房企挪用“预售金”为何屡禁不止？

（IC photo/图）

2021年7月19日，湖南省邵阳市住建局发布公告，暂停地产商中国恒大（03333.HK）在当地的两个地产项目，理由是监管金额与实际销售金额不符，存在挪用预售资金的行为，蓄意逃避监管。

一天后，资金到位，邵阳市恢复了上述项目的网签。

预售资金，是指买房人提前向开发商支付的预定款项，通常包括定金、首付款、预付款等。按照相关规定，资金必须直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户，专款专用，开发企业不能随意支取。

令市场惊诧的是，一些房企竟能随意“进出”资金监管账户，甚至将资金挪作他用。

据国家统计局数据，预售资金占到房企开发资金的三成以上，是地产项目融资最主要的来源。

制度设计的初衷是为了保障购房者权益，防止因开发商卷款潜逃等行为致使项目烂尾。然而多位业内人士向南方周末记者表示，地产商挪用资金已是行业潜规则。

预售资金监管制度为何管不住地产商？

为楼花打补丁

需对房企预售资金进行监管，与中国的期房销售制度有关。

1986年，处于开放前沿的深圳去香港取经，学会了“卖楼花”。楼花，是指将处于规划阶段的楼盘直接售卖，这时的楼房项目还只是一张图纸，犹如尚在开花的果树却未结果。

1988年全国人大通过了对宪法第十条的修正案：任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依照法律的规定转让。修正案中添加了“使用权”三个字，并将原来的“不得转让”更改为“可以依照法律的规定转让”。

土地作为生产要素，彻底被盘活，房产市场应运而生。地要怎么卖、谁来卖，成了首先需要解决的问题。

1994年7月，国家颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。

之所以选择预售而不是现售，是因为当时国内的地产企业没有足够的资金。一个地产项目，从拿地、建设到最终销售，往往需要5—10年之久，这对于刚刚起步的房地产业是不能承受之重。

故事的另一面是中国城市化兴起，国内住宅供应面临着严重短缺，城镇住房建设需求相当强烈。

预售制度同时解决了这两个问题：地产开发商依靠少量资金就能拿