全国首例！上海楼市出现新“打法”，70年内只租不售！
近日，上海规土局网站发布了2幅拟出让地块公告，地块的土地用途都标注为“租赁住房”。“租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏，这也意味着上海租赁市场迎来新的格局。租赁住房能否成为日后发展的新方向？
近日，上海市规土局发布两块建设用地的出让公告；公告要求，未来项目建成后，"只租不售"，这种模式在上海的土地招拍挂中尚属首次。
这次出让的两幅地块，分别位于浦东新区张江南区和嘉定新城，土地面积分别为6.5万平方米和2.85万平方米，它们的出让年限与普通商品房相同，都是70年。不过，出让公告要求，竞得人必须在出让年限内，100%自持物业，这意味着竞得人不能出售所建项目，只能出租。这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。公告对未来项目房屋套型、精装修标准、租赁年限、配套建设等方面都有明确规定。
实际上，在近年来的土地出让中，住宅用地已经普遍规定，要有一定的自持比例。不过在上海，自持比例达到100%还是首次出现，公告显示，两幅地块的起价都不高，每平方米都不足6000元，这两幅地将在8月2日进入现场竞价。业内预计，最后的成交溢价率不会很高，而且不同于"廉租房""公租房"这样的保障房，这次两幅地块上建成的项目，可能更接近"长租公寓"或"人才公寓"。
“只租不售” 租金不高于市场同类房源
公告显示，两地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。
此外，两地块均不得建设公寓式办公和酒店式公寓，且须精装交付。两宗地块须至少提供1897套租赁住房。其中，嘉定新城地块占地面积2.85万平方米，规划建筑面积7.13万平方米，须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米，规划建筑面积13万平方米，须提供租赁住房不低于1226套。
“土地供应模式已出现转变。”中原地产首席分析师张大伟认为，这两宗地块一开始就明确了租赁属性，避免地价高溢价率对交易市场的影响。同时，对租赁房源将有非常明显的补充作用，两宗地合计9万多平米，能够提供平均单套60平米左右的租赁房源大约1600套，将明显缓解区域租赁房源供应紧张。
根据目前公布的出让预合同显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。
除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明确规定：租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。
事实上，这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》称，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。
除了吸引人才外，从土地市场来讲，自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，也会有效降低溢价率，从而降低土地市场的热度。
张大伟预计，未来一二线城市土地供应将越来越“限价化+居住化”，以北京为例，2017年成交的所有住宅用地全部限价或自住房化，这种情况下，从土地供应开始房屋全面回归居住属性。
租售并举渐成趋势
上海中原地产分析师卢文曦表示，租售并举是趋势，但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。
在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育，增加房源来缓解供需矛盾。
根据“十三五规划”相关工作部署，我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供需结构，更好地保障“居者有其屋”。
对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其从市场上租房居住；对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。
鉴于此，去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
其中，明确提出，改善租房市场有效供给，在支持和规范个人出租住房的同时，也将 “发展住房租赁企业”，提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。
在此背景下，北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后，部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。
卢文曦认为，此次上海是在出让文件中直接规定必须持有，这个做法尚属于首次，也表示了租赁住房将成为日后发展的新方向。
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住房租赁能否成为下一个风口
5月底，住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，提出鼓励签订3年以上租赁合约；按月支付房租；合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金等措施。
业内人士认为，此举对保护承租人利益、发展住房租赁市场大有裨益。在一系列政策支持措施带动下，未来住房租赁市场有望迎来风口，获得较快发展。
链家研究院院长杨现领表示，未来中国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。但目前而言，我国住房租赁市场发育相对滞后。链家研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约17万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大，美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。
同时，目前住房租赁市场仍存在诸多错配的问题，难以满足消费者对居住产品升级换代的要求。供给结构较为单一，老公房、经济适用房等中低端供给较多，很难满足租房人群对高品质住房的需求。同时，在户型需求、租期等方面，也存在诸多不匹配。
为此，2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标”。
正因看到住房租赁市场的广阔前景，不少企业纷纷发展住房租赁业务。有关专家表示，要发展住房租赁市场，保障承租人权益非常重要，这也是住房租赁市场健康发展的第一步。此外，还需在公共配套服务上使承租人尽可能享受同等权益。否则，虽然房价居高不下，居民为解决子女上学、落户等一系列问题，还是会想方设法购买房屋。
（来源：央视财经）
网络编辑：柯珂