城镇化重启中国房地产？

城镇化并非是单纯的“房地产化”，不再以以往的“城区面积扩大”为主要指标，它对开发商提出更高、更专业要求。随了资金实力上的要求以外，综合性的城市开发运营能力更是必备的条件。

1994年，时任共青团中央书记处第一书记的李克强获得北京大学经济学博士学位，他的博士论文题目为《论我国经济的三元结构》。20年过去了，伴随着中国热议新型城镇化建设的发展方向，这篇论文重新被人们提及和讨论。

这或许不是巧合，获得清华大学法学博士学位的习近平总书记的博士论文也是研究农村问题，题目为《中国农村市场化研究》。论文中提出户籍制度改革，用法律保障农民的合法权益等观点。

不言而喻，城镇化应该是当今中国领导人最为关注的首要政策和课题。中国的城镇化建设已进入转型期，要求由速度扩张转向质量提升。中国未来十年史无前例的城镇化，同时也是未来经济提振内需的长期利器。发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿规划提及，这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。

而在经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化更为中国房地产市场注射了一针强心剂，开发商们摩拳擦掌，准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。

“这是重启房地产主导产业的地位。”中国房地产开发集团总裁孟晓苏在最近一次会议上说，城镇化将是未来房地产行业发展的重要机遇，房企们应研究如何将地产与产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。

不过把房地产开发当做城镇化的旧有模式，遭到过来自各方的批评和警告。在城镇化大趋势的背景下，从地级市到省会城市，一些新区、城市副中心规划大批量出台。一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决，新一轮城镇化的陷阱已经席卷而至。

“人的城镇化”

半年内数易其稿，被视为新型城镇化发展总纲的城镇化中长期发展规划，终于接近“完稿”。按照国家发改委设定的工作程序，在完成相关14个部委的会签之后，将报请国务院讨论批准，并最终上报中央政治局审议。多位接近国家发改委、国土资源部的分析人士认为，在十八届三中全会确定总体发展思路后，最终定稿向社会公布的可能性较大。

最高决策层面对中国城镇化建设关注超乎寻常。“城镇化中长期发展规划”工作由国家发改委牵头。“规划”编制工作于2010年就已启动，不过，该项工作迅速提速是在中共十八大完成最高领导集体的换届之后，从2013年春节之后开始，由国家发改委统筹，以国务院参事室、国务院发展研究中心两个国务院直属部门为主，在全国范围内展开调研。

之所以选用“城镇化”，而未按国际惯例使用“城市化”一词，其出发点与落脚点均在于解决占中国人口超过半数的广大农民的归宿问题。据《中国经营报》报道，调研组主要调研重点对象是中西部地区，包括湖南、湖北、安徽、四川、重庆等中西部省市占据绝大部分，东部沿海地区的调研对象，则以江苏、浙江为主。

参与陪同调研组的地方政府人士告诉记者，调研组在省内调研的重点是县、镇一级，并曾提出“设立新型城镇化试点”的建议。以产业化带动就业，解决“人的城镇化”，是新型城镇化中长期发展规划主导路径的“共识”。

国家主席习近平指出，“当前城镇化的重点应放在使中小城市、小城镇得到良性的、健康的、较快的发展上”。围绕着“人的城镇化”这一核心，土地、户籍、行政管理等方面的配套政策的主思路也已基本厘清，而土地管理制度领域的改革或将成为配合城镇化最先启动的改革领域之一。

这意味着，未来很长时间内中央和地方将坚决统筹城乡经济协调发展，不断推进农村城镇化，农村、小城镇居民的消费水平将进一步提升，在此基础上新城镇释放的潜力将成为地产、建筑等板块的“全新增长极”。

然而城镇化并非是单纯的“房地产化”，不再以以往的“城区面积扩大”为主要指标，它对开发商提出更高、更专业要求。随了资金实力上的要求以外，综合性的城市开发运营能力更是必备的条件。这意味着一批从事城市综合运营的房产商，包括碧桂园（02007.HK）、恒大地产（03333.HK）、保利地产（600048.SH)等，在加速中国城市化进程的同时，也是新型城镇化的最大受益者之一。

被城镇化

过去的十年，中国房地产像是一道灿烂的光芒。没有它，中国经济的前景将变得晦暗不明，地方政府或将揭不开锅。这不是利润最丰厚的行业，却显然是一个不需要太多专业知识的“大富翁游戏”。在庞大的需求推动下，中国房价在十年间急剧拉升，尤其是在一线城市，房价从抬头到一飞冲天，“有形的手”开始赶不上“无形的手”的挥舞速度。

