17万个老旧小区，涉及居民上亿人

重庆市江北区郭家沱的一个小镇，曾因国营望江机械厂而闻名，现在充满了“老破小”。这里的建筑大多建于上世纪五六十年代。 （东方IC/图）

（本文首发于2019年7月4日《南方周末》）

旧改和棚改，相当于一个向外掏钱，一个往回拿钱。

老旧小区改造上升到国家层面，因为其既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以拉动居民消费。

老旧小区改造若要大规模推进，还需房企在市场中找到可持续的盈利模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。

2019年6月19日，国务院常务会议明确，加快推进城镇老旧小区的改造（下称旧改）工作。

旧改的对象，指的是建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活，且居民改造意愿强烈的住宅小区。

按照住建部的要求，旧改项目重点包括改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可因地制宜加装电梯，配建停车设施、养老和抚幼服务设施、无障碍设施，实施节能改造等等。

这是一项“量大面广”的工程。据住建部统计，目前，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人。

消息一经释放，率先引发了人们对楼市的想象，旧改被视作正在接力偃旗息鼓的棚改。2015年后，棚改转向货币化安置，三年时间释放了4万亿资金，不仅去掉了三四线城市的库存，还推高了当地的房价。

如今，旧改横空出世，会带来什么变化？

广州荔湾区西关历史文化街区永庆坊，采用旧城区微改造，变身居住与旅游于一体的“最美街道”。 （东方IC/图）

一个向外掏钱一个往回拿钱

对于身处老旧小区的居民来说，旧改与棚改可能是一个二选一的抉择。

按照住建部和财政部相关文件中的界定标准，棚户区原指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。2012年起，包括“城中村”、旧住宅综合整治等概念也被陆续纳入棚户区的范畴内。

文件也明确，已纳入或拟加入城镇棚户区改造计划的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区。

据深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，中国老旧小区非常多，城镇42%的住房为2000年前所建，16%的住房为1990年前所建，2—3层高的城镇平房占比有21%，没有同时拥有厨卫的城镇住房占比也高达16%。

这些老旧小区被市场统称为“老破小”。户型采光设计不佳、面积过小、停车难、建筑结构有问题以及缺乏社区商业配套和绿化等都是这些小区的通病。

一位深圳资深房产中介告诉南方周末记