两份“秘密协议”引发悬疑 碧桂园被指“零地价拿地”

在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？

    这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，“翻过山就是张家界国家森林公园景区”，面积1039.15亩（约69.28公顷），距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里，地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗（以下简称罗家岗）。
    在当地人眼里，它没什么好，只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。而某广州房地产咨询公司总经理则向南方周末记者如斯描绘：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。
    此地经张家界市土地交易中心挂牌转让，2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。
    但知情人士向南方周末记者提供了一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府（甲方）与张家界高骏投资有限公司（乙方）签署，并签字盖章。
    这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项（一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分，二、竞得者上缴的契税），于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”
    据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。
    而本报记者查到的工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。
    如果确实存在这两份协议，那么,“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说。

上门找地
    罗家岗这块地是碧桂园集团创始人杨国强发现的。在成功开发长沙碧桂园后，他开始属意张家界。
    张家界国家森林公园以其独特的原始自然风貌闻名于世，1988年被国务院定为国家重点风景名胜区，1992年，联合国教科文组织将其列入《世界遗产名录》，跻身于世界著名风景区的行列，1994年被原国家林业部命名为“国家示范公园”。
    然而到张家界的游客的人均消费仅420元，远不及同样久负盛名的黄山和桂林，也赶不上近几年火起来的丽江。“张家界没有一家五星级酒店，无法承办国内和国际大规模会议，没有高端客户。境外以中等收入的韩国游客为主，欧美游客少。”张家界市永定区商务局局长龚朝明说。到张家界的国家领导很多，也只能住在城区内的某四星级酒店，其标准实际只相当于三星。
    龚朝明告诉南方周末记者，2006年8月14日，在省里某领导带领下，杨国强来到张家界。此时，碧桂园远未像现在这样声名显赫。张家界当地政府人员通过上网才知道“碧桂园是中国那么大的企业”。旗下楼盘均建有五星级酒店的碧桂园，恰好与“就需要一个五星级酒店”的张家界对上了路。
    次日，张家界一位市领导、永定区区长陈雪楚和区商务局局长龚朝明等人陪杨国强到张家界四处看地。杨国强想找的地方要“相对独立、不受外界环境影响；周边环境景观比较好；建成后，无视觉障碍；交通便利”。当地推荐了四五块地，其中一块为五组坡的地，风景好，但杨国强嫌“山上地方好，周边差，看到的是破烂的城市”。看了三天，未有满意。
    后行至往武陵源景区的路上，杨国强见到一条小路，提出上去看看，意外发现罗家岗这块心目中的“世外桃源”，“很兴奋”。
    杨回广州后，碧桂园很快向永定区“项目服务办公室”（由区商务局、国土局、建设局等部门组成）打来30万经费，委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户。他准备在此建五星级酒店。
    不过，碧桂园将建的并非寻常的五星级酒店，而是产权式酒店——山坡上建别墅样式的房，再配一栋五星级酒店。别墅样式的房可出售使用权，土地产权归碧桂园五星级酒店。
    而就在2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。“别墅用地不批了，但是以产权酒店这个名称去出售国家也没有说不能，就是说变通了。”广州知名地产人士黎文江对南方周末记者介绍说。

