破解“房没了，债还在”窘境，海外各国有何前置制度？

在房地产救市新政频出的2024年，住宅按揭人和银行皆处于此轮浪潮之中。

降低房贷首付正是诸多救市新政中最受关注的全国性动作之一。除京沪深之外，全国所有城市首套房贷首付最低比例已降至15%，堪称史上最低首付比例。更有一些擦边球操作将首套房贷首付比例降至政策底线之下（详见《楼市奇招：超贷、零首付、先息后本》）。

在房价未稳的情况下，随着购房杠杆进一步提高，按揭人和银行可能面临更大的风险敞口。

基于国内实施完全追索权的房贷条款，按揭人一旦断供，且房屋拍卖所得价款不足以清偿所欠房贷时，银行有权继续向业主追讨尚未还清的款项。按揭人因此需承担继续还贷的法律责任，并陷入“房没了，债还在”的窘境。

作为完全追索权房贷条款的受益方，银行已然高枕无忧？南方周末新金融研究中心研究员进行相关统计显示，2023年末，国内个人按揭贷款不良率约为0.5%，较2018和2019年上升。

在举国探索房地产新发展模式的关键历史时期，如何将按揭人和银行的双侧风险同步降至最低？发轫于三十多年前的国内房贷险为何近乎销声匿迹近20年？国外是否有政策性房贷险？无追索权的房贷与有追索权的房贷有何不同的缘起背景？它与房贷险是否互为关联性？

南方周末新金融研究中心研究员为此研究国内外房贷相关的保险制度设计及房贷追索权的异同，试图为国内房贷险的制度设计和创新提供参照样本。

房贷追索权的两种模式

银行对房贷是否有无限追索权，是影响按揭人贷款偿还责任的关键因素。除了国内银行对房贷有完全追索权外，主要经济体内的房贷追索权有何异同？

南方周末新金融研究中心研究员梳理和研究发现，目前，包括中国和日本在内的大多数主要经济体，实行完全追索权的房贷制度。

在这种制度框架下，按揭人一旦断供，银行有权回收抵押物没收并申请按照司法流程拍卖其抵押物即房产。当抵押物即房屋拍卖所得价款不足以清偿所欠房贷时，银行还有权追索业主名下的其他资产，以清偿后者所欠房贷。“房没了，债还要还”，即是这种完全追偿权制度下按揭人面临的可能结果。

与此相反，非追索权房贷条款（或称为“有限追索权房贷”）同样存在。

南方周末新金融研究中心研究员调研及查询发现，仅有美国部分州和加拿大少数省份等地区“逆势”而行，实行“非追索权住房抵押贷款”条款：在放弃住宅所有权之后，按揭人便不用继续向银行还贷。若抵押物被拍卖之后所得款项仍无法清偿所欠贷款时，相关损失则由金融机构承担。

由此可见，房贷追索权是压在按揭人和银行天平两端的“砝码”，跷跷板的两端必有一方承担或有损失。良善的制度设计才能平衡天平上两方的利益。

国内房贷险为何“销声匿迹”？

面对完全追索权的房贷条款，国内如何通过制度设计防范按揭人和银行的双侧风险？

南方周末新金融研究中心研究员追溯研究相关政策和行业数据发现，房贷险曾经是防范购房杠杆引发抵押物风险的制度设计和产品。

房贷险早在30年前已初具雏形。1991年，国务院颁布《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，正式提出“实行抵押信贷购房制度”。次年，中国人民保险公司和中国建设银行等与上海市房改办达成合作协议，并于当年以上海为试点，推出《抵押住房保险条款》。天安保险公司和太平洋保险公司随后推出试点产品。但早期国内住房贷款尚局限于公积金贷款，商业按揭贷款规模较小。

首次转折点出现在1998年。当年是“房改”元年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定建立住房分配货币化、住房供给商品化的住房新体制。

正是当年，中国人民银行颁布了修订后的《个人住房贷款管理办法》，明确提出“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续”。

尽管这是建议性条款，但在实践中住房抵押贷款保险成为借款人办理住房贷款的要件，并广泛地在国内流行。当时的住房抵押贷款保险主要分为两类，一种是“以抵押房屋为保险标的”的房屋损失险；另一种是“以借款人信用为保险标的”的还贷保证保险。

