“提前还贷潮”不息，改革存量房贷定价公式呼声渐高

房贷利率定价公式成为关注热点。

“5·17”房产新政满月，国内新发个人住房贷款利率（下称“新发房贷利率”）进一步下探。贝壳研究院公布的最新数据显示，2024年5月，百城首套房主流房贷利率平均为3.45%，二套房贷利率平均为3.9%。二套房贷平均利率自2019年以来首度进入“3字头”。

但伴随房贷利率下限取消，存量房贷利率相对低频次的调整与新发房贷利率一路下落正形成鲜明对比。这与房贷利率定价公式存在关系。房贷利率由5年期LPR（贷款市场报价利率）和加点两部分组成。新发房贷利率由银行根据市场当期情况调节加点而确立。相比之下，周期动辄20年以上的存量房贷利率因加点固定而降幅有限。当两者利差不断走阔之际，存量房贷利率成为不少按揭人心中的刺，亦是提前还贷潮再度掀起浪花的诱因之一。此种情境下，近年息差收窄的银行业再度面临考验。

在多方因素掣肘下，存量房贷是否又迎来新降息窗口？存量房贷的定价方式是否存在优化空间？南方周末新金融研究中心围绕相关问题展开深度调研。多位接受南方周末新金融研究中心研究员深度调研的房产及法律界专家均表达一种观点，随着市场利率水平及供求关系的变化，存量房贷利率公式中的加点数值应可在一定范围内浮动，而非固定不变。倘若如此，可平滑按揭人在漫长贷款期限内承受的利率风险。

新发房贷连番降息，存量房贷利率敏感度低

随着中国人民银行于2024年5月17日公布取消房贷利率下限，国内多个城市对新发住房贷款利率重新定价。调整后，新发房贷利率普遍降至4%以下，与存量房贷利率形成明显差别。

在“因城施策”的政策下，国内不同城市房贷利率水平存在差异。南方周末新金融研究中心研究员以某先生在不同城市两次购房经历为例，设“贷款金额200万元、贷款期限25年、等额本息”为定量，对其近年房贷成本进行测算可得出以下几组数据：

分时间段对比，2023年存量房贷利率调整前后，同样条件的房贷本息均有不同程度的减少（A-B）。但对比“5·17”新政后利率水平仍要高出一截(B-C);再以不同城市角度观察，在2023年全国性存量房贷调整中，中部省会城市购房者受益程度大于北京地区（58万元，14万元）。这与2023年存量房贷利率调整中“调整幅度不低于贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限”的要求有关。

上述案例呈现出利率下行周期居民购房行为的微观样本。若从宏观来看，对比近年5年期LPR（贷款市场报价利率）走势和新发房贷利率走势，亦可看出新发与存量房贷利率间的差异。南方周末新金融研究中心按季选取2020年-2024年间两项指标值对比发现，2022年12月以来，新发房贷利率均低于当期LPR值，与此前走势相反。采取相同统计口径下最低及最高数值（按季）进行对比，2020年3月至2024年3月间，当期新发房贷利率差值近2%。这说明伴随房地产市场变化，新发房贷利率出现了较为明显的调整；相比之下，同一时期内，LPR上下浮动变化为0.8%。这意味着，与LPR走势关联度更为紧密的存量房贷利率调整幅度有限。

新发房贷利率波幅高于存量房贷利率的原因是什么？

一位银行业资深人士对南方周末新金融研究中心研究员称，目前房贷定价大多采取了LPR加点模式。近年来，伴随着房地产市场波动频繁，监管出台的关于房贷指引较多。尤其是“5·17”新政更直接取消了贷款下限。叠加各地“因城施策”的因素，各银行在实际操作中通过调整加点的方式制定当期新发房贷利率。在目前现行新发房贷利率中，不少城市房贷公式中的加点已经出现负值。

但房贷一经发放便纳入存量管理。这也意味着贷款发放前后，其实存在两种不同的定价路径：一是各银行根据当期市场变化通过调节加点的方式进行定价，且“5·17”新政后利率下限已经取消；二是房款一经发放，根据借款合同约定，借款期内利率调整只能锚定5年期LPR走势。

