房贷利率飙升“显威” 美国楼市出现降温迹象

随着房贷利率飙升，火爆的美国楼市已经出现“降温”迹象。

受房贷利率上行、高房价和低库存等因素拖累，2月25日美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，美国1月成屋签约销售指数环比下降5.7%至109.5，创下2021年2月以来的最大降幅，也是连续第三个月下降。除了二手房，美国新房销售也受到拖累，美国1月新屋销售总数年化为80.1万套，环比减少4.5%，出现三个月来的首次下滑。

尽管美联储加息还未降临，但抵押贷款利率目前已经大幅上升，购房者的承受能力下降，创纪录的房价、库存稀缺也让许多购房者望而却步。

房贷利率飙升推动楼市降温

在美联储紧缩预期下，美国楼市已经出现降温势头，抵押贷款利率上升正对房地产市场构成越来越大的压力。

美国抵押贷款银行协会（MBA）23日公布的数据显示，由于抵押贷款利率上升，截至2月18日当周抵押贷款申请指数下降13.1%至466.4，创下2019年末以来最低水平。与此呼应的是，美国30年期固定利率贷款的合约利率上周小幅上升至4.06%，创下2019年7月以来的最高水平，自2021年末以来便已上升近1个百分点。

美国房地产数据分析公司CoreLogic副首席经济学家Selma Hepp表示，抵押贷款利率飙升很可能会削弱人们对住房的需求，主要打击首次购房者和预算有限的民众。

不断攀升的房价和房贷利率意味着首次购房者压力倍增。NAR表示，对于首次购房者而言，去年第四季度按揭贷款的月供占家庭收入的比重跃升至25.6%，可负担能力为三年来最差，去年同期这一比例为22.4%。

需要注意的是，在过去一年里，全美范围内租金也呈现爆炸式增长。根据美国房地产数据库公司Realtor.com对两居室和一居室房产的分析报告，在2020年12月到2021年12月间，美国最大的50个大都市的租金中值增长了19.3%。

美国楼市何去何从？

2021年，美国楼市一片热火朝天。

由于抵押贷款利率位于低位，房屋库存有限，同时需求旺盛促使购房者激烈竞争，2021年美国房价增幅创下历史新高。根据NAR数据，2021年美国房屋销售价格中位数为346900美元，比2020年飙涨16.9%。

此外，去年美国商业地产也十分火爆。根据商业地产数据库Real Capital Analytics于2月发布的《跨境投资纲要》，去年外资蜂拥进入美国商业地产市场，投资额达到2019年后的最高水平，主权财富基金、养老年金和其他外国机构2021年总共购买了价值708亿美元的商业地产，较2020年接近翻倍。在外资和美国国内资金的共同追捧下，2021年美国商业地产的总交易额达到8090亿美元，远远超过2019年接近6000亿美元的前高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时强调，楼市火爆在某种程度上其实是一个全球性现象，很多国家和都市圈都出现了市场交易火爆、房价过快上涨的现象，这是需要警惕的地方，今年的房价涨幅不会像去年那么大。

新峰地产大数据分析师许启凡也对21世纪经济报道记者表示，受美联储宽松货币政策、疫情、楼市低库存等因素影响，去年美国房屋需求强劲，价格也出现飙升。但随着美联储货币政策逐渐收紧，美国民众月供压力上升，未来房地产市场预计会逐步降温。

总体而言，虽然抵押贷款利率提高预计会在一定程度上给楼市降温，但目前市场普遍预计，2022年美国房价将继续增长，只是与2021年相比涨幅没那么高。

根据美国房地产平台Zillow发布的2022年住房展望，预计今年美国房价还能上涨11%。而随着房价继续上涨和房贷利率提高，对于年轻人来说房子将变得更难以负担。

对此穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi表示，“对于首次购房者来说，他们将发现在未来两三年内很难买到房子。在此期间，他们将支付更高的租金，攒首付也变得更加困难。”

随着大量富人购入第二套住房或以投资为目的置业，许多普通民众越来越买不起房。NAR表示，由于房价上涨和来自富人全款买房的挤压，2021年有近100万美国人被挤出了住房市场，首次购房者在市场中的比例已降至八年来的最低点，这意味着更多的人需要租房。

这种现象可能会在未来拖累美国经济增长，严跃进对记者表示，租金和房价高涨会增加民众的生活成本，同时也会导致各类实体经济用房成本增大，进而影响到美国经济的发展。