万达商业“撤A赴港”

2021年3月24日早，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称万达商业）对外发布通告，称万达商业将撤回A股IPO申请，谋求轻资产重组后尽快在海内外上市。明眼人一看就明白，不出意外的话，万达此次主动撤回A股申请的背后，是谋求轻资产物业服务概念重回香港上市的综合考虑。

物业服务类“轻资产”管理概念是港股重要风口。2020年3月，成立不满一年的贝壳找房登录纽交所，引发内地市场对“轻资产”管理平台市场价值的重新审视，而香港这座近水楼台瞬间成了众望之城。据统计，2020年包括恒大、融创、碧桂园等公司在内的18家公司，纷纷整理物业管理资产包，叩开了港交所的大门，并且备受资本追捧。以恒大为例，2020年上半年净利润仅为9亿，在募资阶段，香港公开发售获10.71倍认购，国际发售方面获3.10倍认购，上市首日市值高达956亿港元。

资本对优质物业服务股的追逐，延续至今。

以港股三家具有代表性的物业公司整体市盈率水平为参考，按2020年净利润计算，截至2021年3月22日收市：华润万象生活净利润约7.65亿，市盈率107倍；恒大物业净利润26亿，市盈率51倍；碧桂园服务净利润32亿，市盈率86倍。参照三家龙头物业管理公司，平均市盈率在80倍左右。

对万达商业而言，这或许是港交所最大的魅力。但排队6年的万达商业，备战A股IPO的同时，也机缘巧合的为赴港做足了准备。

2015年9月，从香港退市的万达商业向证监会提交了招股书，谋求在A股重新上市。

在监管收紧的调控背景下，涵盖传统房地产业务和商业地产业务的万达商业地产，A股之旅进程缓慢。同样，在万达集团轻资产转型战略下，2018年万达商业地产正式更名为万达商业，对万达商业地产业务进行剥离。2019年底，经过复杂艰巨的工作，支付巨额的剥离成本后，万达商管集团完成了房地产业务剥离，成为真正意义上的商业运营管理企业。

当下，万达商业这样的轻资产物业服务型公司，恰是港交所的宠儿。万达商业撤A赴港，顺理成章。

相比其他房地产企业的物业公司，万达商业又能在资本市场交出怎样的答卷？根据万达商业2019年同比数据，不难计算出，2020年全年，剔除因减免超过40亿租金和物业费影响，万达商业净利润水平在146亿左右。参照恒大、华润万象生活、碧桂园服务市盈率平均水平，万达商业可能超过万亿市值。

不过，不少物业服务公司港股上市后也面临股价破发，业绩变脸的窘境。综合分析万达广场规模和增速，万达商业集低负债、高现金流、利润增幅稳定、海量数据资产于一身。

截至2020年三季度末，万达商业共管理336个万达广场，可租面积3329万平方米。截至2020年底，万达商业持有已开业368座万达广场的管理经营业务。无论是资产规模，还是管理商业物业面积，万达商业都是全球领先的商业物业管理公司。

主营业务增速方面，近3年来，万达集团基本保持着每年新开业50座万达广场的速度。按照每座万达广场10万平方米的可租面积计算，万达商业管理物业面积每年增幅稳定在500万平方米左右。

公司现金流方面，受益于万达集团的轻资产转型，万达商业2021年起也不再新增重资产万达广场。作为独立上市主体，万达商业在剔除负债风险的前提下，凭借着租金分成和管理费等收入，获取稳定的现金流和利润，为投资者带来更多的价值。

无形资产方面，万达商业丰富的大型商业购物中心管理经验和强大的品牌价值体系，带来了连续多年99.4%的出租率和99.9%租金收缴率，不仅在商业地产领域树立了标杆，也成为其轻资产模式得以开疆拓土的保障。

此外，万达商业在数字资产方面还具备极强的溢价空间。2019年，全国万达广场的总客流量是42.7亿人次。一旦客流量变现，这部分软资产也将为万达商业的价值带来巨大的提升。

但愿这次万达商业“撤A赴港”，是在正确的时间做出的正确抉择。