“地王”频出，为什么？怎么破？

住宅用地蛋糕太小：当前的非农建设用地“市场”，大约70%以上的土地主要通过行政部门而非市场配置的，只有不到30%用地参与住宅用地和商业服务业市场。（农健/图）

土地资源的行政性配置，是商品房价格持续快速上涨的推手。这决定了，土地及与之密切关联的住房“供给”这个根本问题，在过去十年间未能缓解，甚至越来越严重。商品住宅价格“十年九调”，却“越调越涨”，成为必然。

我们的政策建议：短期政策主要是增加住宅用地供给，长期政策是全面开放土地市场。

近日，在上海、深圳、北京等一线城市，“地王”频出。据《北京青年报》引述的数据称：2016年，截止到5月31日，全国土地市场“高价地”频繁出现，其中按照总价计算，超过15亿元的合计有105宗高总价地块，其中，国企所占比例明显处于历史高位。北青报的报道显示：2016年6月2日下午，深圳龙华上塘商住地加冕新一代“高价地”，央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下，地面价高达56781元/平方米。

即使只从可持续的角度出发，一些地方政府也不一定希望地价、房价过快上涨。这次深圳龙华上塘商住地的投标，由深圳规土委主任亲自主持竞拍，他现场引述《人民日报》的一篇报道内容称：“树不能涨到天上去，房价也一样。”但土地市场显然不仅没有降温，反倒在一路飙高。

过去十多年，中国商品住宅价格持续快速上涨，伴随着几乎每年都在不断强化和升级的“严厉”调控措施而出现。调控政策出台不可谓不勤，政策力度不可谓不大，政策措施不可谓不全（除中央政府明确要求且不断落实强化的限贷、限购措施外，一些地方政府或地方国土部门甚至还出台了限价令，税收、信贷、土地、直接限价、统计信息、舆论导向政策全部用上），但是，总体上而言，商品住宅价格上涨依旧，一二线城市的房价上涨尤其让人诧异。

这种持续快速上涨的原因非常复杂。从需求面看，主要原因包括：城市化进程加速，表现为人口加速向一二线城市聚集；长期的被动性的货币超发；股市表现持续低迷进一步强化了居民投资渠道狭窄的事实；住房持有环节征税难以在短期内实施从而持有商品住宅的成本较低——住宅用地仅有70年的使用权，且已一次交纳巨额出让金，再对持有环节征税就有重复征税之嫌。加上征税的技术性前提、住房信息联网、利益格局均导致住房持有环节税难以在短期内出台。

调控的基本方向主要指向抑制需求——无论是限贷、限购还是提高税率、利率调整的重点都试图减少需求。但是，我们认为，大禹治水主要靠“疏”，当前的问题恰恰在于供给，尤其是对一二线城市而言，主要的办法应该是增加供给，设法降低商品住宅的建设成本，尤其降低土地获取成本和房地产业的种种税费。

怎么增加供给？改革土地资源的行政性配置体制。

土地市场的割裂与行政垄断

现行土地资源配置模式的最大缺陷，是人为割裂了不同用途的土地市场。目前土地资源体系的核心可一句话概括：集体所有制与国有制并存。围绕这两种所有制，存在两部并行的主要法律：土地承包法和土地管理法；存在两个并行的主管部门：农业行政