多位银行个贷经理向南方周末新金融研究中心研究员介绍，自2019年LPR制度出台，目前国内多数存量房贷均采取与LPR挂钩的定价模式。LPR值每月20日由央行统一在全国银行间同业拆借中心官网进行公布，每次调整幅度约25个基点左右，但调整频次有限。即便这个报价有所调整，借款人也要等到次年元旦或是合同约定的放款日执行。两者间存在时间差，存量房贷利率调整因此滞后于当期LPR水平。

换言之，若按对当期市场敏感度进行排序，新发房贷利率优于5年期LPR走势，存量房贷利率垫底。一位个贷经理更向南方周末新金融研究中心研究员表示，在经济不景的利率下行期，越来越多的借款人开始关注新发房贷利率与存量房贷利率间的定价差异，他们试图通过更加合理的方式来规划自身的财务安排。

南方周末新金融研究中心梳理近年房贷调整政策发现，自央行于2005年放开个人住房贷款利率上限，仅对其实行下限管理以来，新发个人住房贷款利率下限经历了4次倍数调整，变化区间为基准利率的0.7-1.2倍。不同时期执行的倍数与当期房地产市场的冷热程度相关，体现出监管层职能范围内行政作为；2019年伴随LPR报价机制面世，新发个人住房贷款利率由之前的固定利率制改为LPR加点模式，相关做法被视作利率市场化的标志性事件之一；2022年至2023年，央行及原中国银保监会作出设立住房贷款动态调整机制的决定，并于2024年5月宣布取消个人住房贷款利率下限。

相比之下，基于存量房住房利率进行的调整仅有两次。一次是2008年，另一次是2023年。两次调整的原因多与房价下跌、提前还贷增多及新房及存量房贷款利差扩大等因素有关。

“还贷潮”再涌，优质资产缩水

因与新发房贷利差不断扩大，不少存量房贷持有者“心有不甘”。叠加高息理财产品难寻的市场环境，2022年以来暗涌不断的提前还贷潮再度升温。

南方周末新金融研究中心测算2019年-2024年5月相关数据得知，2024年前5月，居民中长期贷款新增8669亿元，较2023年同期减少1301亿元。5月新增中长期贷款514亿元，仅为前4个月均值的1/4；而将时间轴拉长来看，2022年至今，居民中长期贷款呈现出明显递减态势。对比各年逐月贷款额变化，被测算的53个月中，单月新增贷款额为负的月份有6个，分别是2022年2月、4月，2023年4月、7月及2024年2月、4月。其中后4个月新增贷款额负数值均超1000亿元，负数值最大的为2023年7月（-2007亿元）。住房按揭贷款是居民中长贷的重要组成部分，后者数值与居民购房行为活跃度及提前还贷规模分别呈正反向关系。在2023年最大负数值出现次月，央行随即通过政策指引启动借贷双方重新协商定价方式下的存量房贷降息。

国泰君安研报以居民早偿率（指借款人在规定借款期限内提前还款的比例）进行测算亦得出提前还贷潮正兴的结论。研报称，2017年以后，早偿率基本在20%左右波动，但2024年2月以来加速上行，4月达到37%的历史高位。国泰君安认为，2023年10月以来，存款利率调降、大额存单停售、禁止手工补息等事件加剧理财市场资产荒，叠加房贷利差扩大等因素，驱动此轮提前还贷。

南方周末新金融研究中心研究员认为，从住户部门资产负债来看，居民提前还贷相当于一次资产“缩表”，是其对基于当前利率走势及投资理财市场环境判断后的理性行为。当资金缺乏更高收益去向，提前还贷亦等同于有效投资。普益标准公布数据显示，2024年5月，全国银行理财市场固收类产品过去3个月和6个月投资收益分别为0.76%和1.66%，收益下滑趋势明显。

提前还贷是银行不愿看到的局面。

某股份行总行一位管理层人士对南方周末新金融研究中心研究员称，无论是从收益还是不良率角度，一直以来，个人住房按揭都是各商业银行的优质资产。近年来，伴随房地产市场波动频繁叠加提前还贷等因素，按揭贷款余额收缩明显，这令微利时期的银行更加面临优质资产荒的考验。