挂牌转让
    紧接着，张家界永定区国土局着手这块“没人看得上的地”的土地储备工作，报省里、“农转用”（农用地转建设用地）、搞集体土地征收。
    “城里的土地不必土地储备，有意向、规划，变成净地、熟地就可，随便卖都有人要。这块地如果没有意向，谁敢拿那么多钱储备？至少我要得卖出去，在国家规定的标准价之上。”永定区国土局局长赵云海说。
    在罗家岗这块地变成熟地后，2007年5月10日，张家界国土局将之公告到中国土地市场网和《张家界日报》，进行挂牌转让。“因为像这块地，难以形成竞争的局面，挂牌只要一家都可以搞。”赵云海说。
    在2004年国土资源部“8·31”大限后，规定土地转让一律经招拍挂，不得搞协议出让。
    沾了碧桂园的光，九十多户农户得到了张家界征收农地以来最高的补偿。其中最高的拿到七八十万，最少也有30万，且补偿直接划拨到户。房屋、耕地、树林、苗木、坟地等都有补偿。
    “挂牌公告后，打电话来了解这块地的人比较多。公告显示是张家界的地，没有具体位置。但来现场看的只有一个福建房地产老板。”张家界国土资源局土地交易中心主任黄祖平说。
    塔斌聪就是那位来看现场的福建地产商。5月19日到现场看后，塔也钟情这块地。他前后来了三四趟，还带来了公司的考察团队，考察周边市场、张家界当地情况、旅游情况，甚至张家界森林公园每天的门票收入。
    公告起始价为每亩9.3647万元，除碧桂园外，塔斌聪以自然人身份报了名。5月28日，塔斌聪交了1800万保证金。碧桂园亦于次日交纳保证金。
    当天，赵云海和永定区财政局、发改局、商务局、国土局、监察局和计委等领导“关”在某处，手机全部上交。他们研究此块地的出让底价，确定为每亩11.2万。“这个价相当高。以前城区的熟地，我们卖过每亩七八万。而这里自来水将从城区接，要搞双回路的电，还要搞进来的路和里面的路，还有煤气，有线电视，这些都是发展商自己搞，折算进去每亩要二十多万的成本。”赵云海说。
    6月5日，挂牌截止日，下午四点，张家界碧桂园凤凰酒店公司一次就报到每亩11.3万。塔斌聪未报价。碧桂园获得此地。
    次日上午10时截牌，碧桂园与张家界土地交易中心签成交确认书。随后，一次性付清1.18亿元。

秘密协议？
    就在挂牌截止前两天，“湖南有很多朋友”的塔斌聪得到可靠信息：罗家岗地注定归属碧桂园。
    那两份复印资料显示，2006年10月18日，张家界高骏投资公司（以下简称高骏公司）与永定区政府签署《合作开发合同书》，确认了“该地块在公开出让前的整理和开发的合作事宜”。合同核心是永定区政府负责规划和土地储备等事宜，高骏公司投资搞该地块上的“三通一平”。
    在合同的第二章“甲乙双方义务”和第五章“该地块的出让”，甲乙双方关系似乎倒错。其中第五章第十四条约定，“该地块公开出让时的出让起始价由甲方征求乙方意见后确定，该确定的出让起始价及出让价款的具体返还事宜由双方订立补充协议。乙方对该地块供水、电力、排污、燃气市政管网等公用设施用道路的投资费用由竞得者返还给乙方。”
    两个月后，高骏公司和永定区政府再次细化了返还条款。在那份2006年12月16日签订的《张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议》里，土地出让金的96.75%将返还给高骏公司。
    高骏公司是一家私营企业，由杨继东和欧光毅两个人各出资500万，2006年10月10日在张家界工商局注册。在注册资料里，南方周末记者见到杨继东和欧光毅的自然人股东身份证明，均由佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司出具，证明为该公司员工。
    参加挂牌的张家界碧桂园凤凰酒店有限公司在罗家岗地挂牌公告前两天，即2007年5月8日才注册。
    “分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资，二儿子拿地，最后都是老子受益。这种情况，让我怎么去举牌？从1个亿飙到50个亿，他也不怕我啊。卖50个亿，高骏公司得48亿，我怎么跟他玩？”塔斌聪对南方周末记者说。
    而永定区商务局和国土局皆否认存在秘密协议。他们说所谓的协议是2006年9月28日，在长沙举办的2006中部博览会上，他们与碧桂园签订的投资意向协议书，内容是“他愿意来投资，我们欢迎”。而当时《张家界日报》的报道，已经在庆贺此成功的招商——“永定区成功签约张家界碧桂园五星级酒店，该项目投资达10亿元人民币”；2006年12月20日，永定区商务局2006年的工作总结，重心即是“在‘中博会’上成功签约了碧桂园超五星级酒店项目”；在张家界市商务之窗网站上，2007年3月12日，副区长郑文举也大谈这一招商业绩。

