恒大再引战利润承诺史上最牛 投行唱好目标价42.1港元

恒大第三轮引战受到资本市场热烈追捧。11月6日，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与正威、苏宁、山东高速等6家企业签订增资协议，合共引入投资600亿(人民币，下同)，同时，恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润合计1650亿，创A股最高纪录。

恒大引战规模及利润承诺远超预期，在资本市场引发剧烈轰动。11月7日开盘后，恒大股价持续上涨，最高涨幅逾11%，报收30.9港元，市值突破4000亿港元。花旗银行、摩根士丹利、美银美林、国泰君安等国内外投行纷纷看多恒大前景，目标价大幅上调至42港元。

“一增一降”凸显转型成效

据了解，恒大从今年开始启动战略转型，从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，核心就是大幅降低负债率。

此次成功引入600亿战投，对于降负债起到立竿见影的效果。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿战投后，其净负债率将大幅下降近四成。今年以来，在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成。

除了引入战略投资者，恒大还正实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。

在负债率大幅下降的同时，恒大盈利能力呈现强劲上升的势头。公告显示，恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，较其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润提升近一倍。据悉，此前国内房企单年最高净利润并未超过400亿，恒大将打破这一纪录。

此外，恒大1650亿的新利润承诺在业内人士看来，完成难度并不大。据分析，截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿，考虑到今年全年销售势必突破5000亿，按最新财报14.5%的核心净利润率计算，这将释放出约1000亿的净利润，已占到承诺利润约六成，兑现利润承诺并无压力。

投行纷纷上调目标价最高42.1港元

恒大引入新一轮战投，持续深化战略转型，获得国际投行集体看好，花旗银行、摩根士丹利、美银美林、德意志银行、野村证券、星展、国泰君安、海通证券等纷纷维持恒大“买入”评级。

国泰君安研究报告指出，随着第三轮600亿战投的顺利引入，恒大有望依靠优质土地储备、并购和旧改项目维持地产业务增长，利润水平有望进一步提升。“随着龙头集中度上升以及回A进程的推进，估值仍具备上行空间，提升目标价至42.1港元。”

花旗银行董事总经理蔡金强也认为：“恒大三年1650亿利润承诺是完全可以实现。”该行认为，强劲的销售增长（2014年-2017年销售年均复合增长率达57%）、可持续的高利润（30%以上毛利率和15%以上净利率）、以及大幅节约利息支出将有助恒大实现利润承诺。

海通证券则认为，恒大此次战投意义重大，一旦战投资金转为权益，净负债率将望大幅降低。此外，恒大战略已向低负债、低成本、低杠杆、高周转转变，使得公司经营规模稳定增长，效益显著提升，给予买入评级，目标价40.57港元。

“恒大地产此次投前估值已达3651.9亿，引战完成后估值已超4200亿，折合成港币则超5000亿，而中国恒大目前市值仅约港币4060亿，这意味着其仍有巨大的上涨空间，”一位基金经理认为。