圆桌讨论：把脉“城市综合体”

百座万达广场的矗立，背后是城市综合体在中国的萌芽与崛起。十年城市综合体的疾进，留给中国城市化的经验和教训是什么？它的迅猛拓展，边界和风险又在哪里？而推动者万达又该如何重新审视自我？

◆ 2001年底进入商业地产行业，万达先后推出了“单体店”、“组合店”、“城市综合体”三代产品。特别是2004年发展出以宁波项目为代表的“城市综合体”后，用王健林的话说，万达打通了商业和地产之间的“任督二脉”。

◆究竟如何看待万达的“城市综合体”？

风行的逻辑

问：作为一种产品，万达的“城市综合体”如今遍地开花，本月底第100座万达广场即将开业。这种产品风行背后所隐含的逻辑是什么？

张本湧：“城市综合体”暗合了中国城市化的发展方向，作为一个特大城市的中心，用地紧张、人口密集，肯定要把城市的不同业态组合在一起。

高毅存：综合性的、一揽子解决了人们衣食住行的生活需求。城市综合体应中国城市化之运而生，顺应了中国城市化发展的需求。城市化，就是大批农业人口转到城市来，他们需要衣食住行、上学就医、休闲娱乐，这都是城市综合体可以满足的，使这些人感到生活舒适方便。这个意义上来说，“城市综合体”顺应了城市化的发展方向，所以能够比较成功。 

方正：“城市综合体”符合我国城市化发展的基本规律，也是我国城市高速发展的一个重要方向。我国城市的土地集约化发展需要高容积率商业地产，城市基础设施建设滞后，郊区和农村基础设施配套不完善，同时也没有像发达国家那样良好的基础配套，注定我国商业建筑只能集中在城区发展和建设，加上我国居民的生活习惯和文化传统仍然希望居住在中心城区，因此城市需要发展大型商业，同时由于土地资源的缺乏和价格高企，城市综合体的发展成了一个非常自然的选择。 

傅崇兰：万达“城市综合体”只是一种称呼，譬如凤凰城、餐饮城，是中国城市化发展内部的一个细胞。

尹伯成：我认为万达的“城市综合体”是物联网时代万达扩张的道路选择。现在的商业受到电商、物联网的冲击和挑战，在这样的情况下，如果简单只做万达商业广场的话，可能会遇到一些麻烦，它要进一步扩张，必须要走向多元化，即“城市综合体”，实际上就是建设多种功能为一体的“群”。

问：应该如何评价万达的“城市综合体”模式？它给商业地产和城市规划带来哪些影响？

傅崇兰：在城市，特别是中等以上的城市里，万达城市综合体模式可以达到改善地产、活跃城市经济的作用，推动城市不断改进，是一种好现象。

张本湧：万达最大的成功就是起步、谋划早。与后期相比，万达初期的影响更大，后期大家被万达带动，也开始认识这一模式，现在很多城市也比较热衷于做城市综合体。 

高毅存：对于城市发展来说，万达所引导的城市综合体这种模式效率高，相对而言能集中人气、物力、财力。在现阶段，基本上可以认为万达的模式是值得肯定，并可以学习和借鉴的。当然它也并非非常完美，总有些不足的地方，以后随着不断的发展可能还会有新的更好的模式出现。

先有商业还是先有规划？

问：从规划专业角度来说，“城市综合体”在实施过程中最需要解决的问题、最大的考验是什么？

张本湧：国内做得好的城市综合体不多，很多综合体只是实现了物理的叠加，没有真正把各种业态，从规划到融合上做到位。我主要研究交通，从交通的领域来说，外部交通的肢体和内部交通的组织、人性化的设计还有一定的差距。

方正：从规划专业角度来说，城市综合体不宜过分集中在中心密集人流区域，同时交通设施的配套必须跟上。此外，城市综合体在城市内的数量和比例也需要得到一定的控制，一个城市可以容纳的商业综合体项目也是有限的，商业业态的分布与专业分工也不容许太多的重叠。我国一些发达城市，由于大型商业过多，客流量已经出现了明显下降，这种趋势必须引起重视。