一位经济发达地区银行支行个贷经理向南方周末新金融研究中心研究员介绍，2021年以来，其所在支行的个人按揭客户少了近1/3。为抢占房贷业务，银行只能通过加大向中介机构返点力度进行“内卷”。另有股份行支行负责人透露，其所在支行目前支付给中介的服务费已超2%（以贷款金额为计算基数）。而2021年，这个费用也只是千分之三左右。

南方周末新金融研究中心以贷款占比较大的六大行为样本，对其近年按揭余额占比变化进行测算亦能佐证上述观点。数据显示，2021年-2023年，工行、农行、中行、建行、邮储银行和交行六大行个人按揭贷款在其各自全部贷款余额中占比呈单向下滑趋势。按年来看，2021年，这一占比超过30%的银行尚有5家（除交行外）。到2022年占比超30%者仅剩邮储银行和建行。2023年，仅邮储银行一家占比超出30%。在此期间，素来以按揭业务为亮点的建行则被邮储银行反超，占比排名自2022年起跌至第二。

各行按揭额的逐年变化趋势亦与央行公布的居民中长贷变化相呼应。数据显示，2021年-2023年，六大行新增按揭贷款规模明显下滑。其中以2023年最为明显，当年，除邮储银行外其他5家大行新增按揭贷款均为负值，这说明新增按揭规模不及从前，或与提前还贷存在关联。

上述银行界资深人士表示，按揭贷款的萎缩无异于掐断了银行重要的利润来源。近年伴随息差持续收窄，如何稳住以及寻找新的利润增长点已成为经营层面亟需解决的问题。相比于其他资产，按揭贷款收益高，不良率低（约0.5%左右，不及全部贷款不良率一半水平），是各银行竞相争食的“香饽饽”。

普华永道公布分析报告显示，2024年一季度，42家上市银行净利润增速由正转负，整体净利润同比下降0.81%。反映净息差水平的利息净收入同比下降3.03%。银行业经营承压，生存环境日益逼仄确为现实。

主动降息？ 银行动力不足

面对按揭业务的萎缩，银行会采取对存量房贷降息的方式应对吗？

前述银行业资深人士对南方周末新金融研究中心研究员称，目前银行业利润已微薄。银行主动对存量业务让利恐怕比较难。该人士解释，银行维持现有利率可能会触发3种结果：提前还贷、断供或是采取用经营贷、消费贷等低成本房贷置换。针对第二种情形，眼下一些银行推出了一些新的房贷品种，但大都集中于还款方式上的创新，缓解的是按揭者“一时之急”；而针对第三种情况，部分银行出于发展业务考虑，更多关注合规成本。

南方周末新金融研究中心研究员认为，部分银行在房贷还款方式创新，与通过给存量降息进而应对提前还贷潮存在不同的底层逻辑。长远来看，此类“创新”反而会增加按揭者的购房成本。而通过用经营贷和消费贷等方式置换房贷的做法，按揭人和银行分别存在信用和合规风险。

另外一位股份行支行负责人称，目前银行对存量房贷降息一事比较纠结。按照合同约定，银行完全可以维持原有利率水平，但不降息又会引发提前还贷，致使优质业务流失。该人士称，未来即便对存量房贷重新定价，也应是权衡好各方损益及利害关系后的理智之举。

多位房贷专家亦就相关问题对南方周末新金融研究中心研究员发表各自观点。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房贷利率定价与银行资金成本直接相关。宏观层面来看，资金成本下降需要透过央行降低存款准备金率和MLF（中期借贷便利）利率等方式实现。近期，各银行下调存款利率、叫停大额定期存单、手工补息系列做法，一定程度上压降了资金成本，为房贷利率下调打开空间。他预计，若提前还贷潮持续升温，存量房贷利率可能会出现政策指引下的调整。而具体到调整对象上，上轮降息受惠较少的一线城市房贷利率及存量房中二套房可能被重点关注。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，目前存量房贷款利率下调有两个途径，一是LPR下降。从当前利率走势来看，预计年内LPR还有1-2次下调，总计0.5个百分点的下调空间。在这一前提下，存量房贷利率会在次年进行相同幅度的下调；另一种情况是效仿2023年的做法：在央行的指引下，各商业银行与借款人重新协商定价的做法。但他亦认为，存款利率进一步下调是实现这一做法的前提。

