金融业精准发力，延伸住房租赁“两点一线”
金融业从第一公里服务到最后一公里，不仅仅只是从被动支持到主动推进的变化，更是隐藏着观念上的深化与转向：重要的不只是是否提供了资金，更重要的是这些资金是否真正满足了人的需求。银行不再局限于金融杠杆的“一亩三分地”，而是将更多注意力放在为具体的人和场景提供专家式服务。
中国人“安土重迁”的观念，或许正在注入新的含义。
长期以来，许多人心目中的“安居”是拥有一套属于自己的房子。但是随着住房市场价格的上升，要想购买一套房子，并非易事。与此同时，住房市场进入存量时代，也对房地产行业相关企业提出了转型、寻求发展新模式的要求。
不久前，中央经济工作会议提出加快推进保障性住房建设，背后的动因与过去几年强调“房住不炒”、探索长租房市场一脉相承：通过发展租赁市场，为当下的住房问题提供更可持续的解决方案。
在这一大潮中，作为社会活水的金融业，正在主动转变角色。
租赁住房市场呼唤解铃人
自上世纪80年代中国住房制度改革开始，在过去很长一段时间里，社会通过“房地产金融化”，即通过贷款的杠杆作用开发土地、出售商品房，实现了经济高速发展。
但是，商品房开发需要大量的资金支持，而传统的抵押物，往往与土地挂钩，企业逐渐走向高杠杆撬动更多贷款和热钱，越来越依赖房屋的投资属性。房屋的购买价格也水涨船高，影响了居民实现住房刚需，市场增长放缓。住房市场进入存量时代。
对此，国内先后提出“租购并举”“房住不炒”等政策或者理念，业界需要重新强调一条基准线：让住房价值回归到实用价值。经过一段时间的探索，社会寄望于住房租赁市场，希望通过大力发展住房租赁的行业生态，平衡住房需求，同时培育和开拓更可持续的市场。
但是，这一导向光靠口头号召难以转化为可观的实践。
从需求侧看，市中心适合新市民、年轻人选择的租赁房源有限，租赁房源整体质量参差、价格不稳定，要想租到一套好房子，往往需要许多时间和成本的投入。
以广州大学生为例，番禺大学城的准毕业生们有不少人为了实习方便，需要在更靠近市中心的位置租房过渡，而他们能够支付的租金并不多。城中村成为许多准毕业生迫不得已的选项。
广州北山村是其中之一，北山村位于海珠区东部仑头附近，户籍人口1600人，共有楼宇282栋，房源2万间，其中约250栋1.8万套用于出租，毗邻琶洲商圈、天河金融城及大学城，对于大学生而言是一个通勤距离相对合适的位置。
但是，这条村子里原先有一大部分楼房是制衣厂、小作坊或者员工宿舍，楼龄高、楼房破旧，缺少家具、电器，甚至部分厂房存在消防隐患。为了通勤便利，住在这里的年轻人也许就需要牺牲居住体验。
2017年4月百度街景地图中的北山村一角。
北山村的问题并非没有解决方案。北山村一直希望推广“出租屋第三方代管模式”，提高综合治理水平，同时带动村里产业升级。但是这些出租屋房源既有集体宅基地，也有分散在村民个人手中的产权。村里要想对这些房源进行统一管理、改造，需要心力，需要专业支持，更需要稳定的资金。
从供给侧来看，住房租赁市场的回报周期长、租金回报率低，长期以来企业的参与积极性不高，而且当中一些房源的产权复杂，涉及不同类型的用途和主体。
一些位于繁华地段的老旧闲置房源，就有着类似的问题。位于广州越秀区人民中路的“西瓜园”，是广州日报社旧址，附近有多家三甲医院、学校，离上下九步行街的直线距离只有800米。如果这个资源能够纳入保障性租赁住房中，对于附近的打工族而言将会是颇为理想的居住地点。
但是，自广州日报社整体搬迁后，“西瓜园”内的两栋物业因为楼房内外破烂不堪、楼内间隔复杂多样以及涉及园区的巨大公摊而长期缺乏维护，被迫废置。
2021年1月百度街景地图中的“西瓜园”入口。
只有用无形的手配合有形的手，调动、引导资本流向社会所需要的角落，才能改变潮水的方向。其中，金融力量需一马当先。
两点才能确定一条直线，银行业的服务从“第一公里”到“最后一公里”，从起点贯穿到终点，延长“住房价值回归实用价值”的基准线。
从第一公里到最后一公里的“投融管退”
过去，金融业对房地产相关企业的贷款模式单一，对不同类型的住房市场划分较为粗糙，实际上让金融处于被动的辅助角色，就像一勺水泼出去后，打湿了多少土地、是否浸润到根部，都难以追溯和把控。
2021年，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。2023年开年，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，即住房租赁“金融17条”，提出加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理。
这意味着，金融这勺水，既要更前置地培育行业，更有远见、更积极主动地承担责任，也要往后多走一步，为社会资本提供更灵活和市场化的管理运营、退出机制，帮助金融支持真正落地。