朱其玮：销售、招商、规模都是需要考虑的，包括城市本身的容量、接纳程度，不是说越大越好。

问：城市综合体的发展，显示了商业与规划之间的一种特殊关系。先商业与先规划，究竟哪一个更符合专业要求？究竟如何科学平衡二者的关系？

傅崇兰：商业与规划，二者各有各的专业。商业必须按照规划来进行建设，否则就是违法行为。商业与规划绝不是平起平坐的关系，商业必须服从规划。

朱其玮：首先要考虑城市整体规划发展，先以人为因素做规划，第二步才是做商业，要和当时城市的经济发展为基础。

高毅存：商业与规划是互动的关系，如同“先有鸡还是先有蛋”的问题，先后顺序说不清。早期是城市规划影响商业，但是城市综合体的出现反过来也会影响规划，它有成功、高效的一面，优势也会被吸取，对于城市规划的理论和实践都会有所吸纳和促进。

方正：其实是相互促进的，土地集约化利用需要城市综合体，商业上购物环境的改善也催生了城市综合体的发展。“城市综合体”的发展更符合专业发展需要。

尹伯成：城市的规划和商业之间是互相影响的，如果不考虑商业布局和形式，先做一个规划，用这个规划来影响商业和经济，我认为这种做法是有难度的。城市规划还是要考虑商业的实际需要。

大生态与小生态

问：万达不断加长产业半径做加法，院线、酒店、百货、KTV连锁等都成为万达城市综合体的必需组成部分，王健林曾说：“就像是榕树，它的根须落在地上，会长出一棵新的榕树来，但是新长出来的榕树和从前的榕树是血脉相通的，更重要的是，所有的榕树都长在同一个生态环境里，这才是商业地产。”那么，一个“城市综合体”自身的生态环境又是否可以独立于一个城市而存在，或者改变影响一个城市的生态环境？

傅崇兰：榕树也只是一棵树。在城市里面的地产，是需要土壤生产的。商业地产的规划和一个城市的规划是不一样的，实施的主体、方法和侧重点都不一样，城市必须要具备各种功能，特别是基础设施服务，而“城市综合体”不可能自己完全独立，而是要和城市对接。

高毅存：王健林的这番话和城市规划的基本精神至少没有矛盾。城市规划讲究“与传统的一致性”，即新的东西都是在原有基础上发展起来的，内在基因上具有联系，新来事物带来的变异很少见。当然，万达城市综合体近些年发展很快，对某些城市确实起到了更新或提升城市生态环境的作用。

方正：万达在各地城市的发展的确改变和影响了一个城市的商业生态环境，但商业发展仍然不能脱离一个城市的发展规划、城市的文化历史传承、经济发展和商业习惯。此外，就商业本身的盈利性和可持续性仍然值得商榷，如果各地城市的土地财政退却，房价上涨空间进一步压缩，万达城市综合体的盈利模式和可持续就会大打折扣，脱离一个城市的基本环境而独立发展是不现实的。

问：外国是否有类似“城市综合体”这样的模式？如果有，他们能给万达怎样的借鉴？

高毅存：对于美国我相对了解较多。美国的Shopping Mall与万达很类似，万达的商业模式还是从英美学习过来的。国外是“一大片”商区而不是沿街商铺。“mall”的意思就是“扁平的一大片”，各种大大小小的商店形成一个商业区，周围都会配套住宅。

方正：与我国城市综合体相比，发达国家在购物环境、停车、交通便捷及人性化设计等方面更有优势，同时从布局来讲，更加考虑商业本身的盈利能力，而不是土地的增值。

朱其玮：我们的情况和新加坡这样的地方不完全相同，新加坡地方小、地少、人多，商业比较成熟。美国、澳大利亚有类似“城市综合体”这样的东西。他们在商业业态的建设空间、人流动线的设计和服务上都更加亲民，这都是值得我们借鉴的。

