新加坡：“居者有其屋”的花园城市，非一日建成

对外人来说，新加坡一直是那个花园城市的样板，整洁、有序、完善，甚至有些一成不变，但对于强势而相信顶层设计的新加坡政府，面对有限的土地和蓬勃的经济，永远有着推进城市更新的十足动力。

城市更新的概念在每座具体的城市又不一样。以我居住的北京为例，城市更新意味着把人流重新吸引回老旧片区，通过商业手段和重新设计，提升老旧片区的风貌，同时为人们提供更多休闲娱乐的空间。

新加坡的城市更新则永远在解决地少人多的问题，居者有其屋、提升土地经济价值、在水泥森林和绿色城市间取得平衡……新加坡政府一直做着“既要、又要、还要”的千古难题，也正是在这种历练中，新加坡形成了非常完善的城市更新策略和方法。在众多考量中，“居者有其屋”又是重中之重，新加坡华人治国，很难讲这种观念没有受到儒家影响，孟子说“有恒产者有恒心”，无论从国家发展还是社会安定层面，国父李光耀都认为这是新加坡的核心问题。

经过近60年发展，新加坡形成了从政府组屋（HDB）到私人公寓的多层次住房体系，抓住了这个主线，就抓住了新加坡城市更新的脉络。疫情之后第一次出境选择来新加坡探望老友，吃吃喝喝固然愉快，但因住在中峇鲁区，得以窥见新加坡城市更新史的一角，或许更为有趣。

从山顶步道远眺组屋社区（刘旸、陈晞/图）

拆除还是保留？

朋友带我参观他在新加坡住了8年的公寓，“130平，因为新加坡一般说的是居住面积，所以比国内的130平要显得大。”1990年代开始的中国房改轰轰烈烈，人们从对商品房这一概念一无所知到三句话不离房价，只用了二十多年，即使出了国，当地房市通常也是最先聊到的话题。

这间公寓所在的小区比较特殊，虽然坐落在新加坡核心的中峇鲁区，但价格不贵，同等价格只能租到旁边新公寓三分之二的面积，而且容积率低，院子里有很多被闲置的空间，很不像新加坡人的做派。“因为这里是新加坡上世纪90年代开发的公寓楼，房龄比较大，当时新加坡全国的开发程度还没有这么高，对土地的使用没有今天这么计较”，朋友替我解惑，“很多有孩子的家庭喜欢这里的宽敞。”

新加坡政府一直想收回这块地皮重新开发，由于地理位置优渥，很多实力雄厚的地产公司对此地觊觎已久，回收成本固然高昂，但重新开发成高密度社区带来的丰厚利润依然诱人。不过根据新加坡法律，回收土地需要得到社区80%以上业主的同意，显然，这里的回收方案正在博弈之中。

新加坡的地契只有99年，而且政府非常强势，99年后是续期还是收回，都由政府说了算，如果选择收回，新加坡政府会按市价回购房屋。不过新加坡人一般没有回迁需求，因为国家小，公共交通又发达，住在哪里通勤成本都不会提升太多，大部分人都很高兴拿钱走人，去选择更新更现代化的小区；如果没到99年，八成以上的居民同意回收，政府也不会遇到太多阻力。这些条件缺一