南方周末新金融研究中心研究员调研发现，当时的房贷险产品存在一些缺陷。以还贷保证保险为例，保险费用的实际支付方为购房按揭人，但第一受益人则为银行，存在着权利和义务不对等的问题。在以往长期房价上涨的过程中，房贷损赔付率奇低。

与此同时，银行在业务环节中处于主导地位，是房贷险的主要代销机构。保险公司需要向银行支付高昂的手续费。当时部分保险公司为获取业务，实际支付的手续费最高达保费收入的30%。但一旦按揭人提前还款并退保时，保险公司面临损失。尤其在提前还贷潮发生时，保险公司面临不小的退保损失。

房贷险的命运何时又发生了转折？

南方周末新金融研究中心研究发现，再一次转折点发生在2006年。在实践中，房贷险不仅引发了许多争议，按揭人投保意愿亦较低。负面舆情因此日隆。

当年，原中国保监会下发《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》，要求各保险公司“采取有效措施，确保贷款房屋保险业务的稳定持续健康发展”。新规旨在引导保险公司优化升级房贷险，并规范保险公司支付的银行手续费。

但当年开始，各银行陆续取消房贷与住房抵押贷款保险强制挂钩的要求。据统计，2006年1至11月全国房贷险保费收入6.3亿元，同比负增长59％。次年，因预期进入加息周期，按揭人大量提前还贷并申请退保。

基于经营考虑，各保险公司逐渐缩减甚至停止房贷险的销售。

2008年至今，房贷险已甚少被提及，几乎在媒体上“销声匿迹”。南方周末新金融研究中心研究员通过逐一拨打电话询问和对头部保险公司官网产品进行搜索发现，目前市场上仅有极少数保险公司还有房贷险产品，但客服和销售人员对具体条款基本上“一问三不知”。监管机构和各保险公司亦已甚至少露此险种的保费规模。

北美市场房贷险：政策性保险机构主导

在国内房贷险遇冷的17年间，房贷险却在美加法日等海外市场成为房地产及金融行业的重要一环。

房贷险制度于20世纪初起源于美国，经过漫长的发展，美国逐步形成了国家政策性保险与商业保险相结合的模式。

南方周末新金融研究中心研究员梳理和调研发现，联邦住宅管理局（FHA）和退伍军人事务部（VA）是国家保险机构。其中，联邦住宅管理局成立于1934年，隶属于住房与城市发展部。作为房贷险提供方，联邦住宅管理局可为符合条件的中低收入家庭的个人住房抵押贷款提供100%的全额保险。

美国社区住房贷款机构对此解释称，“在正常购房时，中低收入群体可能无法获得贷款，但FHA保险为他们提供了信用支持”。对于贷款机构而言，FHA保险则降低了他们的贷款风险。

按揭人购买FHA提供保险之后，FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任。换言之，当按揭人不能按期偿还贷款本息时，银行等贷款机构可从联邦住宅管理局取得因借款人违约而造成的正常损失。但FHA承保的抵押贷款有最大贷款额限制。

南方周末新金融研究中心研究员发现，联邦住宅管理局对于按揭人首付款比例要求可以低至3.5%，具体比例取决于按揭人的过往信用情况。

与国家保险机构相比，美国市场化的住房抵押贷款保险机构（PMI）经营方式比较灵活，可对各类个人住房抵押贷款提供保险。一般情况下，具有一定支付能力的购房者，可根据实际需求进行投保。

PMI房贷保险费率一般为贷款总额（Loan Amount）的0.3%-1.2%，具体数值由借款人的首付和信用分数来决定。按揭人首付比例越高，信用分数则越高，还款风险越小，房贷保险的保费就越低。反之，亦然。

