“农地入市”义乌试点：用宅基地贷款

义乌市宅基地基准地价体系，把覆盖义乌全市每个村庄的宅基地分成了九大均质区片，区片价格从最高25870元/平方米，逐步过渡到最低的2870元/平方米。（东方IC/图）

（本文首发于2017年9月14日《南方周末》）

在“农地入市”试点中，义乌“往前走了一小步”：从试着发放宅基地抵押贷款，到为宅基地设立基准地价，使得放贷空间大大提升。

义乌推进宅基地改革，坚持了几条原则：保障农民财产性收益不受损；不能损害居住保障功能；不能让农民“流离失所”。其亮点在于，在保障屋有所居的前提下，解决了抵押物如何处置的问题。

2017年8月28日，浙江义乌市国土资源局对外宣布，全国首个农村宅基地基准地价体系已在义乌市建立。宅基地基准地价，是指由政府确定的，对不同均质地域的宅基地，按照法定用途评估某一时期内，其使用权区域的平均价格。

早在一年前，义乌市就与中国国土资源经济研究院合作，率先开展农村宅基地基准地价课题研究。课题组建立的宅基地基准地价体系，把覆盖义乌全市每个村庄的宅基地分成了九大均质区片，区片价格从最高25870元/平方米，逐步过渡到最低的2870元/平方米。

宅基地基准地价的建立，最大的作用是使银行在办理宅基地抵押贷款时，有了准确的价值评估标准，从而大大提升了放贷空间。

以义乌北苑街道黄杨梅村农民季建中为例，他分别在基准地价建立前后申请了宅基地抵押贷款。建立前，因为没有基准地价，他家占地126平方米的宅基地和地上的3间半农房，经抵押在2015年12月只申请到30万元的贷款；而建立后，他家的宅基地被列入第三档的基准地价，义乌市农商银行最终评估出300万元的价值。他以评估价6折的标准申请到了180万元的贷款。

据官方数据，截至目前，义乌市共有24家金融机构开展宅基地抵押贷款业务。累计办理宅基地抵押登记1475宗，贷款金额共计8.6亿元。

长久以来，中国物权法、担保法明确规定，集体所有的宅基地使用权不得抵押。受制于此制度障碍，宅基地与农村建设用地使用权一律不得向银行抵押贷款，被称为“沉睡的土地资本”。

2013年10月，党的十八届三中全会决定推进“农地入市”改革。2015年12月，全国人大常委会授权义乌等试点市、县，暂时调整实施物权法、担保法关于宅基地不得抵押的规定。2015年12月，全国第一笔宅基地抵押贷款在义乌发放。2017年，义乌又率先正式建立宅基地基准地价体系。

但在义乌国土局副局长张黎明看来，义乌的宅基地改革“只是向前走了一小步”。

此项改革的主要操盘手，金华市委常委、义乌市委书记盛秋平告诉南方周末记者，国土部对义乌给予了充分的肯定，要求义乌作为试验田要大胆的探索，“原来，中央要求谨慎，因为是牵一发动全身的改革，不能搞砸了，不能发生颠覆性的错误。现在，觉得步子还不够