“没有百姓可承受的房价，就没有新城镇化。”国家发改委规划司副司长袁喜禄近日指出，新城镇化绝不应该走房地产化的道路，尤其是不能高房价化。

袁喜禄还警告了那些还看不到这一变化的地方政府。此前，地方政府无不因搭上新城镇化的顺风车趁势而起，各级官员四处奔走，招商引资与土地出让同步并举。

从地级市到省会城市，各种产业园、城市新区以及城市带规划层出不穷。一如上个世纪的“开发区热”，“新城热”也让各类新区、新城如雨后春笋般出现在全国很多城市。这些新区、新城，少则十几平方公里，多则几十平方公里，甚至上百平方公里。一、二线城市在建，三、四线城市也在建，甚至一些乡镇也做起了建“新城”的念头。

川东小县城武胜，年财政收入仅4亿元，公共空间悉数让位于地产项目，以残损的城市躯体，却向往被媒体冠以“东方迪拜”的大项目；全年财政收入50亿元的开封，举债千亿元拆迁古城、重造北宋“汴京”；北部一座新造的“大城”，大街上空空荡荡，花费数十亿元建设的人造景点被拆除……

从小县城到省会城市，从欠发达地区到沿海发达地区，不少城市以产业新城为名，直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。　

已经有越来越多的研究机构关注中国城镇化带来的空城问题。李克强后来也反复强调，推进城镇化，核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，目的是造福百姓和富裕农民。要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为“造城”。

而对于房地产商来说，要避免城镇化陷阱，寻找到市场机会，不在于造城，不在于建更多的房子，而在于怎样让这些房子作为一个物理载体，以更好的服务的方式提供给城市居民——要打造一个新城，就是要把人们的衣食住行实实在在安排好，在一个行政区域里实现基础配套设施的更新换代，才能吸引到人。

淘金三、四线城市

江苏丹阳，一个城市新中心已颇具规模。

2013年盛夏，酷暑难耐。在丹阳这个人口仅百万的县级市，碧桂园却在当地实现了首个楼盘开盘单日销售2000套房、收金20亿元的业绩。

如同碧桂园在全国的楼盘一样，这将是一个上万人聚集的大型生态社区，包括电梯花园洋房、健身会所、无边际泳池、商业街、幼儿园，宛若一个新崛起的城邦。

与多数房企注重一、二线城市市区不同的是，碧桂园创始人杨国强对土地的选择有着不同的判断：“有快速路与城市连接，二十多分钟就可以到达市中心，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心。”

这与中央的城镇化有着重合之处。而对于此类地块的开发建设，往往是超级大盘模式。二十多年来，碧桂园倾向于顺应中国经济转型的进程，通过帮助三、四线城市加速城镇化来获得自己的合理利润。2013年，碧桂园多个大盘收获不菲，其前八月共实现合同销售金额约519.2亿元，合同销售建筑面积约773万平方米，完成了全年目标的83.7%。

如此超出意料的业绩，究其原因，碧桂园总裁莫斌表示，这与碧桂园一直坚持布局三、四线城市有关。在中央重提城镇化发展后，中国的改善性需求还是比较庞大的，这其中对于房地产商市场机会巨大。

城镇化为房企提供新的较量场。习惯了在一线城市争地抢市场，回过头来看看三、四线城市，可能会发现更多的机遇。看看国内大品牌的房企纷纷将产品线下沉到这些城市就可以看出，在城镇化的大潮中，在三四线城市深耕也并不比在一线争夺差。

恒大地产从成立之初便集中下探二、三、四线城市，占据其总土储规模近80%，降低源头土地成本的同时，在近些年的市场中获得了迅速的发展。

万科、万达、中海亦在二、三线城市的开拓上勇字当头，近几个月里，东营、泰安等地都出现了万达城市综合体项目开工的身影。

但同时也要看到，在中国，中国三、四线城市之间的差别也达到一个新的高位。不仅一线城市的房价走势与三四线城市不同，三、四线城市之间的住房开发量也有明显的差异，人口不到300万的数十个较小城市，如今面临着越来越严重的供应过剩。

这要求开发商具备更为专业的城市综合开发的能力，以及“产城融合”的能力，能对城市区域进行整体成片开发，具有规模化、高效化、标准化的特点，能较好满足新型城镇化建设的需求。这对于处在经济转型期的房企来说，面临的将是必须转型和升级的契机与挑战。