如果按揭人违约，PMI会按照合同条款支付一定比例的损失给贷款机构，但这个比例通常不会达到100%。

更值得一提的是，当按揭人的贷款余额降至房屋价值的80%以下时，PMI允许投保人申请取消房贷险。

无独有偶。加拿大住房抵押贷款保险的发展路径与美国类似，采取了国家保险与私人保险相结合的模式。

根据《国家住房法》，加拿大政府出资设立政策性保险机构。商业性保险机构则成为住房抵押贷款保险市场的补充。加拿大有三家主要的住房抵押贷款保险提供商，分别是加拿大抵押和住房公司（CMHC）、Sagen和Canada Guaranty。其中，CMHC为加拿大政府出资成立的国有公司（Crown Corporation），Sagen和Canada Guaranty属于市场化运营的保险机构。

美国和加拿大房贷险是否具有强制性取决于按揭人的首付比例。只有在借款人首付比例在20%之下，银行才会要求购买保险。

法国房贷险模式：与寿险相结合

与北美市场相对比，欧洲房贷险则形成了自身特有模式。

以法国为例，房贷险与寿险相结合，保障对象是按揭人。在按揭人因身故、残疾或丧失还款能力而被迫违约时，保险人代为支付保险金，按揭人仍然保有住宅的所有权。

在法律层面，按揭人不会被强制要求购买房贷险。但向银行申请房贷时，银行一般会要求按揭人购买一份房贷险（assurance de prêt/assurance-emprunteur），保险费一般为贷款金额的0.4%。

高失业风险的借款人可能会被要求购买附加的失业险。在按揭人失业时，保险公司可承担18个月的还款责任。

南方周末新金融研究中心研究员发现，在法国，绝大多数房贷都附带房贷险，覆盖率极高。根据法国保险联合会（FFA）的统计，每年房贷险保费收入达数十亿欧元。

法国房贷险市场份额主要由几家大型商业保险公司瓜分，但也有一些中小型公司提供多样化的产品。

日本模式：团险与补充保险

近邻日本的房贷险有何特别之处？

日本于2005年颁布《独立行政法人住宅金融援助机构法》，并于2007年由政府出资设立住宅金融援助机构。该机构可向按揭人提供“团体信用保险”。在购买此险种后，按揭人在偿还贷款期间身故或残疾时，住宅金融援助机构为其偿还房贷剩余金额。

南方周末新金融研究中心研究员研究发现，在日本“团体信用保险”中，保险费一般会附加在贷款利息之中。例如，如果贷款年利息为2.5%，加上保险费后，年利息可能变为2.52%。

但此险种有除外责任：因生病或者受伤而长期不能工作致使收入大幅减少时，按揭人仍需继续偿付房贷。若出现这种情况时，按揭人怎么解决还贷问题？

日本的“住宅贷款辅助保险”应运而生。这种保险的具体保障方式是：按揭人因为生病或受伤而成为“团体信用保险”除外对象的状态超过90天并持续下去，住宅贷款辅助保险组织根据具体情况每月支付10万-30万日元不等的贷款额，直至按揭人60岁为止，以辅助按揭人清偿贷款。

“团体信用保险”为强制性购买险种，而作为补充保险的“住宅贷款辅助保险”则取决于按揭人的投保意愿。

南方周末新金融研究中心研究员认为，独具特色的“团体信用保险”和“住宅贷款辅助保险”是日本住房贷款保险的现实模式。它们既可以解除按揭人因死亡、重度残疾时房贷无法清偿的后顾之忧，又可以减轻按揭人因疾病、受伤不能工作引发的房贷的清偿压力。

应加快房贷险的顶层设计

整体而言，海外的房贷险模式大多注入了政府信用，政策性保险对整个社会具有一定的福利性，并起到了稳定市场的作用。

尽管房贷险在国内处于冰冻状态，但对于稳定市场而言，它本身的存在并非没有价值。

南方周末新金融研究中心认为，我国应充分借鉴海外房贷险模式、产品和条款的经验，结合国内市场实际，尽快创新顶层设计，实现房贷险的创新之路，或许是当前的破局之道。

一方面，政策性保险与商业性保险相结合。政府以自身信用为基础，成立专门机构，通过政策化的措施，打破信用“孤岛”，稳定房地产及金融市场波动。

与此同时，通过市场化的改革，为保险公司相关业务发展提供宽松的市场环境，推动房贷险的商业化和市场化，以市场化机制解决各个主体的痛点。

（助理研究员胡之怡、谢雨婷对此文亦有贡献。）