铁总如何盘活庞大土地储备？

地方政府的让利，让铁总的土地储备越来越多。（视觉中国/图）

（本文首发于2018年1月18日《南方周末》）

中国铁路总公司既有的铁路土地总面积有68亿平方米，可开发利用的达到3亿平方米，超过了目前土地储备量最大的地产开发商中国恒大。

铁总的土地绝大部分都是划拨所得，要想进行商业开发，变成自己的财富，必须进行招拍挂。但考虑到其沉重的债务压力，国务院的两份文件为其开了绿灯。但即便如此，开发这些土地对铁总来说依然是个挑战。

2017年12月27日，广铁集团控股的上市公司广深铁路（601333.SH）发了一个公告，拟将位于广州火车东站附近一块面积3.7万平方米的土地使用权交储开发，其产生的利润，预计占该公司最近一个年度总利润的50%以上。

广深铁路在2016年的净利润为11.58亿元，意味着这块毗邻广州市中心的土地所带来的收益超过5亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方周末记者表示，从土地用途来看，“交储”是“交付土地储备”的意思，即将土地使用权转给政府，考虑到土地的稀缺性，政府在收储的时候，会给企业不少的补偿。

根据广铁2017年半年报，广铁共有125宗土地，共计1200万平方米。宏源证券曾在2013年9月9日对这些土地做过一个估算，认为沿线站段土地增值空间超100亿元。

早些年，通过划拨的方式，中国铁路总公司攒了不少地。2017年8月18日，铁总在北京产权交易所举行的一次土地推介会上，公布了一个数据，他们既有的铁路土地总面积有68亿平方米，可开发利用的达到3亿平方米。超过了目前土地储备量最大的地产开发商中国恒大（03333.HK，土储2.76亿平方米）。

如果这些土地资源能够盘活，对于负债累累的铁总来说，将会是一笔非常大的财富。

不过，多位专家在接受南方周末记者采访时表示，要想将这3亿平方米闲置的土地储备变成财富，并非一件容易的事，涉及城市规划、土地价值等一系列问题。

另一方面，按照相关法规，国有划拨土地在转变土地用途时，一般均需要通过招拍挂的模式，铁总所公布的3亿平方米土地储备是否能够全部拿走，也存在一定争议。

地方政府让利

对开发商来说，3亿平方米的土地储备，是一个可望而不可即的数字。

作为中国土地储备最多的房地产开发商，恒大曾在2016年的半年报中公布过自己的“拿地”成本，当时恒大的土地储备达到1.86亿平方米，累计的平均成本为1302元/平方米。

如果按照1300元/平方米的价格来算，要想拿到3亿平方米的土地储备，至少需要投入3900亿元人民币。而在房地产界，恒大又是公认拿地方法多、拿地价格低的企业。

但对于铁总来说，其攒下的3亿平方米土地，是通过另一种方式。

东南大学土