外资“抄底”的不是中国楼市，而是非住宅物业

黑石集团近两年接连收购了粤港澳大湾区多个物流地产项目。 （视觉中国/图）

2022年11月，世界顶级投资公司黑石集团（NYSE：BX）旗下资管平台收购粤港澳大湾区约28万平方米现代仓库；6月，国际金融服务公司摩根士丹利集团（NYSE：MS）收购长三角近21万平方米的综合物流地产项目；5月，港资企业新世界发展(00017.HK)收购位于成都及武汉的6项物流物业。

除了项目收购，铁狮门、华平基金、香港置地等多家境外企业（包括港澳台）近期也在中国频频拿地，土地性质以仓储、工业、商业等非住宅属性为主，被外界解读为抄底中国楼市。

实际上，境外资本一直在投资中国房地产市场，但主要是商办、物流地产，投资额也没有突然增加。

商办投资为主

国际房地产顾问公司戴德梁行（NYSE：CWK）中国资本市场部董事总经理刘兵告诉南方周末记者，境外资本在中国房地产市场主要进行非住宅项目的大宗交易，以购买办公楼、商业综合体等商办资产为主。这类物业动辄几十亿，是大宗交易的主战场，过半交易都集中于此。

大宗交易的资金一般来源于养老金、大学基金、主权基金等，资金成本低、规模大，通常进行中长期投资而非短期炒作。

对这类资金而言，写字楼等大宗物业项目标准化程度高，单一项目资金投入大，管理成本低，能够获取长期稳定收益。

“市场行情好的时候，全国房地产市场大宗交易金额一年超过3000亿，境外资本最多有八九百亿。”刘兵说。

2020年之后，受新冠肺炎疫情、房企流动性危机、美元加息等多种因素影响，中国大宗物业交易金额下降，境外投资额也随之缩减。刘兵提供的数据显示，2019年境外资本参与中国楼市大宗交易的金额为811亿，2020年锐减至471亿，2021年有所回