产业园从“房东”变“股东”

截至2017年上半年，张江高科已累计投资40亿元，投资项目100个。（视觉中国/图）

（本文首发于2017年8月3日《南方周末》）

一些敏感的产业园区意识到，依靠土地财政与房地产开发的园区模式将会受到制约。他们开始试着通过股权投资的方式，与园区企业共同成长。

为了破解国企入股难的问题，张江高科开始采用基金FOF的方式进行投资。通过这种模式，使得股权投资由国企直接投资转变为国有资本占一定股份的投资基金来投。

近日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地，在上海市土地交易市场成交。两块地建成后将采取“只租不售”模式，优先为产业园区内各类创新创业人才提供居住配套服务。

早在三个月前，上海市规划和国土资源管理局就联合浦东新区共同发布了《张江科学城建设规划》（下称“张江规划”），其中对房产炒作和买卖行为进行了限制。

这意味着产业园区依靠卖地赚钱的模式受到了约束。不过，一批产业园区其实早就通过股权投资的方式，从“房东”变成“股东”。

中国的产业园区诞生于1980年代，主要承载着地方政府发展产业、振兴经济、增加财政收入的使命。所以在过去很长一段时间，产业园区都是以国企作为开发和经营的主体。

“本质上，国企产业园并不是以市场为主导的工业地产开发商。”戴德梁行产业地产部主管及董事苏智渊对南方周末记者说，园区型的国企并不看重物业载体上所产生的经济效益，比如土地收入、租金等，而是希望通过给予税收减免、地价房租减免等手段来吸引高税收的企业。正因如此，衡量一个国有产业园区的标准往往只有两个，一个是招商注册资本/亩，另外一个是税收产出/亩。

到了1990年代，一批国有产业园区上市，才为股权投资拉开了序幕。

变身科技投行

张江高科（600895.SH）总经理葛培健向南方周末记者回忆，当年最早上市的一批园区企业，经过多年的基础设施建设，积累了一批技术研发企业。但当时的资本市场发达程度并不能完全支撑其快速发展的需求，为此，园区上市公司就通过股权融资与园区企业建立了合作纽带。

“但当时的股权投资更多是园区的‘副业’，甚至是一种招商的手段。”葛培健说，比如在1996年，长春高新（000661.SZ）就募集资金投向了基因工程药物项目等。巧合的是，该项技术专利就是来自张江高科技园区的研发成果。

时至今日，园区地价、租金仍在节节攀升，吸引了大量民企逐鹿产业地产。但一些敏感的园区已经意识到，国家调控政策的相继出台，使得依靠