地王和高房价是怎么形成的？ 地产新说(一)

房地产业的最核心资源是空间，对平面和空间的混淆是一系列后续误读的源头。除了利率、汇率决定的流动性，房价主要取决于政府规划主导的投入成本、引致需求、未来预期三大因素。“地王”和天价楼盘的产生，很大程度正是因为政府投入的累积和继续投入的预期。

提到房地产业，人们总是习惯性地用到地皮、地块等字眼，应该明确强调的是，房地产业最基础、最核心的资源是空间，离开数量化的空间，单纯平面的土地没有任何经济意义——因为人类一切活动都要在空间内进行。

我们常提到的所谓“地价”，实际是“空间价值”之误。统计建筑面积尽管以平方米计量，其实已经隐含了住宅2米多的平均层高空间。严格意义上根本不存在所谓单纯平面的“地价”，离开定量的空间，空谈所谓“土地价值”也就失去了衡量的基准。事实上，现行招拍挂制度正是以建筑面积为准，开发商也正是以所谓“楼面价”（总成本除以总建筑面积）来核算成本的，占地面积倒真的无足轻重。

对房地产开发“平面”和“空间”的性质混淆是最低级的错误，也是一系列后续误读的源头。

业内有句名言：位置，位置，还是位置。其实位置就是空间的别称。人类最基本的需求是食和衣，中等层次的需求是行和住，更高层次的需求是办公和娱乐，而所有这些活动都离不开空间——所谓的租房买房，其实就是租赁空间使用权和购买空间所有权。

不同位置（空间）所拥有的资源可大致分成自然资源：包括阳光、新鲜空气、天然水系、优美景色等；人工资源：统称为七通一平或基础设施，条件更好还有学校、医院、商业设施、办公、娱乐场所等高级设施。多数人工资源都是“可再生资源”，基本是依靠政府投资也即公共财政投入完成。在城市，连续多年的财政投入到交通、水电、绿化乃至娱乐休闲等基础设施，其价值终归会体现在本地域的房产价值中，在此地段生活、工作就意味着能够享有这些资源。

地价中所谓“土地出让金”的最主要来源正是政府投入，“地王”和天价楼盘的产生，很大程度正是因为这些投入的累积和继续投入的预期。由于各城市对主城区和近、远郊区的基础设施投入基本呈现递减的趋势，因而会造成奇特的“房价等高线”现象，比如同样楼盘的建安装修成本在北京二环内与六环外不会有多大差别，其土地（空间）的物理化学性能也相同，售价却是天壤之别，根本原因就在于此。

不可否认，资金因素能对房价构成普遍影响，因为理论上资金可以自由流动，所以资金的价格成本——利率，能够普遍作用于房产价格；对于开放的经济体，外资还要考虑汇率变动的成本，因而利率、汇率构成了所谓的“流动性”因素。假定利率、汇率在一定时期内相对恒定，则房价主要取决于规划预期，这就是为何房价普遍下调时期仍有楼盘逆市上涨，反之也一样。

房产兼具消费品和投资品的双重特征，由于耐用且数额较大，作为投资品还兼具金融属性，其实质是空间资源的惟一性让房产具备了艺术品、收藏品甚至文物的特性。其价值构成可以大致描述为三个要素：成本+需求+预期。

拿住宅来说，成本除了直接的物业建安、装修成本还有政府基础设施投入所提升的空间成本，这部分一定时期内相对固定；需求则取决于人口增加和购买力的增长，这部分是动态的——也就是某些专家喜欢引用的“居民房价收入比”。其实对于流动人口众多的大城市，这个比值没有多大意义，因为外地人外国人购买力根本无法统计，比如外地富豪和外籍金领在京沪大量置业。前两大因素和一般消费品相同，其金融属性主要体现在预期上，靠预期支撑的商品，其特点是越贵越有人买，只要预期能升值，就可以“高进高出”，因而房价上涨基本可以描述为：成本推进+需求拉上+预期支撑。

除了部分买家全款购房以外，很多买家是通过首付+按揭的信贷方式买房，这种以小博大的保证金交易，不管初衷是消费还是投资，行为上都不自觉地卷入了一场用本金或借钱去赌房价上升（套利）的危险游戏，房价长期只升不跌的现实强化了投机套利预期，自动形成了一种正反馈机制，房价波动的风险因而被放大。

除了资金可以自由流动，各地的房地产本来就不是一个统一可比的市场，所以笼统争论统计局的“全国房价”和“全国天气”的概念一样，毫无意义。

众所周知，宏观上，我国对基础设施的投入和功能规划一向按照中心城市——大城市——中小城市——农村——老少边穷地区的顺序递减，所以，在我们辽阔的国土上，可以发现一个奇特的现象，就是公众关注的所谓高房价问题，其实跟九亿人口居住的广大农村无关，跟大多数中小城市也基本不相干，确切地说，只是少数中心城市，甚至只是某些热点街区的房价问题。在北京，主要就是五环内、三环内的所谓“高房价”问题，但五环内总面积也不过700平方公里，仅占全北京的4%，近乎无限的外来人口竞逐五环内相对有限的地域空间，其失衡状态必然以“高房价”的形式表达出来。所谓热点区域，既是政府投入较多的区域，也是规划的高端区域，也正是投机炒房和所谓“房价”问题最严重的区域。

房屋物业作为复杂形态的商品，其价值包括有形价值和无形价值。建材等一切有形的价值容易复制，会随时间的流逝损坏折旧，而空间的无形价值却可能上升，对古建筑和名人故居，还有不可复制的文物和文化价值。如北京后海边的一个残垣断壁的空院子现在可以叫价上千万，就是无形资产远超有形资产的典型实例，也就是所谓“面粉贵过面包”。房地产交易的不仅是有形的房屋，更主要的是所占用的那部分空间。房价中最具投机性的部分也是空间，高度市场化的建安装修只是陪衬，而空间的价值除了取决于基本不可再生的自然资源，主要还是取决于可再生的人工资源，正是政府连年不断的基础设施投入，提升了某些地段的空间价值。

由于投机天然就是靠预期支撑，甚至还在图纸上的规划也可能刺激投机，如北京地铁5号线规划和竣工，就以17%-30%的年均幅度抬升了沿线房价，相当于给沿线所有开发商和房主发放了补贴，号称“地铁一响，黄金万两”。这个意义上说，地方政府既是“相对稀缺”的制造者，也是“房价”的真正幕后推手，同时也通过土地出让、征税成为最大的受益者。有些地方土地出让金净收入占预算外收入60%以上，甚至超过同期财政收入。如此丰厚的土地财政，导致几乎每个城市都有借地生财的冲动。

地方政府既然可以利用规划和投入抬升房价，也就有能力无所顾忌地“修改规划”成为房价杀手。曾经闹得沸沸扬扬的厦门PX事件和番禺垃圾焚烧事件，就是地方政府单纯为了经济利益引进污染项目，从而造成相关地区房价预期下跌。尽管最后由于市民以非常方式据理力争而得以解决，但充分说明，宏、微观规划决定着利益格局，对收益、风险有决定性影响，也是房价预期的主要因素，修改规划是牵一发动全身之举。在整个房地产产业链中，政府集裁判员、运动员角色于一身，通过随意更改规划为自己牟利，并对房价预期制造混乱。

（待续）

（作者为独立评论人）