深圳新土改：城中村“更新”博弈

城中村改造牵扯到村民、租客、开发商等多重利益，又混杂着复杂的土地权属问题，每往前一步都困难重重。但倘若能就此探出一条新路，深圳将开辟一片全新的“土地”。

2014年8月8日中午，深圳白石洲，高温下的空气白茫茫的。一名箱包店老板正百无聊赖看着街上的人。他住在这里7年了，不知道什么时候拆迁，也不知道租客是否会有补偿，“是快拆了吗？”他追问南方周末记者。

白石洲是深圳最大的城中村之一，2700余栋村民的自建楼里，住着近15万人，几乎都是外来人口。

在7月初公布的《2014年第二批深圳市城市更新单元计划》中，白石洲所在的沙河五村改造项目备受关注，拟拆除面积达45.9万平方米，远超其他项目，被称作“旧改航母”。

2014年深圳市已陆续推出三批城市更新计划，有工业地块，也有商业、居住地块。城中村改造是其中的重要部分。

不同于工业用地，城中村的改造更加直接地牵扯到村民、租客、开发商的利益，又混杂着复杂的土地权属问题，使得城中村改造在整个城市更新项目中显得尤为困难。

8月，南方周末记者走访了深圳的白石洲、上步村、湖贝村等地，它们在城市更新中牵扯出的土地历史问题、村民利益交锋、租客生活变迁，缩影出一个高速现代化进程中的“人与城市”。

解决历史遗留问题

白石洲的房子租金最高的一栋，月收入可达24万。当地人有个说法：有本事的做生意，没本事的给人家打工，再没本事的就靠收租过生活。

深圳的中心城区由地铁一、二号线围成，白石洲距中心仅隔一站路。沙河路串联起了白石洲的大部分住宅区，地铁站就在沙河路口。

便捷的交通条件、还算低廉的租金成本，使得这里成为“漂”在深圳的打工族、创业者们首选的出租地。除去2000名左右的村民，这里居住着近15万外来人口。

比起现代化的商业小区，这里的生活条件不算宜居：“拉手楼”密布，巷道狭窄，几乎透不进光，还簇拥着各种餐饮小店、夜间烧烤摊。白石洲股份公司一位负责人说，居民区太窄，连救火车都开不进来，一旦失火，很容易“火烧连营”。“一条300米长的路，因为商贩、车流堆积，至少要走半小时。”

年轻的原住民几乎都住到了别处的商品房小区中，只有老人们还因留恋邻里关系居住于此。如今走在白石洲的街道上，能见到的基本都是租客。对于拆迁，他们没有话语权。

一位祖辈居住于此的村民告诉南方周末记者，自改革开放以后，白石洲经历了三轮建楼热潮。

第一轮建楼潮起始于上世纪70年代末。当时，一批村民前往对岸的香港掘金，港商则在“三来一补”政策的吸引下来到白石洲建厂。白石洲属于广东与香港的交界处，电影《羊城暗哨》讲述的就是1950年代国民党特务由香港偷渡深圳、在白石洲靠岸的故事。

一出一入间，空了祖屋，来了租客。赴港淘金者回乡后，原有的瓦房出租，自己盖起了二层小楼。

深圳高速城市化的步伐自此开启。从1979年到2011年，深圳市建