只赚吆喝，不赚买卖？
    如果按照这两份协议，这块土地几乎相当于“赠送”，五星级酒店建成后的各种税收尽量减免，看起来，张家界当地政府未能从罗家岗地块上赚到什么。岂非只赚吆喝，不赚买卖？
    “我们招商不像过去随便招，要选择品牌大、有实力的公司，能够真正拉动我们的经济发展。”龚朝明认为碧桂园这样的公司将给张家界带来不可估量的影响，并且碧桂园有经营五星级酒店的长期经验，契合2006年11月召开的湖南省第九次党代会和湖南省旅游产业大会提出将张家界打造成旅游精品的构想。
    2007年5月18日，国家旅游局和湖南省政府在长沙通过了《湖南省旅游业发展总体规划》的评审。规划提出要建设长沙、张家界两大旅游核心，构建大长沙、大湘西、大湘南三大旅游板块，形成湘西生态民俗旅游走廊、湘东文化与休闲旅游带、长常张核心旅游发展轴、泛珠旅游发展通道四条黄金旅游带，将湖南建设成世界性旅游目的地。
    张家界国家森林公园令人流连忘返，但在不少游客心中，张家界市却有些脏、乱、差，令本地人常感到脸上无光。某次，跑出租的张先生载了一个美籍华人，那人对他说幸亏先去了景区，如果先到张家界市，恐怕早打道回府了。

最大“地主”
    拿地的热情，碧桂园一直未有消退。2007年10月26日，碧桂园又通过挂牌转让，以1.99亿元，拿下安徽省巢湖市巢湖南岸的一块地，面积约997.08亩。
    而截至8月15日，碧桂园比4月在香港联交所主板挂牌上市时，新增35平方公里土地储备，共储地45平方公里，成为中国房地产企业最大的“地主”。这使持有碧桂园控股有限公司七成股份的杨惠妍，10月8日，以个人160亿美元的净资产，被《福布斯》亚洲版评为2007年中国（内地）首富。
    在上市招股书上，“拥有最庞大和低成本的土地储备”是碧桂园最大的卖点之一。无人知道从贫瘠乡村走出来的杨国强，是否对土地怀有独特的情结。
    不管怎样，土地也以最大价值回馈了它的“主人”。业内土地成本普遍达到建筑成本的30%左右，而碧桂园仅是7%。然后，又利用之，在资本市场赚了个盘满钵满，资金又回流过来买地，买地再影响股价，形成资金的循环流。而这，在2007年正成为中国诸多房地产大鳄们的核心运营模式。
    这种循环使杨国强的家庭财富距他一直的偶像李嘉诚只有咫尺之遥。他创业仅20年，李嘉诚奋斗了半个世纪（李的个人净资产为220亿美元）。他也快接近连续第14年名列《福布斯》美国富人榜首的比尔·盖茨的1/3（盖茨2007年个人净资产590亿美元）。
    11月11日，一向低调的杨国强现身中山大学：“我们在香港上市后取得150亿现金，买了些便宜的土地。有媒体说我们囤地多，土地可以开发27年，但他是按照我们以往的发展速度来算的。我们上市后发展的速度很快，明年我们计划开发1000万平方米，近两年要开发2000万平方米。我们也希望尽快地把土地建好，房子卖出去，这也是调整房价的一个办法。”
    为了杜绝房地产企业囤积土地，借大量圈地来炒作房价，2007年10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制订了详细的方法。据香港媒体报道，在10月27日，国土资源部土地利用司的三名查察人员，视察了碧桂园在重庆长寿湖地区储备6300亩土地的情况。
    毫无疑问，2007年是属于碧桂园的一年。连它的证券代码“2007”也反映着这一烙印。
    在机遇与变轨并存之下，难以预知这个由“一只老虎带领一群羊，打败了一只羊带领一群老虎”的碧桂园，是将带头调低房价，还是将挨上一记涉嫌囤地的重拳？
    是否真的存在这两份协议？这块一千亩地项目是否就是按这两份协议在运行？本报将就此进行追踪报道。