问：有人说“城市综合体”乃至第四代的“万达茂”模式接近迪士尼，但又有所不同。假设一下，同时面对万达和迪士尼，地方政府会对哪一个更狂热？对于一座城市来说，哪一个会更为重要？

方正：客观实际来说，各地政府都欢迎这两种商业模式的引进。从目前来看，万达更应该借鉴迪士尼在全球布局的商业理念，而不是盲目的圈地扩张。万达的扩张和布局的速度更为激进。从政府的态度来讲，土地财政催生各地政府对这种商业地产都较热衷，但迪士尼在全球布局会考虑平衡和市场潜力，所以并没有盲目扩张，需要进行商业前期的深入调查和研究，因此中国各地政府并不是随便都能引进。

尹伯成：我个人认为对于一个地方来说，万达的“城市综合体”可能更为重要。迪士尼更偏重旅游，旅游需要有相当高的扩散水平，我国尚未完全达到小康水平，目前这个恐怕是不现实的。而万达则偏重商业，如果它偏重旅游，前途反而不会太好。中国的旅游地产必须要依靠已有的旅游资源，在一个没有什么旅游资源的地方搞一个旅游项目，我认为很难。

风险与未来

问：万达“城市综合体”数量急剧扩张，在您看来，它的边界和风险在哪里？

张本湧：“没有最好，只有更好”。从数量上来讲，万达世界第一，从品质、质量、内涵上呢，是不是第一呢？

高毅存：一个药方不可能治所有病。万达城市综合体不可能在所有城市复制，还有城市本身的多样性需要考虑。

方正：城市综合体的风险会随着各地房地产市场的萎缩而存在较大风险，目前万达商业地产的盈利模式仍然主要是靠商业地产周围房地产实现盈利，主力商业的盈利模式还有待提升，因此，一旦城市普通住宅房地产进入饱和后，城市综合体的风险仍然是十分巨大的。

朱其玮：风险就是前期策划的规模和定位。因为要考虑城市接受度，不能一味做大，包括定位是做高端、中端还是低端，做得不合适，市场就不接纳你，所以定位非常关键。

问：随着中国城市化的发展，“城市综合体”这种模式将会被替代还是会更加焕发活力？未来的发展趋势是怎样的？

高毅存：说不上替代，也说不上更有活力。我认为它会以其他不同或类似的形式来复制或发展，因为城市还有多样性，万达模式有效但也有限，可能会有一部分复制万达，但不会是全部，还会有更多更好的形式。不管你是叫“城市综合体”、“城乡一体化”还是“综合性的生活社区”，本质上都是满足人们多种诉求的社区中心。这就是我理解的“城市综合体”的定位。

方正：城市综合体项目仍然会有比较强大的生命力。我国人口众多，土地稀缺，耕地保护红线不宜突破，因此城市高容积率建筑也是我国城市将来长期应该坚持的基本原则。未来城市综合体会继续向注重外部环境、舒适度方向发展，包括交通、停车、购物、休闲环境以及人性化关怀、绿色、环保、安全、可持续发展等理念也会更加受到关注。

张本湧：第一，顶层设计上来讲，不同业态的组合要努力寻求效益的最大化，什么样的区域选择什么样的布局。第二，细节上，人性化理念、服务意识的理念，这是可以提升的最大空间。第三，一个真正好的综合体，没有一个好的交通组织衔接是不可能做到的。很多地方只是建筑做得不错，但内部交通构架不够。第四，未来在绿色低碳、循环经济上做出典范，就更好了。

尹伯成：万达“城市综合体”的发展前景，关键还是要看经济发展和人民的购买力。“城市综合体”的发展，千万不能来个“大跃进”。我认为发展“城市综合体”要注意几个相适应，一是和经济发展和经济形势；二是要和国家的城镇化相适应；三是要和人民群众的收入水平相适应；四是要和商业业态的变化相适应。