以贷款融资需求为原点往前延伸，是股权投资环节，银行在融资支持以外再次向企业伸出另一只“援手”，通过增加投资手段，带动市场盘活存量房产的积极性。
2022年，建行设立了我国首个住房租赁基金。在珠三角地区，该基金已经开始与保利发展、珠海华发、招商地产等合作，盘活旗下存量低效资产，改造成长租房或者保障性租赁住房。
同时，建行等银行也正在探索保租房公募REITs新型资产融资模式，为参与企业提供退出机制，协助企业从重资产的开发、建造模式，逐步转换为管理、运营的轻资产模式，活跃社会资本。
从融资环节向后延伸，是管理运营环节。目前国内租赁市场的房源主要来自个人，要想为新市民、年轻人提供更优质、可持续的房源，需要有更多专业运营机构加入运作。
“投”是住房租赁基金驱动市场的引擎，“融”是多样的融资方式及产品，润滑、催化不同环节，让项目顺利运转起来，“管”是用科技与专业服务引导住房体验的优化，“退”通过REITs让社会资金流转、循环再生。四个环节贯穿每个项目的不同阶段，并且有机结合，既形成了强而有力的骨架支撑，让保障性租赁住房项目能集中力量办大事，又提供了足够的空间，让资金得以在其中流动周转，按照需求更灵活地“滴灌”。
更多时候，“投融管退”是一组工具箱，银行根据不同项目的特点，针对性地组合各个要素，提供解决方案。
改造前的广州日报社旧办公楼内部（受访者供图 / 图）
以“西瓜园”项目为例，由于墙体老化、布局复杂，这样的旧楼改造一是需要专业机构拆解问题，逐一击破，同时又能配合园区产业的总体升级，二是有大量融资需求，需要银行提供利率低、周期长的融资方式。
建行了解到旧址将改造为产业园区的情况后，基于自身在住房租赁方面的战略与洞察，向广州日报方建议将公寓产业引入园区。除此以外，建行积极与广州日报社、运营商广州窝趣公寓管理有限公司以及项目设计公司进行多次沟通，最终共同达成了减低公摊面积、增加房源的设计方案，让项目房源规模最大化。
同时，建行也为项目提供了一千余万的住房租赁经营贷款，为期八年，并且配合窝趣申请中央财政支持，用于房源装修改造。
在多方配合下，原先的员工宿舍楼和办公楼现在已经被改造为两栋青年公寓，项目房源从原来设计的160套变成206套，其中需求量最大的单间占房源的多数。
目前，两座公寓已入住约百名医护人员或患者家属，分别来自周边的广东省中医院、广州市妇女儿童医疗中心、孙逸仙纪念医院等，医护人员凭工作证明可享受优惠的入住价格。
由广州日报旧办公楼改造的公寓内部（受访者供图 / 图）
北山村也迎来了年轻力量。建行及其旗下的建信住房在了解到北山村的需求后，联系了从事青年社区运营的广东梦享投资管理有限责任公司（下称“梦享”）。作为轻资产的创业公司，梦享既需要融资，也需要更集中的房源。
而这恰恰是建行在“融”和“管”层面的独特优势。2018年3月，建设银行成立了子公司建信住房服务有限责任公司（下称“建信住房”），提供住房租赁综合服务平台经营、存房业务、住房租赁REITs、资产管理、保障性租赁住房服务等。
在了解建行的住房租赁战略后，梦享与建信住房达成合作。银行、建信住房、运营方、政府四方合力，通过村联社会议、房东代表大会、宣讲会等形式，向村里的业主们多次介绍公寓的经营模式，以及能够为业主带来的增值服务。最终，项目的房源规模超过90栋、2437套，其中建信住房存房业务支持26栋共956套房，出租率约90%。
在政府与梦享的帮助下，建信住房与村民及村委签订10年期以上租赁合同，通过建信的存房业务，将原本散落的房源集中起来统一改造。此举为后续提升房源质量、解决消防隐患、管理流动人口、产业升级等提供了便捷的条件。
升级改造之后，公寓租金却将会在长远时间里保持相对的稳定，追求“提质不提价”。在梦享的合伙人之一罗金良看来，要实现这一目标，政府、建行和运营方梦享三者缺一不可：政府提供政策上的指导、扶持和监管，引导企业健康发展；融资方要求的回报时间需要足够长，保证房价稳定；运营方做好服务、以服务而非租金作为主要盈利方式。
在这一过程中，建行广东分行提供四千余万的八年期低成本住房租赁经营贷款与产业联盟集采支持。“这相当于一个固定的回报期，我们根据需要多久回本，算出每个月大概的租金水平。而我们的利润来自于我们帮助建信管理这些房源，由它给我们‘发工资’，我们承担相应的管理责任。”罗金良介绍，“建行作为国有银行，在这个过程中是大家长，看着我们成长。”
北山村其中一个公寓的改造前后对比，图中手机内所示为原厂房改造期间照片（受访者供图 / 图）
像这样活用“投融管退”工具箱，推动多方通力合作，从起点到终点牢牢把握房源的实用价值，社会资源才能最终转化为更好的租赁体验。
租户吴小姐在琶洲从事电商运营工作。在搬来北山前，她曾经在广州的另一个城中村过渡了一段时间，那里楼距密、室内阴暗潮湿、人员复杂，因此在工作稳定之后，她迅速寻找搬家的去处。
