中国平安：一个“地产投资巨头”的诞生

中国平安这个综合性金融控股集团过去十年依靠对地产业的巨资投入，收益惊人。（视觉中国/图）

（本文首发于2017年9月14日《南方周末》）

从巨资入股数十家优质房企，到上百宗联合拍地，中国平安以一连串投资案例，成为房地产市场中举足轻重的资本力量。

中国平安在2013和2014年对房地产等“另类投资”领域的大举投资中，主要投资收益并非来自对不动产物业的收购，而是对房地产投资项目进行“资产证券化”后所形成的高收益债权与股权计划。

从以“信托模式”起家，到现在的“去信托化”，中国平安在新的监管环境下，正在地产投资领域进行一场自我变革，为万亿险资寻找合适的投资路径。

从巨资入股数十家优质房企，到上百宗联合拍地，中国平安以一连串投资案例，成为房地产市场中举足轻重的资本力量。

在8月初举办的2017博鳌房地产论坛上，平安不动产有限公司获得“2017中国年度影响力地产金融机构”奖。从某种意义而言，这也代表着整个房地产行业对“平安模式”的关注。

就在8月8日，万科+平安联合体以总价18.055亿元及高达44%的自持面积，获得北京海淀区翠湖科技园地块开发权。

两天后，平安资产管理以19.1亿港元出资，收购香港上市的旭辉控股（集团）有限公司9.9%股份，成为公司的第二大股东。在出资协议中约定，平安不动产“在满足相关条件情况下”拟向旭辉投资100亿元共同从事房地产项目开发经营。而在年初平安不动产已跟香港房地产开发企业路劲基建有限公司合组财团，投得港铁旗下物业项目合约。

据媒体统计显示，截至2016年底，中国平安控股房地产子公司达18家，投资性房地产资产总额近424亿元，同比增长54%。

安信证券研究报告指出，由于公司所持有投资性房地产“以历史成本计价”，令房地产投资项目下存在着大量投资浮盈。据2016年底数据，平安的投资性房地产净值为424亿元，而公允价值达到676亿元，投资浮盈高达252亿元。

在持有房地产实体物业外，还有大量以债权或股权形式存在的房地产相关投资，分布在中国平安投资信贷结构中，但具体投资规模与占比并未披露。

南方周末记者通过公开资料，对平安房地产金融业务的发展历程和商业模式进行了初步梳理，希望借此为正在走向金融混业经营及房地产“下半场”的中国金融和房地产市场，提供一个有价值的案例参考。

逼出来的“另类投资”

作为最早拥有信托牌照的国内保险机构，中国平安早在2007年便开始了房地产投资“试水”。

2007年3月，银监会颁布的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式开始实施。在叫停了前期信托简单放贷的“影子银行”模式后，政策也为信托机构们开启了产业投资基金、资产证券化及私募基金管理等诸多专业投资领域大门。

这年年初，平安信托内部成立了专门的房地产投资部门，在房地产和基建领域内高薪揽才，并迅速启动多项大型投资项目：当年出资23亿元收购山西高速公路股权，开启险资投资基础设施模式；分别出资20亿和35亿元收购深圳中信城市广场与北京美邦国际中心；11月中国平安以16.6亿元获得深圳福田中心区地块，打造平安国际金融中心。

按照中国平安当时规划，将把平安信托打造成全能型的资产管理和战略控股平台，并通过信托模式打通资管、证券与银行等子公司业务，形成“产品和渠道上的互补”，也就是某种程度上的混业经营策略。

规划中的房地产投资业务则聚焦于集团长期投资需求，打造从规划建房到招商经营的“全产业链”投资经营能力，并在险企投资不动产政策受限的情况下，先期投资“积累优良物业资产”