恒大年报解读：超前战略下的业绩全面攀升

“白银时代”下，房企已经从传统的规模竞争，转向战略、运营、产品等全方位综合实力的较量。3月28日，中国恒大（HK.3333）公布2016年度全年业绩，与市场预期一致，这家在销售规模排名第一的房企，总资产、销售额、营业额、核心利润、现金余额等指标依然保持连年高增长，并在行业中处于领先位置。

2016年全年业绩发布会

“在过去的数个市场低潮期，恒大均保持较高增速，我们不难判断，这绝非仅是市场利好，更多是受内因影响，准确来说就是恒大的发展战略。”有分析人士认为。

战略思维一：坚持高周转

纵观房企过去几年的发展，高周转无疑是主流模式，无论是轻资产模式，还是重资产模式，业绩增长都有赖于“高周转”。反观一些起步早、增长慢的房企，大多是一些在周转频率上较为落后的企业。在房地产市场进入震荡调整期之后，房地产年化收益率和业绩增速更是与房企周转率深度挂钩，恒大长期以来坚持的高周转模式，显然是其业绩高增长重要战略思维。

年报显示，截至2016年末，恒大在建项目489个，在建面积8037万平米,全年新开盘项目116个，在售项目473个。由此恒大实现了3733.7亿销售金额，同比增85.4%，完成3000亿年度目标的124.5%。

与2015年相比，恒大2016年销售额净增长超1700亿，已超2014全年，这可谓中国房地产行业里迄今为止最快的销售增速。

销售的连年增长带动了恒大其他业务指标的显著提升，多项指标创上市以来最高纪录：2016年恒大总资产首次突破万亿达到1.35万亿，核心业务利润208.1亿，同比增89.2%，核心业务利润率同比增1.5个百分点至9.8%。毛利润594.2亿，同比增58.8%，毛利率28.1%。期末现金余额3043亿元，较2015年底增长85.5%。

可见，“白银时代”也只有“快”才能抓住机会，在“强者愈强”的趋势中占据主动地位；只有快，才能抢占出局企业所腾挪出来的市场空间。

战略思维二：前瞻项目布局

业界经常把土地和房子的关系比喻成面粉和面包，有了面粉才能做好面包。随着地产行业已步入白银时代，房企开发整体增量空间受限，核心城市激烈的土地竞争不断压缩企业盈利空间，反观恒大，其前瞻性的完成了最原始的土地积累，这是其未来的潜力所在。

资料显示，2016年恒大以平均不足两天获取一个项目的速度，在全国范围内新增了213个项目，截至年底已拥有项目582个，分布在全国209个城市，其中一二线城市土地原值占比74.7%。

近年土地市场的火爆也从另一个侧面证明了恒大规模化的前瞻性。根据克而瑞数据，2016年全国30多个重点城市刷出了340宗左右单价、总价地王，成交单价创历史新高，平均成交楼板价达到4825元/平方米的新高度，同比涨幅高达72%。而截至去年年底，恒大的平均土地成本仅为1570元/平米，远低于同期土地市场的平均地价水平，地价成本也仅占去年合约销售均价的18.8%。

“任何一个房企的业绩均需建立在项目上，恒大项目储备庞大，超过80%的项目都具有在今年开盘销售的能力，加上大多位于一二线发达市场，预计2017年业绩会再上台阶。”有市场人士表示。

近日，已有多家机构发布研报，看好恒大后劲。其中，花旗认为恒大去年核心盈利基本符合预期，加上回归A股和特别派息的正面因素，重申对恒大“买入”评级，目标价8.68港元。CIMB则认为恒大发展前景广阔，未来盈利则显著提升，再考虑到土储充足和销售强劲，上调评级到“增持”，目标价8.4港元。此外，瑞信、中金、中银国际、海通证券亦一致看高恒大。

战略思维三：紧扣民生需求

中国房地产近20年市场化发展，前十年是刚需首置为主导的十年，而后十年则是改善为主导的十年，刚需和改善的本质都是民生地产的表达。

恒大从成立之初就确立了民生地产的产品定位，从合作伙伴要利润，让利于民，并推行“无理由退房”保障购房者权益，犹如松下幸之助的“自来水哲学”，即购买恒大的房子居住，就像购买自来水一样：品质过硬、价格低廉、服务周到。这一理念不断推动其业绩高增长，成就行业领先地位。

而目前恒大完成的多元化产业布局，也都以民生为出发点，比如旅游产业，满足老百姓精神生活，提升人民群众的幸福指数，健康产业有效提高老百姓健康水平和生活质量等。

“饮水思源，回报社会，是民营企业应尽的社会责任。”许家印曾多次这样强调。年报显示，恒大在高速发展的同时，积极投身民生慈善事业，累计捐款100多次超42亿。2016年，解决就业170多万人、纳税334亿。

此外，恒大积极响应国家精准扶贫，自2015年12月就开始结对帮扶贵州毕节大方县，计划三年无偿投入30亿，通过一揽子综合措施，实现全县18万贫困人口全部稳定脱贫。截止去年底，已帮助8.05万人初步脱贫。