泰禾：大象转身

危即是机，静待转机。

2001年3月，57岁高龄的任正非在柏林兜了一圈后，深受启发。回国后，在企业内刊上发表了一篇《华为的冬天》，成为警示危机的代名词。

也是在这篇文章里，任正非说出了那句醒世名言，“10年来我天天思考的都是失败，对成功视而不见，也没有什么荣誉感，自豪感，只有危机感！”

彼时，创立于1987年的华为，才14岁，正在世界舞台崭露头角，海外市场销售额达到1亿美元。任正非在企业繁花似锦的时候大敲警世钟，告诫华为上下“冬天来了”，这在很多人看来是不可思议。

而居安思危的任正非却认为，“我们公司的太平时间太长了，在和平时期升的官太多了，这也许就是我们的灾难。”随后，他以力挽狂澜的姿态，在华为内部掀起了一场筹备“过冬”运动。

任正非“过冬术”异常高明。一方面，处置资产，保持现金流，将华为电气（后更名为安圣电气）100%的股权以7.5亿美元卖给了美国艾默生。另一方面，加强合作，先后与3COM、西门子等牵手，成立合资公司，做大做强主业。

正因为如此，华为才得以“越冬”，成就了一家大而不倒的创新公司。

而今，类似的故事在地产圈上演，其中最具代表的案例，非泰禾集团（000732.SZ）莫属。

一方面，近一年多来，泰禾的系列调整动作，与华为有着异曲同工之妙；另一方面，二者皆是在各自领域内体量大且拔尖的企业，同时两家公司的创始人具备非常强的危机意识和过人的胆识，能审时度势进行“转身”，并根据时局不断调整战略。

在今年6月的泰禾媒体交流会上，“华为”也是泰禾集团董事长黄其森口中提及最多的企业，他至少3次提到了向华为学习。

融则两利，合则共赢

在政策收紧、行情波动的2019年，房地产市场新一轮洗牌已经发生，一些房企已陷入流动性风险。而泰禾这样体量的“大象”，却在未雨绸缪，寻机改写行业格局。

早在去年万科大喊“活下去”的之前，泰禾就基于对外部环境收缩的前瞻性判断，开始主动调整节奏。2018年8月的内部会议上，黄其森强调，“我们要将步伐慢下来，踩得更扎实，宁可牺牲规模，也要把公司管理和人才夯实到位。宁可少一点，也要精一点；宁可慢一点，也要好一点。”

当房地产行业都讲业绩、冲规模、拼速度的大背景下，黄其森敢做这样的调整，决心难能可贵。这对于没有做好准备的企业而言，可能是致命打击，但对于泰禾来说，反而是一次自我革新。

当然，大象转身并非易事，体量越大越敏感，泰禾彼时的“降速”，也引起了外界的种种非议。可事实却证明，黄其森“慢即是快”的打法确有其效，据克而瑞统计数据显示，泰禾2018年销售1303.4亿元，排名行业20名，同比增长30%。

时间进入2019年，泰禾准确判断时局，制定了“淡市”下的生存发展策略。黄其森在公司内部会议上反复强调，泰禾要尽快从“粗放经营”向“精细管理”转变，要追求“有利润的回款”，实现“有质量的增长”。

“合作”成了这家公司今年上半年发展的主基调。

虽然合作开发已成行业常态，但是对于刚开始探路项目开放的泰禾来说，每一次项目层面的股权合作，总会被舆论口诛笔伐，质疑为“资金链紧张”、“卖子求生”，似乎它已经处于风雨飘摇的境地。

据乐居财经不完全统计，截至目前，泰禾已经出售了南昌、杭州、章丘、福州等多个城市项目公司的股权，转让给了以世茂为首的合作方，总交易对价超过百亿元。

众人拾柴火焰高。泰禾方表示，选择利好公司发展的合作，分散股权可以加快回笼资金，改善资金状况，加快周转，并非“求生”。接下来，将更包容、更开放，在不影响到全盘的情况下，可以输出品牌、小股操盘等。

