“大部分德国人一生只买一次房” ——德国人为何不炒房？

2021年5月17日，德国Elstal，一家名为Terraplan的德国房地产开发商正在1936年柏林奥运会奥运村原址上进行建筑的建设、改造和翻新。 （视觉中国/Maja Hitij/图）

一个月，66条。这是2021年7月中国房地产调控政策的总量，刷新了年内纪录。

自1998年房改之后，中国房地产市场正式开启住宅商品化时代，经历了数轮调控，历经起伏，仍未能抑制房价。

而一直以来，德国房价长期稳定，被视为全球房地产市场的一股清流。

根据经济合作与发展组织（OECD）数据，从1970年至2020年，德国名义房价指数上涨约3.2倍，去除通胀的实际价格指数仅上涨0.28倍，同期，英国和美国的名义房价指数分别上涨59倍和11.3倍。

不仅房价稳定，德国人的居住面积也相对富足。

德国联邦统计局的数据显示，2020年，德国人均住房使用面积为47.4平方米。

多年来，不少专家学者曾提出中国需学习德国的房地产模式。即便是在历次金融危机中，德国房地产市场也鲜受影响，其秘诀到底是什么？

“租客之国”

德国拥有欧洲规模最大、体系最为完善的租赁市场，也因此被称作“租客之国”。根据德国联邦统计局2018年的数据，德国居民自有住房率仅为46.5%，租赁住房则占53.5%。

多年来，德国房屋租赁市场也形成了多元的供应体系。2019年第一太平戴维斯发布的《德国住宅市场所有权报告》显示，个人、住房合作社和专业组织各拥有43%、23%和34%的出租公寓所有权。在专业组织中，私营企业和政府公共部门又各占13%和11%的出租公寓所有权。

这一租赁市场的形成源于第二次世界大战之后，联邦德国约有20%的住房被毁，直接造成1200万人无家可归。此外，还有约900万因战争逃到乡村、战后返回城市的人，以及从东欧大量涌入的迁移人口。德国面临严重的住房短缺问题，战后补贴住房应运而生。

“当时德国问题很大，战后国家财政没有钱。”同济大学德国研究中心研究员朱宇方对南方周末记者解释，“于是德国想出了一个制度：动员尽可能多样的社会资金进入住房市场，并设法让它们沉淀下来，成为保障性住房的供应者。”

朱宇方、恒大地产研究院及德国学者约恩·埃格纳等都曾撰文，对战后德国的住房政策进行归纳梳理。

德国政府通过联邦预算投入资金，同时通过政府贴息和税收优惠等措施鼓励民间自由投资，将建设任务交由包括企业和个人在内的私人部门承担。除针对贫困家庭的救济型住房外，政府不持有其他公共住房产权。

事实上，德国住房政策是通过一系列法律和相关配套措施实现的，政府的监管就始于房屋租赁市场。

1971年，德国政府出台了《租赁住房解约保护法》，并将其融入德国《民法典》。之后在此基础上，形成了一套完善的《住房租赁法》，对租金、租约等都进行了详细规定，租房者的居住权利得到有力保障。

卢求在《德国租赁住房政策与市场发展研究