摸一摸河对岸（20）

城市祖宅的地权是私人的

2009年12月24日，针对即将被废除的拆迁条例，《南方周末》发表了各方观点，其中有一篇对开发商任志强的采访，以其核心言论“被拆迁者凭什么将国家地租变为己有”为题。在此文中，通过“地租”这个词汇，在城市祖宅的地权问题上，任志强撒了一个弥天大谎，此说同时关系到城市商品房和房改房的地权。必须加以澄清和反驳。

是地税，而非地租

任志强所指的“被拆迁者”，首先是指祖宅的主人。事实上，这些房主人并非客居在自己的宅院里，这些城市祖宅的土地，都是祖上花钱买来的。有的是在清代和民国时期所买，有的是在新政权成立后的1949年至1966年之间所买。

这些私人所有的土地均在管理部门做过登记，有的城市还做过产权登记的公告。比如北京，我就在1949年8月至1952年7月的《人民日报》和《北京新民报日刊》上看到了数百份北京市人民政府的产权公告，涉及数万项登记，有产权人的姓名，有宅院坐落的具体地址。登记后，各个城市政府还向每一位业主颁发了新中国的房地产所有证，房屋和土地都仍是私人所有。同时政府也制定了交纳地税的规定，除在“文革”非常时期外，私宅业主一直都在向国家交地税。地税的性质，在1982年宪法修改之后，根据相关部门的解释，从所有权的地税变成了自然享有的使用权(土地产权)的地税。“文革”后，1978年恢复交地税，到1986年底，政府又发文表示不再继续向私房主收地税，这是政府自己放弃征税，对此，各土地(宗地)权利人没有任何过错，不欠政府一分钱。

可是任志强在采访中讲的并不是地税，而是“地租”。实际上，并不存在什么“地租”，不单土地源于继承的祖宅业主如此，1990年代以来地权来自“国家出让”的商品房也是如此。商品房业主并不是房客，交纳的土地出让金(含在买房的价格中)不是地租，其获得的是名为“土地使用权”的土地产权。把“土地出让金”等同于“地租”，是在偷换概念。任志强经常买卖、抵押土地，应该比谁都清楚中国这种特殊的“土地使用权”的财产性质。祖宅业主根本不存在交纳“土地出让金”之理，其土地使用权并非来自1988年以后出现的国家“土地出让”，而是来自私人所有权自然享有，这种土地性质在1990年的国土法规字第13号文和1995年国土局颁布的“确定土地所有权和使用权的若干规定”里都有规定。即使祖宅转让给他人，新业主也同样不用交土地出让金，1994年人民法院出版社出版的“城市房地产管理法释义”里有全国人大对此的讨论决议。

城市祖宅业主过去一直交纳且今后应继续交纳的不是“土地出让金”，而是地税。祖宅业主的房屋和土地都是自己的，不是任志强所说的“旧地的使用者”，更谈不上“白用”；祖宅业主长期交地税，一直为国家建设作出贡献，绝不是任志强说的“占国家的便宜”。任的这些说法，有颠倒黑白之嫌。

再说何为“有”，何为“用”。这两个字有很深的学问。1982年12月出台的宪法，表面上追认了“文革”当中提出的“城市土地属于国家所有”，但由于宪法本身肩负的正义使命和道义责任，宪法不是家法，这个“所有”绝不是财产权意义上的“所有”，更不可能构成对已存在的私人土地财产的变更(注： 八二宪法的这种表述已经被1988年的宪法修正案所修正，但现在需要字意更清楚的修正)。若“我有”，国家就没有，我“用”的又当然是我自己拥有土地财产权的土地。这里所说的“已经存在的私人土地财产”，不单是指“八二宪法”之前形成的无期限私人土地财产，也包括近二十年来陆续形成的私人土地财产，后者的住宅部分曾经被土地管理法规定了一个七十年的期限，但2007年出台的“物权法”(第149条)又规定其可以自动续期，即无限期享有。

今天的祖宅主人的长辈，很多都是昨天的社会精英。正是他们付出的心血和劳动，他们在方方面面的奠基，才有了今人包括任志强本人所享受的现代生活。

商品房、房改房与“地租”毫无瓜葛

我们买商品房时，应该获得两个权利证书： 一为房屋所有权证，一为国有土地使用权证。后者并非为证明我们仅有使用相关土地的权利(这不需要证明)，而是为证明我们拥有买到手的土地产权(楼房单元为分摊的土地使用权即土地产权。国土资源部已经多次发文表示要保护广大土地产权人的权益)。我们买房时，交的不是租金，而是用这钱买下了土地产权，否则买者的身份就是房客和“地客”了。换句话说，国家为公共利益征收不动产时，我们若是“地客”，国家自然可以随时无偿停止执行契约(即强制性地收回土地使用权)，哪怕新买的房子还油漆未干。但若我们的身份是“地主”时，国家则必须要收购我们的土地财产才行。同时，也正因如此，各地的发改委和规划委在做出任何立项和规划决策前，必须要依照行政许可法征求我们的意见。

任志强的“地租”说，使广大业主本来清楚的身份变得不明不白。“房改房”下面的土地，也是地产商决心要圈下来的。这些土地，虽然最初是国家划拨给单位使用的，可在其上建设了分配给员工的住宅后，它的土地性质就改变了。这些住宅是当年的实物形态工资，作为极低货币工资的补充，它是员工的劳动所得，从第一天起就是员工的私人财产(长期被称为“福利”是巨大的误区)，之后，通过“房改”中交上来的购买金，又进一步扶正了其私人房产的性质，下一步，只待补交土地出让金，就能扶正相关业主的土地产权人的身份。近年，部分“房改房”在补交土地出让金后许可上市，便是完成了这一被政府部门不作为而延误的过程。任志强以这些“房改房”的业主没有为土地的增值收益“付出任何成本”为由，拒绝以今天的市场价格赔偿他们，却忘了国家的建设不是仅仅这最近二十年成就的，没有前期的积累，没有“供给制”中这些常年领取低薪的业主在那么多年中的辛勤工作，哪里来的今天？他们付出的“成本”岂是金钱能计算的？

城市祖宅的业主，虽然付出了和同事们同样的劳动，却从来没有获得过上述这种实物形态的酬劳，各单位都是以他们已经拥有了自己的私宅为由拒绝支付。这且暂不说了，在这篇采访中，任志强居然认为所有的拆迁都是公共利益，已荒诞到不值一驳。

不能再用这样的言论误导民众。

（原载于《南方周末》2010年2月10日）