吴小姐原本只打算在小区里找房子合租，直到一次偶然从女同事口中得知了梦享北山的情况。当她来到同事家做客时，才发现经过改造的北山村和自己原先想象的完全不一样。
“因为我跟她都是独居女生，比较关心安全，这边配备了电子门锁，有两道门禁，有监控覆盖，房子也比较敞亮。所以当时就感觉，如果是这样子的‘城中村’，那我觉得还可以。”现在，她在这里居住也已经将近一年，即使晚上下班晚了，在村里走夜路，她也完全不觉得害怕。
北山社区活动空间内，租户在地图的对应位置垒上了代表不同地点的积木。（梁小起 / 摄）
“人”才是住房市场的生命线
建行“投融管退”的服务闭环，折射出银行观念的深化。
金融业从第一公里服务到最后一公里，不仅仅只是从被动支持到主动推进的变化，更是隐藏着观念上的深化与转向：重要的不只是是否提供了资金，更重要的是这些资金是否真正满足了人的需求。银行不再局限于金融杠杆的“一亩三分地”，而是将更多注意力放在为具体的人和场景提供专家式服务。
金融业聚焦具体的居住体验，关乎的是新市民、新移民留下、扎根的问题。所谓“安身立业”，安身才可立业。完善、和谐的居住生态，又能一定程度上帮助甚至促进新市民、新移民找到“立业”的起点。
同为年轻人，罗金良等合伙人们希望打造“没有围墙的社区”，除了为年轻人提供落脚地，更重要的是让他们感受到对这座城市的归属感，形成自己“不太近也不太远”的圈子。
在北山村里，梦享社区经常调动青年租户们各自的特长甚至职业优势，举办各种类型的活动：歌手大赛、美妆培训、狼人杀、飞盘比赛等等，并且在海珠区图书馆的政策支持下，还在社区内改造出了一座无人智能图书馆，成为了许多备考年轻人的自习场所。主要负责社区运营的罗金良对此自嘲“经常不务正业”。
“梦享北山”社区近期的跳蚤市场，由租户自己提供想要交易的二手用品。（梁小起 / 摄）
除了提供公共文化空间，社区旗下物业也会以优惠价格提供给租户创业，在社区中心的旁边，分别开着一家花店和一家咖啡店，店主都是社区的租户。创业既让这些年轻人多了一个扎根广州的机会，同时也丰富了周边的业态，提供更年轻化的消费选项。
罗金良对此深有体会。“整个居住生态链是环环相扣的，从工作、生活到公共服务都需要考虑到，融合在一起，才能和谐，让住户或者人才留下来。只有一个环节做得好是不够的。”
保障性租赁住房所保障的，已经不止最基本的供给与价格。更长远的需求，正在被纳入政府、银行、企业的考虑中。
北山社区活动空间内，“广州市住房公积金中心”向租客提供的按月还房租服务，建行提供代办服务。（梁小起 / 摄）
建行认为，“长租即长住，长住即安家”，因此早在2017年末，建行就已率先布局住房租赁市场，为不同的参与主体提供更符合租赁市场发展周期的贷款产品。而现在基于丰富的产品，建行对租赁市场的支持已经远远不止直接提供贷款这一种方式。
除了“西瓜园”、北山村，建行还通过“投融管退”的闭环服务，支持了不同类型的土地盘活，这些资源从原先的空置、低效资源，重新转化为年轻人扎根的土壤，“化作春泥更护花”。
比如在珠海，建行通过以租金收入作为应收账款质押，帮助企业盘活珠海某村集体用地，满足附近高等院校的住宿需求；在梅州，建行为企业提供融资支持，通过CCB建融家园企业平台为项目提供宿舍管理服务，帮助企业尽快建造配套宿舍；在茂名，建行为蓝领公寓提供金融服务和解决方案，从而帮助企业靶向引进各类氢能人才。
只有基于租户的需求本质，从根源上提升租赁住房的人居环境，让租户在稳定可预期的租金水平下，获得有性价比的体验，租赁市场才能真正得民心、合民愿，孕育出新的可能性。因此，“投融管退”看似是金融的技术性操作，其带来的效应是社会性的。银行所多走的每一步，都是为建立稳固、互信的租赁关系添上了一块砖。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这一名句至今依然是中国社会的共同理想。从第一公里到最后一公里，金融业“两点一线”的服务既是重新回归住房实用价值的基准线，也是在延长国内房地产市场的生命线。以此为线索，未来或许还将有更多新思考、新产品、新服务值得期待。
（专题）
参考资料：
[1] 国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》.https://www.gov.cn/xinwen/2021-07/02/content_5622038.htm
[2] 中国人民银行中国银保监会关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知.http://www.pbc.gov.cn/rmyh/105208/4803754/index.html