诚然，开放合作可以取得1+1>2的“伙伴效应”，将给泰禾带来更大的想象空间。

而今，引入合作方，取长补短的策略亦见效，股权转让确认投资收益高于上年同期。2019上半年，收回投资的现金金额达到了19亿元，去年同期仅有3.6亿元，处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为23亿元，去年同期仅有4078万。

主动调速，收敛自如

五六年前，泰禾在地产圈生猛异常。彼时，“黑马”、“地王”是外界对泰禾的第一认知，它被扣上了“冒进”的标签。

2012－2014年，泰禾出手800亿买地，不乏地王。北京出10块地，泰禾就能拿7块。与黄熟稔的任志强曾点评，“老黄有点疯”。

然而黄其森并非“拍脑袋”，而是在对国家战略的预判和经济发展趋势的洞察基础上。泰禾是较早踩中中国城镇化和都市圈发展趋势的房企，战略最清晰、最坚决、不动摇：只去一、二线，不去三四线。其背后的逻辑是：中国最有潜力的消费群体是4亿中产阶级，他们主要分布在一二线城市。

以如今烈火烹油的粤港澳大湾区为例子，黄其森早在2015年就战略性进入，并且脚踏实地、一步一步地在湾区8个城市做到11个项目，总货值价值千亿。

风物宜长放眼量，大规模拿地和后续几年销售业绩的释放，带动泰禾实现跨越式发展，2017年泰禾跨入“千亿元俱乐部”。

也是在那个时候，以敬畏市场为上策，黄其森果断叫停了公开市场拿高价地的动作，转为收并购降低拿地成本。

2019年上半年，除了没有在公开市场拿地，泰禾还采取审慎的土地投资策略，并且对不符合公司发展要求的已收购项目进行全面梳理。此外，它将提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心，欲通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施，不断精修内功，做强主业。

泰禾在战略上能如此收放自如——扩张时有冒险精神，收缩时毫不犹豫，源于其底气十足的土地储备。

目前泰禾待开发项目8个，土地面积200.72万平米，计容建筑面积209.25万平米；在建项目64个，土地面积984.63万平米，计容建筑面积1637.06万平米；在售项目63个。公司目前在全国29个城市，拥有90余个项目。以其目前的开发销售节奏，现有储备货值也足够开发三年。

就在半年报发布的这一天，泰禾向外透露了一条重要信息：今年下半年，泰禾将在今年三四季度适当重启新增土地投资，补充土储。但其拿地也有明确原则：依然谨慎，顶多增加西安、重庆和成都；量入为出，看回款情况；鼓励小股操盘，合作拿地。

拔云见日，指标向好

峰回路转，笼罩在泰禾头顶的阴云也逐渐消散。日前，它亮出了2019年上半场的战绩，营业收入同比增加14.3%，至145.1亿元。

值得一提的是，净资产和净利润实现“有质量的增长”，净资产规模达367.6亿元，环比增长15.3%，归母净资产216.9亿元，环比增长17.5%。净利润同比增加15.2%，至15.7亿元，归母净利润15.6亿元，同比上涨58.8%。

树大招风。“负债”一方面是泰禾撬动规模的利器，一方面却使其一直饱受行业争议。

在今年伊始，泰禾及时踩刹车、去杠杆。从半年财报数据中亦可看出，泰禾打了一个漂亮的翻身仗，它是TOP30房企中，净负债率改善幅度最明显的。

泰禾资产负债率较2018年末下降2.28个百分点，至84.60%；净负债率较2018年末下降126.16个百分点，至258.69%；同时，有息负债大幅减少，2018年末是1376.2亿元，2019年中为1104.0亿元。上半年偿还债务支付现金达338亿元。

