恒大地产获300亿战投 净负债率大幅下降

2017年的第二天，恒大集团迈出了对公司发展具有里程碑意义的重要一步。中国恒大在公告中透露，8家战略投资者共斥资300亿元与恒大地产签订了增资协议，取得恒大地产约13.16%的股权。在恒大回A的战略布局中，这是极为关键的一个步骤。

据推算，恒大地产的投后估值约2280亿元。问题来了，投资者为什么能迅速接受？恒大地产凭什么给出令投资者心动不已的业绩承诺？恒大地产成功上市，谁才是最大赢家？

一个看似常规的引投举动，背后其实连着一个缜密的大局，向外界展示了这个全球最大房企的正确打开方式。

恒大地产为什么那么值钱？

此次恒大地产引入的战略投资者共8家，其中中信聚恒、广田投资、华建投资分别认购50亿元，各占2.19%，中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美分别认购30亿元，各占1.32%。

按公告测算，投前恒大地产估值为1980亿元，投后估值为2280亿元。这个估值在目前A股地产股中算是挺高的水平，在分析人士看来，投资者认可这种估值提升一方面是基于过去多年恒大业绩增长的稳定性和高水平兑现，另一方面也是出于对恒大未来继续保持高增长、为投资者创造更大价值的充足信心。

根据业绩承诺，恒大地产未来三年（2017–2019年）预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，预期营业收入分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元，预期扣非净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。

据了解，上市七年来，恒大的销售金额年均复合增长率高达43.6%，以2016年3810亿元（中指院统计数据）销售额为基准，恒大2017-2019年预期销售额年平均增幅约为13%，远低于历史增速。该公司营业额年复合增长率同样高达69%，而完成未来的业绩承诺仅需16.5%的平均增长率。净利润方面，过去恒大的平均核心净利润超过10%，未来三年只要能实现8.8%的核心利润率，利润额就可达到243亿元、308亿元和337亿元。从以上数据可看出，恒大对未来三年的业绩预期偏保守，依照过往的增长惯性，兑现业绩承诺并无压力。

简而言之，投资者最关心的不外乎是两个问题，公司是否具备持续增长能力及公司是否愿意与投资者分享成长价值。显然，恒大地产给出的答案令他们颇为满意。

而且，虽然被认为是A股最值钱的地产上市公司，但恒大地产2017年的PE只在9.46倍，还略低于A股同类地产公司。而这一估值方法还没有综合考虑土地价值、高派息率和作为行业龙头的市场空间，恒大地产的真实价值并未得到完全体现。

综合来看，恒大地产堪称性价比极高的投资标的。因此，市场反应热烈，恒大也或将启动第二轮引战工作。

三方共赢的局面从何而来？

对恒大而言，引入战略投资者有多种深层考虑，最终形成的是一个三方共赢的局面。

此次引投成功最直接的影响是，恒大地产的净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平，融资成本也大幅下降。上市多年，恒大高负债一直被外界所诟病，2015年公司的净负债率为92.97%，有息负债平均利率为9.7%左右，但这种计算方式并不科学，如果剔除应付账款和预收账款这些巨额无息负债，净负债率将大幅下降，平均融资成本其实仅5%出头。而且，在A股成功上市后，恒大地产的利息成本至少还能降低1个百分点。

而在此次交易中，战略投资者和深深房的股东们也是不折不扣的大赢家。此前有分析测算，在恒大地产完全兑现业绩承诺的前提下，战略投资者和恒大三年累计收益率为137%，深深房老股东为139%；即便在业绩只完成60%的情况下，战略投资者、深深房老股东和恒大三年累计收益率分别为53%，54%和40%。在优质投资机会日益稀缺的资产荒背景下，此次恒大引入300亿战投，应算是一个三方共赢的局面。