“关键是土地成本低”，头部企业谈大城市何以改造城中村

位于深圳的“微棠”新青年社区。 （受访者供图/图）

2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

截至2021年末，全国有超大城市8个、特大城市11个。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉，特大城市包括杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

为什么在这些城市推进城中村改造？具体怎么改？南方周末记者专访了愿景集团董事长陶红兵。

愿景明德（北京）控股集团有限公司是国内从事存量住宅改造的头部企业，由链家创始人左晖生前投资数十亿与陶红兵等人共同创立。其老旧小区改造项目分布在全国几十个城市，租赁社区项目分布在北上广深，总投资过百亿，被称为行业内的“隐形巨头”。

它在北京改造的劲松小区，被作为老旧小区改造的“劲松模式”写入北京市“十四五”规划。在深圳的城中村改造案例“微棠”也被深圳市龙华区写入了“十四五”发展规划。

2023年2月，愿景集团的子公司与深圳市国有企业安居集团合资成立的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，成为深圳市城中村住房租赁社区的运营服务商。

城中村拆除重建比例可能更高

南方周末：城中村改造和之前的棚户区改造、老旧小区改造有什么不同？

陶红兵：和老旧小区改造相比，城中村改造拆除重建的比例可能会高一点。

住建部对老旧小区改造明确提出以经营思维取代开发思维，以综合整治为主，“留、改、拆”相结合，保留加少量拆改。

2021年的63号文强调在城市更新中防止大拆大建，规定拆除面积不超过20%、拆除还建比不超过1∶2，其实就是对老旧小区改造做的指引。

这次城中村改造的指导意见中，没有对拆除重建的比例做这样明确的限制。有些城中村危房比较多，可能会比老旧小区改造放宽一些，当然也不是说整个拆掉，要根据现实情况来做。

城中村拆除重建后，一部分住房补偿村民，其他进入市场流通。

另外，棚改和老旧小区改造都是国有建设用地，拆除重建要政府征收国有土地后进行招拍挂。但城中村的土地多为