市场资产荒环境下，存款定期化趋势明显导致资金端成本高企，确为银行业近年头疼的问题。南方周末新金融研究中心梳理近年六大行活期存款占比变化亦能一窥此境。数据显示，2021年-2023年，六大行活期存款在其所有存款中占比呈单向下滑态势，年均值水平由45%下降至38%。这表明银行负债端还存在一定优化空间。

如何评估存量房贷降息对银行的影响？

中国国际金融公司（简称“中金”）此前发布的一份研报指出，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还贷减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表。存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向。考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。

华泰证券也曾在2023年存量房贷利率调整后就相关问题发表观点。存量按揭贷款利率调整有一些明确界定：在贷款类型上，限定被调整对象为首套房；在调整幅度上，约定调整后利率不能低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限等。因此，此轮调整最终对银行息差影响或基本可控。

南方周末新金融研究中心研究员认为，存量房贷降息有利于刺激居民消费，且能缓解当前日渐升温的提前还贷潮。若以一种极其智慧的方式平衡好银行内部经营与居民消费及国民经济间的利害关系，不失为一件各方乐见其成的事情。

存量房贷定价公式遭疑，加点能否浮动？

在新发房贷与存量房贷利差越来越大之时，存量房贷定价模式遭受质疑。

一种观点认为，存量房贷利率公式中的“加点数值”不应固定不变，而应随着市场利率水平及供求关系的变化进行一定范围内的浮动。

德邦证券一份研报曾指出，基于“加点”幅度不变导致新发贷款与存量贷款利差是存量房贷利率调整的根本原因。在2019年LPR改革中，浮动利率房贷加点设计是为补足当时LPR报价与原合同利率间的差值。在存量浮动利率房贷的两个利率组成部分中，基准部分随5年LPR变化，加点部分则在合同期限内固定不变。这导致虽然存量房贷利率也会随LPR下调而下降，但加点后依然较高。随着近几年居民购房意愿降温，银行对新发房贷利率加点幅度有所下调，存量房贷与新发房贷利率不等现象极易出现。持有较高加点房贷合同的居民必然会对付出更多利息支出存疑，并对存量房贷利率与新发房贷利率“拉齐”存有期待。

对存量房贷利率进行重新定价是否有违法律层面的契约精神？什么样的定价方式更合理？

对房地产市场颇有研究的北京金诉律师事务所执行主任律师王佳红对南方周末新金融研究中心研究员表示，在中国法律框架内，在特定情况下，央行和商业银行有权根据市场变化和宏观经济需要调整贷款利率。这种调整通常是基于市场化原则和法治原则进行，旨在维护金融市场稳定和健康发展。2008年和2023年，央行曾指引商业银行对存量房贷进行降息，相关做法并没有违反合同约定的契约精神。

王佳红建议，可通过在新发房贷利率与存量房贷利率间建立联动机制的方式。如此，存量房贷利率能更加灵活地反映市场当期变化。例如，设立一定的调整周期，根据市场利率变动调整存量房贷利率。此外，在利率调整过程中，商业银行也可采取为受利率变动影响的购房者提供一定的过渡期或补贴等方式。总体而言，平衡新发房贷和存量房贷的利率定价机制需综合考虑市场化原则、政策目标、消费者利益和市场稳定性。

易居研究院研究总监严跃进则向南方周末新金融研究中心研究员称，当前国内房地产市场供求关系已发生较大变化。体现在房贷利率方面，就是新发房贷利率定价LPR后面的加点由正转负。此种情境下，存量房贷利率定价也应充分考虑经济形势、市场供求关系和居民还款能力等要素，变得更为灵活。

镜鉴咨询创始人张宏伟更认为，在LPR加点的定价公式下，存量房贷利率调整取决于LPR的变化。但在实际操作中，部分银行为抬高贷款定价，报出价格有虚高之势。央行应加强对LPR报价准确性的监管。他建议，考虑到存量房贷利率适用周期较长，为加强其与市场利率水平的联动，在公式设计上，可引入5年期定期存款利率变化因子。当存款利率下降之时，存量房贷利率随之呈现一定幅度降幅。反之亦然。这样既能保证银行息差幅度，又增加了定价过程中LPR外的锚定物，报价水平或将更趋市场化。