万达今年卖了得有几十栋楼。年初他们搬离这里,新业主入驻后,剩下五层没用完,B座这才历史上首次对外招租。”以国贸地区为业务范围的商业地产中介们,提起万达来滔滔不绝。
10月下旬,南方周末记者以寻租者身份来到这里,接待负责人的风格依旧很“万达”:挂着蓝色的万达工牌,一身正装,“现在这是国贸地区最火的一栋楼,我们规划是整层整租,并且会审核客户资质,价格约为7.5元/平方米/天。”
这个价格在国贸CBD属于中等档次。走进大厦,空置的五层楼里,依然随处可见万达的影子,前台“大连万达商业管理集团股份有限公司”的Logo还没拆掉,棕红色的实木硬装,黑色的皮革沙发,带着一定的年代感。
桌椅十分整洁,进门右侧的宣传墙上,“国际万达、百年企业”的口号下,贴着过去的种种荣光。成立36年来,这家公司的口号从最初的“老实做人、精明做事”,到“共创财富、公益社会”,再到国际和百年。
王健林在十年前曾说,“万达用了25年时间发展,真正迈出转型步伐整整20年”。他总结万达经历了四次标志性转型:走出大连,转型商业地产,转型文化企业,跨国发展。
但从2017年开始,这四次转型的成果被一一抛售。文旅、酒店卖给融创与富力,电影卖给儒意,百货卖给苏宁,百年人寿卖给绿城,并清空了AMC、游艇等大部分海外资产。
“万达现在等于资产全都摆在‘货架’上卖,有钱你就可以买,价格也足够低。”加入万达超过十年的陈强对南方周末记者说。他参与和见证了北方地区一座万达广场从无到有、再到今年初被卖出的整个过程。
这是近18个月以来,万达卖出的第十七个万达广场,北京CBD总部是第十九个。根据南方周末记者不完全统计,目前万达已卖出32座广场。它们曾是万达商业地产最优秀的产品,也是王健林表示过永不放弃的资产。
网传万达的下一个总部,是距北京2260公里外的珠海横琴国际商务中心。多位万达在职员工对南方周末记者表示,“搬到珠海的是商管业务,他们负责商业物业的运营和管理。”
2019年,王健林对商管业务的展望是1000亿元——“只要继续持有商管业务,万达集团将任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。但随着这部分业务赴港上市的失利,为解决上市对赌问题,2024年3月,王健林将万达商管的控制权交予了单伟建创立的被誉为“亚洲小黑石”的太盟投资集团。
10月29日,胡润研究院发布2024年百富榜。王健林以290亿元财富位列第157位。八年前,他第三次成为中国首富时,身家达到330亿美元(约合人民币2150亿元),那一年,万达集团总资产逼近8000亿元。
万达“卖卖卖”就像一出连续剧。10月,苏宁易购与永辉超市先后向万达追缴股份回购款,合计超过86亿元。
王健林和万达,现在还剩下什么?以收购韩国第一银行、深圳发展银行闻名的单伟建,重注万达,买的又是什么?
万达速度
万达集团的第一个总部,是位于大连市的万达大厦。
2015年,中信出版社出版了《万达哲学》一书,集合了王健林的演讲和内部会议讲话。根据书中信息,万达于1988年成立,最初的名字叫“西岗住宅开发公司”。
王健林用“私生子”一词来形容最初的万达。因为这是区政府与另一家公司联合成立的,并不属于完全的民营企业,王健林借款100万元,凑上了注册资金。在那个什么都需要票的年代,国家对房地产行业严格控制,大连只有三家企业能拿到项目指标。
成立半年后,“西岗住宅开发公司”什么项目都没有。王健林找到当时主管城建的领导,表示“不管在什么地方,批一点,让我们有活干,能吃饭就行”。对方让他改造市政府北侧的一片棚户区,这无意中让万达成为全国第一家做旧城改造的企业。
1992年年底,公司销售额达到20亿元,占当时整个大连房地产市场约20%。王健林花了2000元登报征集公司名,最终选定了“万达”,寓意“万事皆通达”。
1993年的分税制改革,拉开了中国经济体制改革的序幕。财权上收中央后,土地财政逐渐成为地方政府新的收入支柱。卖地,对于地方政府、地产商、商业银行这三大主角而言,都成为了日益重要的财富引擎。
《万达哲学》这本书中,王健林在多个场合频繁提及,在不同阶段,宏观调控对房地产行业的影响是巨大的。对资金链、现金流的持续性焦虑贯穿了他与万达的36年,并且促成了万达的四次转型。
更名“万达”的1992年,公司在大连已经没有空间再持续增长,王健林认为企业要走出大连。那个年代的口号是“东西南北中,发财到广东”,万达选择广州为第一站,从区域公司成为全国性公司。
当销售额逼近百亿时,王健林“老是忧虑”,他认为住宅地产的局限性在于有项目才能有现金流。但当项目停止,或全国出现大的经济周期时,该怎么办?
2000年年初,王健林召开了一场持续三天的会议,思考如何才能获得“长期、稳定的现金流”。多元化的探索方向一度包括了电梯、变压器、制药厂、超市、外贸等领域。
最终,万达选择做租赁业务,从大型购物中心入手,它开始第二次转型,由住宅地产变为商业地产。自此,万达广场成为王健林的压舱石。
截至2022年底,万达广场遍布全国224个城市,共有473座,持有物业面积规模全球第一。
起步时,中国还没有商业地产的概念。王健林将它定义为复
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校对:星歌