绿地困局：“摩天大楼专业户” 万亿负债压身

成都绿地GIC一、二期住宅项目，2015年开盘即售罄。 （南方周末记者 卢宝宜/图）

承诺商办物业，再拿下便宜的住宅用地，曾是绿地控股（600606.SH）的拿手好戏。但如今，商办变成了沉甸甸的“包袱”。

据第一财经报道，绿地正在出售长三角14个项目27个物业，资产价格达231亿元。

根据华创证券报告，以2019年末的数据为基准，绿地剔除预收款后资产负债率为83%；净负债率达到156%；现金短债比为0.79。全面踩中“三条红线”，总负债超万亿。

三个月前，央行和住建部召集12家重点房企，传达了房企融资“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不小于1。

从剔除预收款后的资产负债率来看，绿地83%的水平，在房地产信息服务平台克而瑞统计的TOP10房企中，排在第二位。以净负债率来看，在2019年营收过千亿的A股上市房企中，也仅有绿地一家连续5年净负债率在100%以上。

但一边卖掉旧项目的同时，绿地仍在拿下包含商业在内的新项目，这似乎是绿地难以摆脱的“周转”之策。

接盘“地王”的人

家住成都的何铭最近才搞明白，为什么自家周边的商业楼一直没有建好。

何铭是绿地GIC成都中央广场一期住宅的业主，2015年购房，2017年入住。该楼盘位于成都“南二环”，10分钟车程即可抵达太古里商圈，称得上是市中心。

2013年12月，绿地以29.9亿元的价格拿下了该地块，成为当年成都的总地价“地王”。该地块面积超过100亩，按照计划，绿地将项目分为4期打造，其中一、二期为住宅，三、四期是包含大型商场、高级酒店、甲级写字楼的复合型生态商务综合体。

何铭向南方周末记者回忆，当初购房主要是绿地的置业顾问介绍，整个项目中间还会建设一个超大型的中央花园。但购房至今的5年时间里，不管是中央花园，还是三、四期地块上的商业综合体，仍不见踪影。“基本上地就没动过”。

前不久，何铭看到一则基金爆雷的新闻，这才发现，绿地早已把三、四期地块上的大部分物业卖给了别人。

爆雷的基金名为“天玑财富”，这是一家深圳的私募基金，其于11月7日发布公告称，由于投资人兑付出现问题，现推出绿地GIC成都中央广场项目公寓安置方案，拿出24套公寓，以2.5万元/平方米的市场价置换给投资人。

“90后”陈蕃，家住深圳福田区，正是天玑财富的投资人之一。他告诉南方周末记者，2018年12月，天玑财富发行了“天玑绿地中央广场私募基金一期”产品，规模2亿元，期限12个月。