公募REITs开闸

普通老百姓很难直接投资动辄上亿的不动产，但是REITs提供了一个渠道，将一栋大楼、一条高速公路甚至一个污水处理厂分成等值的金融份额。 （人民视觉/图）

“公募REITs开闸后，中国普通老百姓的投资手段又多了一种。”国务院发展研究中心REITs课题组长、汇力基金董事长孟晓苏对南方周末记者说，“除了买房、买股票，还能买REITs。”孟晓苏是最早在中国推广REITs的人。

2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），标志着中国公募REITs正式起航。

令广大投资者感到陌生的REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），于1960年诞生于美国，是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集资金，由专门机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

“简单来说，就是让不动产的收益权进入资本市场流通。”孟晓苏解释，普通老百姓很难直接投资动辄上亿的不动产，但是REITs提供了一个渠道，将一栋大楼、一条高速公路甚至一个污水处理厂分成等值的金融份额。老百姓通过购买REITs，拥有了分享不动产收益的机会。

REITs的获益原理与股票相似。戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝告诉南方周末记者，REITs的收益主要来源于不动产所产生的稳定收益（如租金收入），收益的大部分用于给投资者派发分红，从而使投资人能够在享有基础资产增值收益的同时，获取长期稳定的分红派息。投资者亦可将其持有的份额在公开的二级市场上进行转让。

输血基建

尽管公众陌生，但房地产和金融业对REITs已期盼良久。据北大光华管理学院统计，中国是全球第43个建立REITs市场的国家和地区。

孟晓苏回忆称，2005年，他在北京首次召开了REITs研讨会，邀请了来自海外的REITs专家前来普及和推广。后来，他也加入了央行和证监会组织的多个研究团队，但是始终没有引进成功，或许与国内环境对房地产的“偏见”有关。

虽然REITs不可以投资到以房产买卖为收入来源的住宅，只能投资如购物中心、写字楼、长租公寓等具备稳定租金流的房地产资产，但REITs早期的中文翻译名为“房地产投资信托基金”，一度被误解是专项针对房