潜行20年，“土政策”5年温州乐清：农房买卖踩着红线走钢丝

2014年11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发通知，引导农村土地有序流转。自十八届三中全会后土地改革成为热点以来，最为敏感的农村土地流转于是成为焦点中的焦点。

许多地方都一直在或明或暗地探索各种形式的农地流转，温州乐清的农房买卖试验就是其中之一。

过去二十余年间，在一个市场经济最深入骨髓的地域，农民、金融机构、司法机关、地方政府等，合力形成一种踩了政策红线,但更适合当地经济现实的农村土地“土政策”。现在，他们正渴望搭上改革快车，让潜行多年的买卖阳光化。南方周末记者数度前往温州，撬开了这个“只做不说”的中国故事。

“如果只是勒着小腿，绊了走路，也就忍了；农村土地制度的一些条条框框，都卡到我们嗓子眼了，不得不冒点风险去突破。”2014年10月29日晚饭时间，谈及5年前悄然开始的农房买卖试验，乐清市农办副主任蔡永固忽然放下筷子，双手在自己脖子上用力比划起来。

乐清，隶属于温州地区，是中国市场经济发育最早的地区之一，温州模式的主要发源地。

当地地少人多，逼出了改革开放后最早一批出去闯世界的大小商人。许多至今还是农民身份的商人，早就将自家农房视为资金来源的一部分，抵押与转让在那里都已经存在多年。当地金融机构欢迎，司法机关亦有或明或暗的支持。

但乐清不断上涨的融资需求和建设扩张，渐渐被扼住咽喉——2000年以来，中央层面对农村土地制度不断明确化，这也就意味着原本模糊的空间日益收窄。比如，2008年住建部《房屋登记办法》，明确规定“农房不得跨村买卖”。

2009年，乐清市政府决心介入这些潜行经年的交易，对本市范围内农业户口之间的农房买卖，予以产权登记。

5年过去了，这项起初“只做不说”的地方试验或将阳光化：

2013年10月，十八届三中全会决定推进农地改革；一个月后，乐清农房试验经新华社内参报道后，中农办的调研组到了；两个月后，中央高层的肯定性批示下来了；2014年8月，乐清申报农业部第二批农村改革试验区，除了农房的跨村抵押和转让，还希望能试行宅基地从分配、管理到退出的一系列市场化机制。

“既然已经在水面下，做得还好，不如浮上来，阳光化。”蔡永固说。

有证没证，农房买卖都早已发生

出乐清城区，沿104国道向东南15公里左右，就是占中国低压电器市场三分之一强的柳市镇。镇中心一条不足50米长的小道“安平路”上，开了近十家房产中介。

“国有商品房、集体产权证的农房、没证的缺证的，什么房子都做。”其中一家“柳市房产”的总经理郑巨敏1990年代末就入行了，是当地最早的一批。

这么多年下来，郑巨敏经手的国有商品房并不多，“两三成吧”。繁华程度不输乐清市区的柳市，因为建制为镇，城市建设用地指标远远满足不了建设和居住的需求，大量农房进入市场。“柳市房产”租的就是一处六层“单间式”农房的一楼底层商铺。

无证农房的交易倒是占了近一半，郑巨敏为此设计了专门的格式合同，条款注明“待日