存量房贷利率调降，何时落地？

9月24日，央行宣布，降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

随着央行的官宣，存量房贷利率的下调已经变得毫无悬念，市场信心迅速恢复。9月25日，地产股延续涨势，多只股票涨停；与此同时，楼市也迅速响应，据中原找房统计，截至9月25日，中原找房APP访问用户量上涨168%，咨询量提升65%，中原门店带看量上涨27%。

而关于存量房贷利率的讨论，市场的关注点也已从“是否会落地”，转向调整何时生效，以及银行的应对措施。

降调细则还未出台，或有两种路径

9月25日，南都湾财社记者联系了深圳部分银行，了解后续存量房贷利率调降执行时间。多位银行方面的工作人员向记者表示还未接到通知，具体的细则还没有出来。有股份制银行的个贷经理明确告诉记者，已关注到存量房贷利率调整政策，会降调，但还不知道怎么调，目前所有银行都在等细则。

据媒体报道，部分银行表示预计最快月底前会出台跟进的方案。另外多位国有大型银行客服也在接受询问时指出，如有最新进展和具体操作指引，将在其官网、手机银行、官方公众号、网点等多个渠道或平台进行公示。

除了落地时间引发讨论外，围绕“怎么调”的问题，市场也出现了不同的声音。

南都湾财社记者注意到，目前市场热议的下调模式主要有两个方面，“重定价”和“转按揭”。其中“重定价”是指存量房贷借款人与原贷款银行协商制定房贷新的利率；“转按揭”，是指借款人将房贷从一家银行转到另一家银行，并按最新贷款要素签订按揭合同。

回顾过去，我国此前经历过两轮存量按揭利率下调，分别在2008及2023年。从下调方式来看，2008年住房贷款利率的下限从0.85倍调低至0.7倍，同时放开了转按揭；2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，多数银行采用了系统自动调整的方式，直接降低后续月份的月供金额，而无需客户进行额外操作。

因此今年以来，在考虑调整房贷利率的时候，“重定价”和“转按揭”的市场呼声相对较高。例如广发证券的分析团队便曾在报告中提到，这一轮存量房贷利率若调整，逻辑上可能采用两种方式：

一是类似于2023年下半年，银行新发放贷款置换或协商确定新利率，调整存量房贷利率的加点幅度；二是转按揭，即已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行申请延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三方。

“转按揭”引讨论，机制仍有待完善

从操作便利性来看，“重定价”相对来说操作简便，对银行来说也更容易接受，因为它们可以继续保留这部分资产。广发证券此前也在分析中提到，理论上央行可以选择“存量房贷重定价时间前提至今年+今年调整加点幅度”的“一步到位”策略，或是选择“今年调整加点幅度、明年存量房贷重定价”的“两步走”策略。

但针对“转按揭”的方式，业内认为转按揭面临着抵押品价值重估、不同银行贷款标准不一等问题，也存在银行无序竞争过度压低房贷利率加大银行息差压力风险，需要更细致的机制设计与约束。

不过，最终是否实施以及如何实施，还需等待监管部门的进一步明确和指导。

事实上，从历史两次降调的政策效果来看，业内普遍认为，2023年存量房贷利率下调主要采用了“重定价”的方式，政策执行力强，实施效果较好；而2008年“转按揭”业务放开，针对新客户的房贷利率7折优惠政策落地后，按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，加剧银行之间的竞争，也使得当年银行业息差降幅较大。

对于存量房贷跨行转按揭，央行行长潘功胜在国新办发布会上有明确回应，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。

南都湾财社记者同时关注到，“转按揭”的降调方式也曾引发存量房贷业主的顾虑。特别是在最近几年，房价普遍下跌，许多拥有存量房贷的房主发现他们的房子估价有所下降。如果实施转按揭政策时需要对房产进行重新评估，那么房产的估值下降可能会导致可贷款的金额减少。

这种情况下，房主可能需要自己支付差额来补足贷款额度的减少。简而言之，房价下跌可能会影响到转按揭操作中的贷款额度，给房主带来额外的财务负担。

“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。”潘功胜在发布会上同时提到，下一步，央行也在考虑指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。