据透露，到今年年底，泰禾需要偿还的到期债务实际上已经大规模减少，按照公司目前的销售和回款足以应对。

在《华为的冬天》最后一句话是，“没有预见，没有预防，就会冻死。那时，谁有棉衣，谁就活下来了。”在任正非看来，华为的棉衣就是现金流。

而在黄其森看来，房企的生死线也当属现金流。半年报显示，泰禾经营性现金流净额2018年中期为-5.2亿元，2019年中期不仅扳回正值，还大幅增加至202.2亿元。经营性现金净额的大幅提升，表明回款率在稳步提高，其自身造血能力稳步增强，安全边际在不断扩延。

在形势不明朗的上半年，房企能够获得调升评级，着实不易。6月30日，全球三大评级机构之一穆迪上调泰禾集团评级展望，由“负面”调整为“稳定”，其调整主要基于泰禾实施的积极流动性管理方案。

今年以来，房企融资渠道均受到不同程度的收紧。上半年，泰禾对100多家合作的大小金融机构集中梳理，通过债务置换的方式，最终确定20多家长期战略合作伙伴。这个调整，给了泰禾融资更大的保障。

下半场的人才培养和产品为王

企业的转变，始于人的转变。华为的经验告诉众人，一家公司战略扩张和转型成功，20%取决于战略规划的成功，而80%取决于战略落地和执行，而战略自信和落地，关键在于人和团队。

“自我批判”是任正非以及华为内部特别看重的品质，它不光包括对个人进行自我批判，团队组织也需要进行自我审视。

作为华为最忠实的粉丝，黄其森经常在公开场合中提及，“要向制造业学习，比如华为”，他善于自我批判，也善于将学到的东西应用到泰禾业务发展中。

“高管出走、人才流失”是过去一年多，黄其森很大的“痛楚”，他坦言“泰禾战略是大学生，管理是小学生。”事实上，纵观千亿级房企的成长路径，“人才流动”是其必经的“青春期”躁动。

好在与阵痛、躁动伴生的，是自省后更加清晰的认知。今年泰禾将管理升级和人才培养提上重要战略议程，在“组织架构”上动了一次大手术，实现“精总部强区域”，激发团队的狼性和斗志。

黄其森曾透露，过去是四级管控体系，即总部－区域－城市－项目，现在变为二级管控，即总部－区域，今后把更多决策权放到一线去，“让在一线听得见炮火的人指挥作战”。关于如何精总部，泰禾将采取总部员工下沉到区域的方式，目前这一计划已经完成。

而黄其森本人今年主要抓的就是“看人阅人”。他深谙企业发展太快而人才队伍建设滞后，已经明显拖慢了泰禾的进取步伐。他希望用时间和信任感来形成一个更稳定流动性更低的团队，并誓言“要以一流的薪酬吸引一流的人才，创造一流的业绩”。

6月底，泰禾放缓了大规模对外招聘，加强人才内部培养和挖潜，以后会以内部推荐、内部提拔为主培养人才，以此来提升团队的成长和稳定。

行业的规模红利释放殆尽之后，趋势化机会将会越来越少，结构化机会仍存。在此背景下，产品力将成为华为等制造业乃至地产行业竞争的核心战场之一。

在地产圈内不乏常言及产品力的房企，但将其做到“纲举目张”的战略层面者凤毛麟角。泰禾则是其一，它以产品为基石深造企业发展“护城河”。

院子系豪宅是泰禾“走南闯北”的利器，也是成就其规模发展的拳头产品，它还演绎出大院系、园系、府系等以新中式为主的丰富产品体系。目前，泰禾在全国23个城市拥有45个院子项目。

在行业内，泰禾院子已成为现象级文化符号。业内的共识是：讲高端豪宅，必讲院子；讲新中式，必讲泰禾。

18年前，华为毅然“转身”，躲过一次次危机；18年后，泰禾亦步亦趋。只不过，这只“大象”不仅转身，并且依旧在跳舞。

（转自乐居财经）