政府“让利”，广州城中村改造爆发

2019年1月3日，广州天河区国际金融城起步区边的棠下新墟村，正在进行全面改造。 （东方IC/图）

（本文首发于2019年8月8日《南方周末》）

对于政府来说，无论是楼市调控的压力，还是财政需要，均要求更多土地入市，旧村改造的意愿已变得更为强烈。

房企在城中村改造项目中拿到的“蛋糕”也变得更大。

政府通过明确补偿范围和上限，切断了村民意图通过违建或做“钉子户”博得额外收益的路径。

“晋级富豪之路就在眼前——改造！”

类似的宣传标语，在今天的广州市白云区新市街小坪村随处可见。

作为一条拥有百年历史的城中村，属于小坪村的94.35公顷用地，早在2014年就被广州市城市更新局纳入改造范围。但由于涉及多方利益，如村民表决率迟迟未能达标，导致小坪村的改造之路一度停滞。

直到迈入2018年下半年，小坪村改造突飞猛进。在刚刚过去的7月份，小坪村复建安置房建设工程奠基仪式启动。负责小坪村改造的房企为佳兆业集团（01638.HK），佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策告诉南方周末记者，首期安置房3年内即可落成。

在刚刚过去的7月，小坪村复建安置房建设工程奠基仪式启动。 （南方周末记者 卢宝宜/图）

不仅小坪村，越来越多的广州城中村正集体迎来改造浪潮。广州公共资源交易中心的数据显示，2019年上半年，广州总计有9区15个村通过公开招标确定了城中村改造合作房企，总涉地面积超过1700万平方米，涉及金额超638亿元。

南方周末记者根据公开资料梳理发现，广州市目前已有超60个城中村开始与房企展开洽谈。

很长时间以来，城中村改造因涉及政府、房企以及村民三方博弈，很少有城市能够大力推动。据广州日报统计，在此前十余年时间里，广州共批复旧村改造项目58个，已完工的仅20个。

“政策春风来了。”高力国际华南区咨询服务部执行董事、广东省城中村改造协会专家陈厚桥对南方周末记者说。他口中的政策指的是，于2018年和2019年相继出台的广州城市更新新政。

广州市白云区新市街小坪村入口。 （南方周末记者 卢宝宜/图）

从改不动到利益共享

广州城中村改造始于2008年，这一年，广东省向中央申请到了“三旧改造”政策试点。所谓三旧，即旧城镇、旧厂房和旧村庄。

彼时的广州也曾雄心勃勃。在2010年的市政府新闻发布会上，广州宣布将在2—5年内完成52条旧村全面改造工作，10年内争取完成138条旧村的综合整治改造。

得益于2010年亚运会对城市更新的需求，这个时期，包括猎德村、林和村、杨箕村、琶洲村等同批次改造的项目进程较快。但是，这些村的改造模式后来均被证明不可复制。

广州市第一条全面改造的城中村为猎德，当时实行的是土地招拍挂。由村集体出地，开发商出钱，实现全村推倒重建。但当珠江新城最后一个城中村冼村也按此模式改造时，就发生了许多问题。冼村在2010年启动城中村改造，因政府官员与村干部中饱私囊而多次停工，至今也没有完成改造。

据新华社报道，2014年1—6月，广州市共立案查处农村涉腐案件138起，占全市案件总数的