上海着火大楼是怎样建成的

大火后的胶州路公寓（图中并列三幢楼中最左侧为起火大楼）及105地块。 （南方周末记者 王轶庶/图）

105地块规划图。上方最左处即为着火大楼。 （南方周末记者 柴会群/图）

28层的大楼残骸矗立在寒风中，像一座黑色的墓碑，每天迎来络绎不绝的参观者和悼念者。这是上海胶州路728号，11月15日的静安大火事发地。

鲜有人知道，在这场大火背后，曾有两段小区居民的“阳光”维权史，两件事分属两地，相隔十年，但皆与后来的灾难间接相关。

可以确定的是，维权居民的诉求，如果在规划层面即得到应有重视，并在既有法律、法规框架内解决，11月15日的大火纵使不能避免，也不至造成如此惨重的损失……

多盖了10层？

“我们听说，这三座楼当年本来只要盖18层，最后加到了28层。”新丰小区居民桑家华对南方周末记者说。

桑家华说的“三座楼”，是指“胶州路教师公寓”，它与新丰小区隔一条马路，由东向西一字排开，分别是常德路999号、胶州路718弄2号、胶州路728号。这次葬身大火的，正是第三座楼。

多位居民声称，在11月15日的大火中，即便后来开进的最先进的云梯车，也难以将水枪打到20层以上——高层救火是世界难题。

然而，正如桑家华所说，这三座楼本不该建这么高。

根据2008年下半年公布的“静安区江宁社区控制性详细规划”，胶州路教师公寓的占地面积是8660平方米。建筑总面积为58603平方米。这意味着，公寓容积率高达6.77。

所谓“容积率”，是指某个地块内，建筑总面积与占地面积的比值，在一个地块内，在其他参数不变的情况下，容积率越高，意味着楼层越多，楼也就越高。

该公寓开建于1996年，两年后投入使用。按照1994年实施的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》（以下简称《技术规定》），市中心的高层居住建筑，容积率不得超过4。

这意味着，胶州路教师公寓比允许额度多盖了将近2.4万平方米的房子——约是教师公寓中一幢楼的总建筑面积。

除了容积率，三座楼的间距也违反了《技术规定》，按要求，这三座高楼相互之间的距离至少应为23米，而事实上却仅有18米。

这个不符合规定的间距差点酿成更大的灾难。胶州路728号起火之后，很快危及到相邻的胶州路718弄2号。形势紧迫之下，消防队员爬到楼上，用水枪全力将火龙阻断，方使之未能蔓延过来。由于两座教师公寓的底层相连，因此一旦引燃其中一座，必将殃及另一座。

由于大部分土地被大楼占用，胶州路教师公寓内只有一条狭窄通道，加上正在进行“节能减排”改造，通道两侧堆满建筑材料，以致大火发生时，消防车根本无法开进。

根据小区内一位中学校长的说法，当年盖教师公寓的原因，跟静安区教师的流失有关——为了留住人才，在教师出身的时任区长童永歙力推下，静安区政府决定修建教师公寓。开发商为静安区建委下属的静安区土地开发控股总公司。

对于教师公寓违规多建房，当地居民中流行的一种解释是：当年规划时原本是要建两座楼，但因为开发商钱不够，才“多塞进一座”（系起火的胶