倪鹏飞：房地产发展新模式关系到供给体系的重大变革

3月18日，国家统计局发布今年前2个月全国房地产市场基本情况。数据显示，1-2月全国房地产开发投资同比下降了9%，降幅比上年全年收窄了0.6个百分点。会上相关发言人表示，房地产市场目前仍然处于调整转型中。

不久前，2024年政府工作报告首提要标本兼治化解房地产风险。同时，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，也出现在其中。

回顾过去一段时间，房地产市场的变动不可谓不大，不少重点城市陆续限购“松绑”，房地产市场何时能回暖众说纷纭。房地产市场的任何风吹草动，总能挑动大家的神经。而居住成本，也极大的影响了城市宜居性，年轻人用脚投票进行选择。南方周末城市（区域）研究中心在不久前发布“57城生活舒适度榜 2023”，房价是重要指标。

近日，南方周末专访中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，就城市竞争力和房价的热点话题进行更深入的探讨。他认为，城市房价应保持合理的区间内，过高的房价不利于城市竞争力的上升。大城市居高的房价，让不少人将目光投至小城市，这也助推了网红城市的出圈和流落时代的来临。同时他指出，房地产市场扭曲并非仅因保障房缺乏，还涉及金融、财税、土地等内部原因。房地产发展新模式关系到供给体系的重大变革，通过保障与市场双轨融合等方式，终将改变以往外延、外生、高速、开发和投机为特征的住房发展模式。

中国社会科学院长城学者，中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞。（倪鹏飞 / 供图）

城市房价长期过高的话，这个城市就没有未来

南方周末：在您之前的研究成果中曾提到，房价对城市竞争力的影响并非简单的线性关系，这怎么理解？

倪鹏飞：这个意思是说城市房价与城市竞争力不完全是同升同降的关系。既可能是正相关也可能是负相关关系，关键是房价是否处在合理区间。从哲学讲凡事都要避免过犹不及。从经济学上讲，许多经济变量都有一个合理区间的问题。对于房价也是，过高（也包括过低）的房价不利于城市竞争力上升和经济发展。之所以如此，是因为房价作为一个重要的收益和成本变量，对城市发展和竞争力有多重效应，而且在不同房价水平上，这些效应地位和作用不同。在我们目前的研究中，我们至少发现了三个主要的效应。

第一是倒逼效应：一定区间的房价增长会倒逼企业进行创新活动，提高生产率，但若房价上涨过高、过快，转型升级的收益及增长难以覆盖房价成本及增长，将导致倒逼效应失效，企业可能选择“躺平”。

第二个是筛选效应：合理的房价及变化导致实体产业在城市间转移，低收益产业向城市外转移，高收益产业向城市内聚集，促进产业升级。但若房价增长过高，则导致高低端产业都向外转移，筛选效应失效。

第三个是挤出效应：作为收益变量，房价高低影响资源要素在房地产及其它产业间的转移，房价过高导致资源错配，使得企业从本行业挤出，将资本要素转投至房地产行业。例如科技创新企业，转为房地产企业，这是完全的负向效应。

南方周末：对比北京、上海，广州房价收入比出现了下降的趋势，是否可以理解为广州的城市竞争力在下降？