一线城市商住房走向终点

至2017年4月，北京、上海、广州三大一线城市已全部出台对商住房进行限制的政策。（视觉中国/图）

（本文首发于2017年5月4日《南方周末》）

商住房露头于1990年代末，近20年来，它的起落经常与限购限贷的房地产政策相伴而行。

简单的几百个字代表着调控的逻辑变了。过去是抑制房价过快上涨，但这次政策出来针对的不是价格，而是人口疏解。

一线城市叫停商住房

2017年4月，在一线城市暗自繁荣近20年的“商住房”，即将告别历史舞台。

3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这份公告仅有667字，却在各个角度限制了商住房的生存空间：针对开发商，商业、办公类项目不得擅自变为居住用途，且最小分隔单元不得低于500平方米；针对个人，购买商住房需要名下在京无房，连续缴纳5年社保或个税，且银行暂停对商办类项目的个人购房贷款。也就是说，个人买商住房须全款交易。

接着，4月18日、19日，北京又连续发布了两个通知，对此前的公告进行补充。

随北京之后，3月30日，上海和广州同日发布对商住房的限制措施。

上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，规定从4月10日起，出让合同中明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

广州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求商业办公类项目不得改变用途，新项目最小分隔单元不小于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。也就是说，个人买家不得购买商住房。

这一系列规定，从“建”和“买”两端，限制了商住房的生存空间。

“商住房”，是将商业、办公的规划性质用地改建成住宅形式的房屋，它不是一个产权概念，而是使用用途概念。在法律界定上，中国并不存在商住房对应的土地使用性质。

中国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科